封面圖 |《功夫》劇照

01

問：

3月15日，統(tǒng)計局公布2月份70城房價，可以看到二手房房價幾乎全部在跌，僅有昆明一個城市上漲，環(huán)比上漲0.4%，就連大家眼里只漲不跌的四大超一線城市也在跌，北上廣深分別下降0.9%、0.6%、1.0%和0.5%。中國二手房市場下跌已經(jīng)超過25個月，有朋友在問，這輪下跌什么時候見底？如果我是剛需，什么時候買房合適？

馮侖：

二手房房價連續(xù)20多個月下跌，新房也普遍下挫。這種情況下，大家關(guān)注兩個問題，第一個是剛需什么時候買房？

我還是以前那句話——剛需什么時候買都是合適的。比如，媳婦是剛需，你問我什么時候娶？有能力、遇上了，馬上就可以娶，要是沒能力又遇不上，80歲娶都不耽誤。所以，剛需什么時候買房不是問題，取決于你的能力和結(jié)婚對象雙方的意愿。

如果你準(zhǔn)備的錢多、貸款少，任何時候都可以馬上買；如果要用高杠桿，即使是剛需，我認(rèn)為眼下也是慎重為好。

第二個問題是房價不斷下挫，什么時候才能觸底？我認(rèn)為，目前房價問題已經(jīng)跟房地產(chǎn)行業(yè)沒有直接的因果關(guān)系，也就是說，看「全科醫(yī)生」的時候到了。回答「房價什么時候觸底」的問題，我這個「?？漆t(yī)生」回答得不準(zhǔn)確。大家可以關(guān)注那些什么事都解釋、什么事都懂的「全科專家」，他們來回答這個問題會比較好。

02

問：

3月15日，北京順義新城掛牌兩宗土地，其中起始價10.15億元的23街區(qū)空港六期項目引來了包括國央企、地方國資、少數(shù)仍在拿地的民營開發(fā)商等37家企業(yè)競拍，貝好家（北京）置業(yè)有限公司也在其中，它是貝殼找房的全資子公司。作為中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)的頭部企業(yè)，貝殼找房為何執(zhí)著進(jìn)軍住宅開發(fā)領(lǐng)域？馮叔看好貝殼找房做開發(fā)商嗎？

馮侖：

貝殼找房是一家高效且服務(wù)好的房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，這家企業(yè)長期堅持做難而正確的事情。最近，貝殼找房開始積極地參與到房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，向交易系統(tǒng)的渠道上游布局。

一般來說，凡是做渠道做得好的企業(yè)都有一點(diǎn)小小的沖動，想做上游、做產(chǎn)品。比如，我壟斷了賣水的渠道，我就堅信自己能做出一個純凈水品牌，比娃哈哈、農(nóng)夫山泉都要好；如果我有做食品行業(yè)的巨大渠道優(yōu)勢，我就覺得自己能做出一款特別好的零食產(chǎn)品。

類似案例在商業(yè)史上并不少見，但成功的非常少，畢竟做產(chǎn)品和做渠道是兩個邏輯，只有在極少數(shù)情況下，品牌、產(chǎn)品、渠道合一，才能做得非常好。

比如，馬斯克賣特斯拉汽車，通過他個人巨大的流量，為特斯拉產(chǎn)品帶來免費(fèi)曝光，創(chuàng)造了屬于他的渠道、他的品牌、他的產(chǎn)品。這是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中互聯(lián)網(wǎng)帶來的變化，是極少數(shù)企業(yè)才能做到的優(yōu)勢聚集，但傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，品牌、產(chǎn)品、渠道這三件事，有時候是全部分開，有時候兩件事在一起，三件事合在一起很難。

對于貝殼進(jìn)入到上游做房地產(chǎn)開發(fā)這個事情，我覺得要謹(jǐn)慎觀察，短期內(nèi)可能會有一些利潤，長期來看它是不是要變成類似萬科的企業(yè)？如果要變成萬科，怎么把萬科和貝殼找房的優(yōu)勢結(jié)合起來？這是一個巨大的挑戰(zhàn)。

另外，在地產(chǎn)行業(yè)做渠道，貝殼的中間利潤空間也在被壓縮，怎么增加利潤？從上游分走一部分利益，也是企業(yè)比較常見的選擇。總之，貝殼做出布局地產(chǎn)開發(fā)的選擇在商業(yè)邏輯范圍內(nèi)，未來會如何發(fā)展，值得我們關(guān)注，也祈愿它能夠順利發(fā)展。