先上幾張圖。

圖中這個小區，房價應該多少才合理?

可能不少人聯想到上半年，網絡上關于老破小因為低價走出逆勢行情，成為年輕人新寵這一新聞。

會猜測，8000元/㎡、9000元/㎡，最多再加10塊，不能再多了。

可能會讓你失望，它目前有一套，最低掛牌價也在2.1w，看了下，還是因為樓層較高，在7層。

別看它平平無奇，前兩年在貝殼上的均價還在3萬+，問題還真的賣得出去。

雖然現在呈下降趨勢，但憑借著自己的優勢，仍然在二手市場上擁有著自己的一席之地。

而現在，雖也有成交，但與前幾年相比，熱度卻直線下降。

今年上半年，貝殼成交數據上，僅成交了2套。

（而追溯到21年，則半年成交了十余套......）

去的時候有一戶底層帶院的正在裝修，應該是最近在貝殼上成交的那一戶。

今天邀請你走進鄭州老破小的另一個次元。

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看到這是不是覺得人傻了？放著高檔小區不要，花錢找罪受？

用不錯的預算，買最差的房子，它到底是何方神圣？

它便是金水老城板塊擁有頂配雙學區房，文化路一小+省實驗中學的老小區。

帶有這兩所學校指標的小區主要分為兩類，一類帶有電梯，樓齡較新，另一類就是我們今天重點要說的”老破小“。

這兩所學校不僅教育水平優秀，還占據著核心地段。

其實鄭州有很多房齡超過20年的老破二手房，但卻很少有能賣出這么夸張價格的。

而上述的這個小區，便是位于金水區的家屬院。

老破小最大的優勢是地段，以及地段所帶來的城市配套資源。

經過舊改以后的小區，明顯維護的還不錯，因為小區小、且人群素質相對較高，所以整體觀感還是不錯的。

單憑舊改這些，橫看豎看也不像是能賣這么貴的房子啊。

要是說他是被學校包圍的小區，是不是一切就合理了。

這個房齡最大可達44歲的省實驗中學家屬院，有兩大無敵技能，市中心和頂級雙學區：文化路一小+省實驗中學。

鄭州雙學區的天花板，但可選擇的小區不多，普遍老破小。

雖然現在學區并沒有前些年那么紅火，但是并不代表他已經完全熄火了。

然而，就是這樣一個小區，你去問周邊中介，基本上價格都是在20000+-25000之間，這還是這兩年降價后的價格。

4月份成交了一套92㎡的三室，掛牌價為275萬，跟中介聊天時，他們說這邊的價格很難聊，要不嫌貴就不買，要不就隨便講講價入手。

買這樣一個房子，大部分人目標就是一個——好學區，稍微有錢佛系一些的，便是條件配齊，剩下的看孩子自己的造化，而對孩子有要求的則是學區房+培訓班+各種夏令營不間斷，不僅抓功課，也抓綜合素質。

盡管小院遍地停車，白天就找不到車位，暖氣管天然氣管外露，都不能成為阻礙。

中介說，前幾年，學區房大熱，業主一般還不了太多的價，因為整個小區一個月不一定能出兩套房子，你不買賬，自然有買帳的主，只能說你孩子跟文化路一小和省實驗中學無緣。

現在學區逐漸祛魅，大家盡量能夠選擇優質的學區和較好的生活，所以，買這些房子的少了，但是咨詢的仍舊不少。

因為這倆學校覆蓋內的約30多個小區，60、70年代的超老超破超小的家屬院，一律21000起，最高可以達到30000。

只有四棟樓的省實驗中學家屬院，算是周邊老舊小區的第一梯隊選擇，出門就是學校，在家都能感受到濃濃的學習氛圍，所以位置和濃濃的學習氛圍打出了第一戰。

小學生、初中生的家長多在三、四十歲的年紀，目前大環境不太穩定，即便有財富積累也不敢亂花，但對孩子的培養一點都不含糊，所以只要是能掛戶口的學區房，破一點舊一點不要緊，最好面積小一點，總價低一點更好，過幾年可以轉給“下家”。

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因為地段問題，所以能上這倆學校的30幾個小區中，老破小居多。

小區對面還有一個小區，河南財經政法大學文化路家屬院。

均價也在24000-25000元/㎡左右。

小區內也是沒什么綠化景觀的，只有改造后的硬化路面和健身器械，在售戶型跨度比較大，從50多平到100多平的都有。

但所有的老小區都有著同樣的通病，樓齡大，設計老舊，地上停車且車位數量很少，戶型做不到南北通透，房屋的居住舒適度大打折扣。

對于看慣了各種新盤的我來說，實在有點“難以接受”，要是褪去學校這個大光環，真的很難讓人靜下心好好看房子。

除了這個小區還有旁邊的白廟所住宅樓（別名勞教所家屬院）。

只有兩棟樓，梯戶比較高，2梯6戶和2梯8戶設計。

房齡在2008-2010年，這也是附近為數不多的，年齡較新、有電梯的房子。

5月份成交了一套，掛牌價為205萬元。

小區是自管物業，且單元入口是開著的，沒看到有安保人員，單元樓門口擺放的電車很多，整體是雜亂的。

看完后和中介朋友聊天時，中介朋友說：現在雖然學區還是會有關注，但明顯比前幾年會理智很多，多數人考慮學區的同時，更加會考慮自己是否可以接受居住品質。

選擇次新的較多，所以，圣菲城、正弘數碼公寓、鑫苑世家等這些優質學區，反而成為了他們的更好選擇。

一是小區較新，而是戶型小，總價低，轉手更加方便，所以成交量也是一騎絕塵。

之前有統計過預算100以內的學區房，也引來的不少家長的咨詢。

如今，頂級名校光環雖然沒有褪去，但名校資源成就了這些老破小卻在逐漸歸于平靜，大家在關注學區的同時，更加關注生活品質。

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之前這類老破小能擁有如今的地位，原因非常簡單。

四個字，供需關系。

這類房子的供應是有限的，需求卻是無限的。

而現在，這類房子變得不那么暢銷了，則是因為購房者更加理智了！

購買老破小的客群，其實都會為了學區安慰自己，雖然小區老舊，但最大的優勢是配套齊全，生活便利，學校好。

但如果在學校實力懸殊相差不是很大的情況下，可以擁有更好的環境和更好的選擇，且價格便宜，肯定會毫不猶豫選擇環境好的那一個。