老舒說事（223）任何數據和理論如果不結合中國國情很可能就會荒腔走板

發達國家人均住房面積對于中國房地產沒有參考價值

舒建川實觀工作室

復旦大學特聘教授、重慶市原市長黃奇帆在與《財經》雜志總編輯王波明對話中說到房地產出現十大拐點：“第五，2020年中國人均住房面積就達到了50平方米，全世界發達國家人均50就是天花板，想泡沫化需求都泡不出來的。”言下之意中國房地產很難再有很大的需求了。

對于黃奇帆的觀點我有不同意見，不能照搬國外的經驗，而要深入理解中國的房地產自己的獨特之處。房地產發展走下坡路，是因為房價太高和房地產商負債率太高引起的，并不是人均住房面積導致的。因為中國房地產市場有一些獨特的國情與國外不一樣。

1、中國有數億外出打工的人，這種兩地模式導致很多人會在工作地和老家都要買房子，在經濟條件允許的情況下，為了老人和小孩，也必須兩個地方都要有比較合適的住房。

2、異地養老的模式正越來越流行。許多城市里的居民退休以后，在身體健康還不錯的情況下，他們想要逃離喧囂嘈雜的城市環境，要到中小城鎮、農村買房，過悠然自得、清凈而原生態的生活，要青山綠水和新鮮空氣。

3、候鳥型生活的人也越來越多了。主要是那些在北方居住的人，不喜歡寒冷的冬天，尤其是冬季很少在戶外活動，對他們來說很不方便和很不舒服。另外有些身體不太適合很嚴寒的群體，也想到南方去過冬，所以像海南、廣西、云南等地就有很多北方人在冬天去居住。同樣少數南方人因為不習慣炎熱的夏天和潮濕的氣候，也會去干燥、涼快的地方購買房產。

4、旅居正成為沉浸式旅游的重要角色。現在喜歡旅游的人越來越多了，部分人不喜歡走馬觀花式的打卡旅游，而是希望在喜歡的地方住一段時間慢慢品味當地的風土人情，把自己融入到當地的衣食住行中去，這就需要在當地租房或者買房，所以住房的需求就大大增加了。民宿和分時度假的興起，也與這個因素有關。

5、國外一般都是按照實際使用面積計算人均住房面積，而我國一般都是按照建筑面積計算人均住房面積的。兩者至少相差20-30%，所以國外的人均住房面積與國內的人均住房面積沒有可比性。

上述這些人的邏輯就是投資和居住兩者兼顧，也不怕房地產市場大起大落。所以說，很多事情國外的經驗、理論和模式在中國就會失靈，或者沒有參考價值。因為中國國情不一樣，生搬硬套必然會荒腔走板。權威的經濟理論至今還不能解釋中國經濟發展的根源和機理，因為全世界從來沒有中國這樣非完全的市場經濟模式下得到長期和高速發展。對于這點我們應該擁有足夠自信！

2023-10-24