觀點(diǎn)網(wǎng) 2004年，深鐵集團(tuán)“挖”出了深圳第一條地鐵；2008年，深鐵集團(tuán)通過招拍掛取得首個(gè)上蓋物業(yè)開發(fā)權(quán)，“軌道+物業(yè)”模式就此鋪開。

利用地鐵上蓋及沿線物業(yè)升值效益反哺軌道交通建設(shè)運(yùn)營，深鐵不是國內(nèi)第一位進(jìn)入房地產(chǎn)的地鐵公司，卻是步子邁得最大的一個(gè)。作為先行先試的深圳經(jīng)驗(yàn)，后來還推廣至其他城市。

距離深圳第一條地鐵線路開通運(yùn)營已過去二十年，掌握著深圳最繁忙交通線路的深鐵集團(tuán)，丟掉了“最賺錢地鐵公司”的桂冠。

4月29日晚間，深圳地鐵集團(tuán)有限公司披露了2024年年度報(bào)告，實(shí)現(xiàn)營收211.89億元，同比下降15.74%；合并報(bào)表范圍內(nèi)發(fā)生虧損334.6億元。

過去曾憑借“軌道+物業(yè)”模式一路狂奔，身處“房地產(chǎn)周期性結(jié)轉(zhuǎn)影響”的深鐵，還能繼續(xù)走通“地產(chǎn)反哺地鐵”這條路嗎？

地產(chǎn)的壓力

利潤承壓在2024年早有預(yù)兆，深鐵集團(tuán)2024年債券半年度報(bào)告顯示，錄得歸母凈虧損37.93億元，遭遇了自2009年以來首次虧損。

到了2024年第三季度，虧損擴(kuò)大至80.74億元，年終數(shù)據(jù)定格在了334.6億元。這筆虧損占上年末凈資產(chǎn)比例為10.46%，已超過10%。

數(shù)字不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致深鐵集團(tuán)虧損的主因并沒有改變：投資的萬科出現(xiàn)業(yè)績虧損，盡管深鐵集團(tuán)并非萬科嚴(yán)格意義上的控股股東，但連帶造成的影響依舊深厚。

確認(rèn)長期股權(quán)投資虧損后，深鐵集團(tuán)為該項(xiàng)虧損撥備的投資減值準(zhǔn)備為200.59億元，占2024年利潤總額比重60.29%。

只是，地產(chǎn)為深鐵集團(tuán)帶來的影響遠(yuǎn)不止利潤下降。

截至2024年12月31日，深鐵錄得總營收211.89億元，同比下降15.74%。其中，來自主營業(yè)務(wù)收入208.91億元，同比下降16.31%；其他業(yè)務(wù)收入2.98億元，同比提升63.74%。

營收下降主要受到主營業(yè)務(wù)下滑影響，深鐵集團(tuán)主營業(yè)務(wù)主要由地鐵、鐵路運(yùn)營及管理設(shè)計(jì)，站城一體化開發(fā)構(gòu)成。

報(bào)告期內(nèi)，地鐵、鐵路運(yùn)營及管理設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)板塊依舊是深鐵集團(tuán)營收的主要來源，實(shí)現(xiàn)收入129.75億元，同比上升26.7%，占收入比重為61.23%。

站城一體化開發(fā)板塊收入?yún)s近乎“腰斬”，年內(nèi)錄得營收79.17億元，同比下降46.23%，占總收入比重進(jìn)一步下降至37.36%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2021年至2023年，站城一體化開發(fā)收入占深鐵集團(tuán)總收入比重分別為58.37%、66.94%和58.53%。

針對站城一體化開發(fā)收入下滑，深鐵集團(tuán)于年報(bào)中表示，主要受到房地產(chǎn)周期性轉(zhuǎn)結(jié)影響所致。

“如果僅靠軌道運(yùn)營做生意，世界上沒有不虧本的地鐵公司。”為了提升收入與利潤，地鐵公司才會(huì)向地鐵以外的業(yè)務(wù)板塊進(jìn)行投資，這便是地產(chǎn)反哺地鐵最初的誕生邏輯。

僅從收入與成本看，深鐵集團(tuán)軌道交通建設(shè)運(yùn)營及資源經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)至今日依舊未達(dá)致平衡，收入與成本間仍存在約29.25億元缺口，毛利率為-22.54%，同比提升0.65%。

地產(chǎn)行業(yè)蒸蒸日上的時(shí)期，深鐵集團(tuán)借鑒港鐵經(jīng)驗(yàn)發(fā)展站城一體化開發(fā)，地產(chǎn)開發(fā)帶來的收益一度成為深鐵核心收入及利潤來源。

