華強北變空了。

在各種社交軟件上，不時有人錄下華強北市場檔口的現狀，空蕩蕩的過道，緊閉的卷簾門，安靜的市場，左右環顧，能看見不少旺鋪出租的標簽。

來源：社交媒體

我把這些視頻發給老葛看的時候，他嘆了一口氣。

“華強北有這個市場以來，從來沒有這么空過。”

01

華強北的蕭條

藏在市場里

時值2023年12月下旬，臨近年末，深圳的氣溫總算降了下來，有了點冬天的樣子。不過，下周的天氣預報又顯示氣溫將回升至25度。

這不正常，老葛想，無論是天氣還是華強北市場。

老葛是一位房產中介，2002年的時候他開始工作，剛開始在物業公司，08年來了華強北轉行做起了房地產，一做就是15年。

老葛手上的房源主要圍繞華強北附近，在華強電子市場周邊的片區，90%以上的客戶都是電子行業的人。

白天走在華強北步行街上，還是可以感受到很熱鬧，人來人往，不少人推著小板車正在送貨。老葛走在熟悉的路上，仿佛一切都沒有變化，直到走進華強電子世界的大門，寒意一下子襲來。

走在一樓，周圍就已經有了多家空鋪，市場內很安靜，沒什么人說話，走道里沒什么行人，大家都坐在店鋪里，看著電腦和手機，安安靜靜做著生意。

年末本就是市場的淡季，不少店鋪會在年前轉租、退租，但電子市場還是比以往更加冷清。老葛找了幾個熟悉的電子老板打個招呼聊了幾句，不少人對他說，生意不好做，今年估計要提前回家過年了。

老葛嘆了口氣，他對此早有預料。

從今年5、6月開始，華強北市場以及辦公室開始慢慢變空。

華強北的辦公室在前兩個月主要是中小戶型空置出來得比較多，到了12月，一些稍大些的公司也開始受影響，100、200平的大辦公室也開始放盤放出來。一個200平的辦公室大概可以容納30-40個人，對于芯片分銷商來說，規模不算很小。

更直觀的是，連等電梯的人都變少了。華強北的蕭條，就連外賣小哥都已察覺。

來源：社交媒體

市場檔口的退潮來得更加赤裸。賽格這種生意比較雜一些的，這兩年受疫情等各種影響，一直不太好做，像華強電子世界、新亞洲一期二期、都會電子城這幾個專做電子元器件的市場，今年受影響特別明顯。

新亞洲二期市場，芯世相攝于2024年1月

老葛粗略估算了一下，電子市場的空置率目前大概在20-30%。空了這么多，新華強一樓甚至干脆做起了改造，原本的商戶都搬到了其他樓層或者離開了。

租金方面當然也受到了影響。

電子市場的租金目前還沒有明顯下降，老葛猜測現在幾個市場可能都在觀望，都不敢第一個主動降價，就像芯片市場一樣，他們也怕陷入價格戰。

辦公樓的租金和今年年初相比，降了20-30%。今年年初華強北的房租價位很高，從5、6月之后開始下滑，但目前仍然比2020年的價格要高一些。

“現在很多房子到期了，有些客戶直接就退掉了，也不租新的。”行情這么淡，沒什么單子，很多人都是直接退掉再說，有實力的公司，就會選擇再撐一撐。

“就像是回到了三年前一樣”，老葛說，2020-2022年芯片行業迎來的前所未有的狂熱，連帶著華強北的房地產市場也一飛沖天，租金飆升還一房難求。

2023年即將過去，老葛現在回憶起那三年，恍如隔世。

02

一個月漲幾千，轉讓費幾十萬

被IC帶飛的租金

2020年初，突如其來的疫情把一切都打亂了，各行各業茫然不知所措。

大年初一晚上，老葛還在家里對未知的未來感到不安的時候，一條紅外測溫儀急缺芯片的信息在IC人的朋友圈中開始傳播，在大家的齊心努力之下，缺貨在大年初二得到解決。

這是點燃缺芯潮引線的火花，然后，一切就開始了。

2020-2022年，華強北一房難求。

“趕緊找找這波賺到錢的客戶！”

