文/十一弟

最近，香港鄭裕彤家族旗下的上市房企——新世界發展，又開始賣資產了。

在深圳前海，新世界發展開發建設了一個地標項目——

深圳前海周大福金融大廈。

這個商業項目屬于雙子塔建筑，主要包括120米高的南塔，以及200米高的北塔。

其中，南塔在2021年就以32億的價格，整售給了金融機構。

去年十月份，北塔也已經竣工開業，到現在出租率大約三分之一。

新世界發展持有深圳前海周大福金融大廈30%的權益，項目剩下70%的權益，由新世界發展的控股股東——周大福企業持有。

在股權架構上，周大福企業持有新世界發展超過45%的股份，鄭裕彤家族通過周大福企業間接控制新世界發展。

這次資產出售，新世界發展將其持有深圳前海周大福金融大廈30%的權益，轉讓給了周大福企業，套現15.57億港元。

雙方的交易價格里，包含了股權和債權代價。

其中，項目公司欠付新世界發展的股東貸款，就有15.56億港元。

也就是說，新世界發展轉讓深圳前海周大福金融大廈的股權作價，僅為100萬港元。

這筆交易的實質，其實就是新世界發展想要收回股東貸款，套現退出了。

作為地標項目，深圳前海周大福金融大廈的潛在價值巨大，去年剛剛竣工，已經開始招商運營，進入了收獲期。

但新世界發展已經等不起了，只想盡快退出、回流現金。

由于這筆交易的主要代價，就是項目公司欠付新世界發展的15.56億港元股東貸款。

現在，周大福企業接下了股東貸款，相當于向新世界發展輸送了一筆資金。

作為母公司，周大福企業輸血新世界發展，已經不是頭一回了。

在新世界發展名下，有一家香港上市平臺——

新創建集團。

它的主營業務，打包了鄭裕彤家族旗下的高速公路、保險、建筑、設施管理、物流等綜合性業務。

2023年，新世界發展營收規模952億港元，凈利潤41億港元。

同期，新創建集團收入452億港元，凈利潤27億港元。

作為下屬子公司，新創建集團占新世界發展的營收比重一半左右，利潤貢獻將近三分之二。

盡管新創建集團的業績占了半壁江山，但新世界發展還是把它賣掉了，接盤方依然是周大福企業。

新世界發展以217億港元的代價，向周大福企業出售了其持有新創建集團61%的股份。

由于新創建集團的凈資產，遠高于轉讓對價，使得新世界發展在這筆交易中形成了多達83億港元的出售虧損。

在2023年中期財務報表上，新世界發展的利潤由盈轉虧，凈虧損58億港元。

與控股股東周大福企業之間的左手倒右手、資產騰挪，雖然給新世界發展造成了賬面上的財務虧損，但它得到了最需要的東西——

現金。

僅出售新創建集團、深圳前海周大福金融大廈30%權益這兩筆交易，新世界發展就從母公司拿到了233億港元資金。

不過，周大福企業輸送的兩百多億現金，還不能幫助新世界發展解渴。

跟幾家香港老牌地產商不一樣，過去幾年里，新世界發展的杠桿水平，不斷攀升。

十一弟查了下，恒基地產的凈負債率不到23%，新鴻基地產的凈負債率為21%，長實集團的凈負債率低至3%。

而新世界發展的凈負債率，將近50%，遠高于其他幾家香港地產商。

到去年，新世界發展背負的有息債務，將近1622億港元。

其中，它需要在一年內償還的短期債務，就超過了620億港元。

另外，新世界發展名下還發行了363億港元的永續債。

這種類型的債務，在資產負債表中，被計入到權益里面，而不是劃為有息債務。

這意味著，永續債實際上攤薄了新世界發展的杠桿水平。

它的真實負債率，比目前50%的凈負債率更高。

去年下半年，新世界發展剔除掉出售新創建集團產生的賬面虧損以后，上市公司的凈利潤，大約15億港元。

它的股東們能從中享有的利潤，只有5億港元。

這些永續債吃掉了將近10億港元的利潤，其實是新世界發展需要支付的永續債利息。

從母公司拿到的兩百多億現金，相對于新世界發展的債務規模，杯水車薪。

十一弟查了下，盡管周大福企業向其輸送了大把資金，但新世界發展手上的現金資源，不增反降。

到去年，新世界發展持有的現金，不到390億港元，僅半年時間，又減少了155億港元。

它手上的現金資源，根本覆蓋不了接下來一年內需要償還的短期債務。

在新世界發展的主營業務里，現金回流主要來自商業物業收租，以及開發業務的銷售回款。

而它的開發業務，非常依賴布局在中國內地的開發項目。

如果看新世界發展在二級市場上的股價走勢，與內地樓市行情如出一轍——

從2021年下半年以后，從高處往下直線俯沖。

它的股價，從三年前的每股30港元，跌到了現在的每股7港元，市值縮水了八成左右。

同等債務規模下，內地開發商綠城在去年下半年的銷售額，達到了961億。

而去年下半年，新世界發展的銷售額，還不到77億。

其中，它在香港只賣了1個多億，在中國內地賣了75億出頭。

廣州一直是新世界發展大舉重倉的核心城市，去年下半年，它在大灣區的銷售業績占比超過三分之二，但也僅為50億出頭。

在中國內地的銷售榜單上，新世界發展的銷售規模，也就剛剛夠上百強房企的門檻。

背負的債務規模很高，但銷售回款很少，資金壓力當然就很大了。

若沒有控股股東周大福企業向其輸送了兩百多億資金，新世界發展手上的現金資源，更加捉襟見肘。

兩年前，新世界發展的第三代繼承人、鄭裕彤的孫子——鄭志剛，他在公司業績會上還得意洋洋，準備在內地來一波抄底——

“整個大灣區的內地開發商沒有錢了，新世界有錢，又是香港開發商，是比較靠得住的。”

“所以有100個找我們談項目收購，最后選了三四個。”

“新世界發展會預留大約兩百億港元用于收購，會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。”

它在內地的兩百億港元抄底計劃，這兩年不知道到底花了多少錢用于收購。

但顯然，新世界發展最緊迫的需求，并不是抄底收購，而是掙扎著讓自己活下來。

它向母公司伸手套現了兩百多億港元的現金，哪怕產生了巨額的出售虧損，也還是要繼續賣。

在最近的業績會上，新世界發展的管理層，已經服軟，開始改口了——

“負債率在過去六年上升，有幾個原因。首先，香港樓市比較疲弱；其次，非核心資產處理的進程，并不像我們預期的那么快?！?/p>

“我們將會繼續采取大刀闊斧的政策，來穩定我們的負債率。未來新世界發展將繼續去杠桿，出售非核心資產?！?/p>

其實，更直白一點地說，就是還要繼續賣賣資產、套現換錢了。

幾年前，內地開發商經歷的一輪去杠桿、降負債，現在輪到香港地產商了。

只是比他們來得更晚一些。