但在房地產(chǎn)周期影響下，和收入一起逐年下降的還有站城一體化的毛利率。

2020年至2023年，站城一體化毛利潤分別為107.62億元、66.68億元、87.65億元及55.06億元，毛利率為79%、59%、55%及37.4%。

2024年，站城一體化成本壓降沒有跟上收入下滑速度，期內(nèi)錄得成本總額51.48億元，毛利率繼續(xù)下降2.42個(gè)百分點(diǎn)至34.98%。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，深鐵集團(tuán)截至目前已建及在建TOD項(xiàng)目32個(gè)，代建項(xiàng)目15個(gè)，總開發(fā)面積達(dá)1819萬平方米，業(yè)態(tài)涵蓋住宅、商業(yè)、辦公、文體設(shè)施等。

“日光盤”背后

隨著深鐵站城一體化開發(fā)沿線鋪開，深圳軌道交通也在逐步延伸，深鐵集團(tuán)于2025年仍然保持較高強(qiáng)度的基建投資規(guī)模，在建項(xiàng)目總投資超7000億元。

與基建投資強(qiáng)度對應(yīng)的，是深圳地鐵客流強(qiáng)度達(dá)1.53人次/公里日，已連續(xù)16個(gè)月穩(wěn)居全國首位。

目前，深圳城市軌道交通線網(wǎng)運(yùn)營里程595.1公里，線路18條。深圳地鐵表示，年內(nèi)16號(hào)線二期、6號(hào)線支線二期等線路有望開通初期運(yùn)營，屆時(shí)全市城軌線網(wǎng)規(guī)模將增至634.6公里。

軌道不斷向內(nèi)外延伸，樓宇也一幢幢拔地而起，雖然2024年開發(fā)板塊成績不算理想，但深鐵依舊是深圳樓市中實(shí)力較為強(qiáng)勁的競爭選手。

2024年，深圳全市共產(chǎn)生5個(gè)“日光盤”，其中深鐵集團(tuán)貢獻(xiàn)了深鐵閱云境一個(gè)項(xiàng)目。若再回?cái)?shù)至2023年12月，深鐵前海時(shí)代尊府踩著年末沖刺的節(jié)奏，同樣是當(dāng)日售罄。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，深鐵閱云境于2024年11月24日入市，首批推出214套住宅。樓盤地塊拍出時(shí)，要求項(xiàng)目普通商品住房銷售均價(jià)不得高于5.08萬元/平方米，但在推售階段中，開發(fā)商給出了不同優(yōu)惠，最終折后單價(jià)在3.73-4.93萬元/平方米，總價(jià)在363-687萬元/套。

閱云境所在的大運(yùn)新城板塊新房均價(jià)約為5.14萬元/平方米，板塊內(nèi)在售樓盤包含深業(yè)泰瑞府、美域藍(lán)灣、頤安都會(huì)中央五期、仁恒公園世紀(jì)三期等，整體均價(jià)4.5-5.5萬元/平方米。

相對低價(jià)托舉出閱云境“日光”成績，也是一把雙刃劍，影響了深鐵開發(fā)業(yè)務(wù)的利潤。

4月30日，深鐵發(fā)布2025年一季度報(bào)告，1-3月營業(yè)收入為31.23億元。

在站城開發(fā)領(lǐng)域，一季度交付房屋954套，交付面積約16.39萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額34.22億元。截至3月底，已累計(jì)交付房屋近5855套，交付面積約119萬平方米。

今年1月，位于龍崗大運(yùn)樞紐板塊的深鐵閱云境加推145套房源，據(jù)深鐵發(fā)布的捷報(bào)，項(xiàng)目房源1小時(shí)售罄，銷售額超7億元，成為2025年深圳首個(gè)日光盤。

另外，深鐵TOD商業(yè)項(xiàng)目一季度簽約近億元，深鐵懿府15套商鋪及4套獨(dú)立商業(yè)單日售罄；4月26日，深鐵前海時(shí)代尊府開盤1小時(shí)去化超九成，銷售金額約19億元。

不過，銷售表現(xiàn)并不能掩蓋深鐵正在退步的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，一季度31.23億元營收較上年同期下降11.55億元，期內(nèi)整體毛利率下降15.68個(gè)百分點(diǎn)至-14.92%。

萬科帶來的影響亦仍在持續(xù)，報(bào)告期內(nèi)深鐵錄得對聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益為-16.05億元，綜合導(dǎo)致凈虧損為20.59億元。

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