當一個華強廣場寫字樓的房源被放出來的時候，房地產中介們開始騷動起來，對于老葛來說，鎖定這些客戶很簡單，就連他都已經察覺，賣芯片的又開始“發財”了。

老葛在華強北呆了十幾年，總是和IC人打交道的他自然也摸到了一些芯片行情變化的規律。他知道這行有周期，有低谷，也會有某個器件帶來的爆發。

“但這次實在是太夸張了。”

老葛回憶起那段時間，后知后覺地感受到了瘋狂。新人入局、小公司擴招、芯片新貴的誕生......華強北沸騰異常。與此同時，辦公室租金瘋漲，最夸張的時候一天一個價，一個月就能漲幾千。

就拿華強廣場的租金來說，平時大約1萬塊左右的一套房間，在最高峰的時候，可以漲到一萬三、一萬四，還租不到。

還有國利大廈，國利大廈內有一種29平的單房，正常情況也就租4000-4500元左右，后面直接漲到6000-6500塊，漲幅差不多有40%左右。

同樣的還有都會軒，之前一房一廳也就6000-7000塊，后面直接漲到9000塊左右。

最夸張的是鼎城國際，之前很多年租金都保持在每平140-160元，前兩年最離譜的時候漲到280塊一平，直接翻倍。關鍵你敢報這個價格，還真的有人租，真的有這個市場。

老葛總結那時候的辦公室租金：漲一半不多，漲三四成正常。

來源：社交媒體

而在電子市場，除了漲價的房租，轉讓費更是瘋狂。行情好的時候，轉讓費可以漲到十幾萬，幾十萬，有做IC的老板和老葛吐槽，位置好一點的，上百萬也有。

做IC的老板們賺了大錢，賺了幾千萬、一個億的都有不少。這些老板出手也豪氣，買辦公室、買樓、買房的都不少，有的甚至看到合適的房子就買。

老葛那時候遇到一個客戶，一上來就說要買整層的寫字樓，而當時寫字樓的單價最高是6萬一平。

對于老葛這樣的華強北中介來說，這三年的生意比任何時間都好做，這波紅利是實實在在吃到了。這些老板在華強北買房也不是為了住，大部分都是為了“用”，只要能讓自己做生意更方便，他們大多不在意單價比之前上漲了多少。

2022年下半年開始，IC市場行情開始明顯下滑，之后便是一整年的寒冬。和IC人“共生”的老葛，自然也進入了這漫長的季節。

行情走了之后，之前要買房或者打算買房的老板們都開始觀望，老葛發現華強北周邊的房價也有可能回調。對于老葛這樣的房產中介來說，賣房是收入的大頭，今年，像老葛和他的同行們基本只能通過介紹租房來維持收入。

同時，之前租金瘋漲的后果也開始暴露。之前的房租被頂到這么高，現在很多IC貿易商們無法繼續負擔，很多人都開始進行調整。老葛有見過不要押金直接搬走的，也遇到過和業主主動協商降租金的。

老葛手上一個十幾年前就租下的商鋪，當年租金近1萬元一個月，現在只剩5000塊。

有一個芯片分銷商老板表示，零幾年的時候就在華強北賣芯片，當時在福田區的中心買了一套房，另一個朋友同樣的時間在新亞洲花大幾十萬買了一條柜臺。時至今日，那套住宅的房價漲了10倍，現在每個月租金有一萬多，而新亞洲的柜臺從跌到只剩10萬，租金從4000塊跌到不到1000。

除了租金下滑，市場的轉讓費跌得沒眼看。以前能轉六七十萬的，可能現在轉個六七萬，五六萬，直接少個零；之前能轉幾萬塊或者十幾萬的，現在可能直接就沒人要了。現在這種情況，可能只有臨街或者位置好點的還能轉一點。

來源：社交媒體

IC掀起的浪潮卷起了周圍的一切，中介們也順勢加入其中，吃到了紅利。除了在潮水中升起又跌落的芯片分銷商們，也有像老葛這樣被連帶著受影響的其他產業的人，他們沒有直接參與，卻也身處其中。

然后，潮水褪去，老葛們只能被動地被留在原地，感受身上留下的鹽巴被深圳冬日的暖陽烤得隱隱作痛。

老葛想起了2022年年末，那時不少人感受著刀片嗓、水泥鼻，躺在床上，期待著一切過去，2023年一切都會好起來。

03

大廈搖晃之后

人們都去哪了

2021年5月18日，在整個芯片市場陷入狂熱，華強北租金飆升的時候，賽格大廈晃了。

驚恐的人們爭相逃出大廈，無措地站在樓下。隨后幾天，封樓、臨時安置，再到回歸，芯片分銷商們只想快點回到辦公室，把該發的貨發出去。

來源：讀者朋友圈

事實上，2021年中旬開始，芯片市場就發出了需求減弱的信號，一些國產MCU代理已經感知到了手上訂單的減少。只是那時，別的品類的芯片仍然需求旺盛，他們也沒將這微弱的信號放在心上。

而這座成立于“超高樓競賽”時代的高樓、華強北的標志性建筑在此時搖晃，現在來看，仿佛帶有一絲隱喻。

“一切都是有規律的，它有周期。”

老葛來華強北十多年，已經經歷了很多次周期，雖然這次的行情暴漲暴跌的程度不尋常，但就像很多芯片分銷老司機一樣，老葛的心態還算平穩。雖然現在行情不好，他認為主要還是因為之前漲得太厲害，現在只是向正常情況回歸。

比起電子市場，華強北東邊的那些市場更加大起大落。那邊做得比較雜，手機、電腦、手機配件、化妝品、安防監控......幾乎什么火做什么。所以，火的時候爆火，不火的時候整個市場的一到三樓全都沒人。而西邊的市場主營電子元器件，即便有行情周期，但也沒有那么夸張。

老葛還記得2008年，那時他剛來華強北，山寨機正火，那時的華強北創業氛圍濃郁，生意也好，全國各地的人都向這里涌來。

他見到過不少大學生跑過來做電子，先幫老板打工幾年，然后和朋友一起創業開公司，現在成了老板，也許還成了芯片分銷的中堅力量。

現在也有大學生過來，但想要復制這些經歷，恐怕再沒這么簡單，也沒這么多機會了。

當然，這一切也不全是因為周期，整個華強北，甚至整個深圳、整個社會大環境都在不斷變化。

老葛回憶，曾經來深圳能逛的就只有華強北、世界之窗這幾個地方，現在深圳各個區都有了綜合體，即便到了關外，也很繁華，都有能逛的地方。

之前做電子的市場都扎堆在華強北，現在周邊建了這么多樓，又新建了這么多市場，做電子的人便逐漸分散。再加上這幾年來電商的普及，所以很多人都在往外走。

很多芯片分銷商現在會把采購放在華強北，銷售之類的就會轉向坂田、龍華、南山科技園等地方，外面的寫字樓租金更便宜，環境也更好。現在的華強北更多的是中小規模的公司，老葛觀察到，基本100個人以上的芯片分銷商，只會在華強北設一個點，主要人員都在往外搬。

老葛的客戶同樣如此，更多的人在華強北只是搞個門市，或者搞個小倉庫發貨。

來源：社交媒體

這些人還會回來嗎？誰也不知道。

對于老葛來說，他能做的只有等待。等待周期變化，等待整個大環境好起來，等待大家愿意消費、愿意買房租房，等待冬天過去。

畢竟對于春天來說，冬天難道是它的結束嗎？

老葛仍舊對未來保持希望，只是在聊天的最后，他還是忍不住問我：“你們IC行業什么時候好起來呢？”

文中人名皆為化名。截圖來自讀者朋友圈、社交媒體，僅供分享。