2024年，注定是獅山樓市極致內卷的一年。
一方面，板塊內新房產品力仍在升維迭代；另一方面，市場低迷期，板塊內新房銷售明顯承壓。

作為蘇州最核心的板塊之一，在這樣一個內卷壓力下，該如何看待獅山樓市的表現呢？一起來聊一聊。

想要了解一個板塊的市場行情，首先要關注的一定是板塊內的供求 ，先來看獅山新房量價數據走勢：

可以看到，自2020年獅山九子爭雄之后，這幾年獅山板塊的新房供求并沒有大的起落，成交量價都相對比較穩定。

2023年下半年之前，在新房二手房價格倒掛等多重因素作用下，獅山核心區新房銷售流速一直很快，除個別樓盤外，大多數樓盤開盤當日去化能做到90%左右，甚至100%。

2023年下半年開始，樓市行情進一步低迷，也導致包括獅山在內的核心區新房市場同步承壓。

這也導致了兩個現象：第一，獅山板塊新房銷售流速開始明顯降低；第二，獅山板塊新房入市速度開始放緩。

從數據走勢圖也可以明顯看出，今年至今獅山新房供求量價確實都在承壓調整。

可以看到，今年獅山板塊入市的幾個純新盤，銷售流速較前兩年都有明顯降低，甚至有樓盤也開始嘗試“特價房”。

當然，畢竟還是獅山核心區。從幾個典型樓盤的表現來看，像獅山金茂府、瀾庭雅致等產品力優勢和區位優勢較為明顯的樓盤，今年價格表現還是很穩的。

瀾庭雅致位于獅山核心，是蘇高新集團和仁恒置地聯合打造的獅山豪宅項目，自面世以來，市場認可度和口碑度皆保持在較高水平。

項目位于玉山路南，塔園路西，是獅山最核心區位。新區一中、獅山實驗小學、龍湖天街、泉屋百貨、美羅商城等一眾高能級配套環伺，周邊還有蘇州博物館西館、獅山科技館 、獅山文化廣場等豐富地標，可滿足高尖階層的各類高品質生活需求。

好的地段要配以好的產品，瀾庭雅致定位為新一代國際社區，以貼合高端改善需求。

產品外立面采用玻璃+鋁板為主的簡約設計，更貼合國際化審美；景觀園林由新加坡詩加達公司操刀，沿襲新加坡城市的造園經驗，幾何曲線流暢優美；社區入口、地庫入口等公區設計都盡顯明亮簡潔的高級感。

瀾庭雅致主力打造建面約182、189、229㎡三種戶型，總戶數為259戶。項目全線精裝，均采用國際一線品牌。

當前，項目182㎡、229㎡戶型主力在售，房源已不多。預計三期新品即將加推，189㎡戶型即將入市。

整體來看，現階段獅山新房市場壓力肯定不小。

至于能不能抗住這一波壓力，還是要看地段、看樓盤。產品抗打、品牌抗打、地段更抗打的樓盤，價格表現肯定會更穩。

相比于新房市場，這兩年獅山板塊的二手房成交量明顯更為穩定。

從上圖可以看出，自2022年下半年以來，獅山板塊的二手房成交量開始明顯走高于新房成交量。

這主要有三方面的原因：第一，伴隨著一批高端產品的入市，獅山板塊新房、二手房價格倒掛現象逐漸消失；第二，伴隨著市場低迷，獅山二手房價格尤其是重點學區房價格逐步回調到理性水平；第三，相比于日漸豪宅化的新房，二手房可選擇面更廣。

大家都知道，獅山板塊作為新區的核心板塊，很多人買房都是沖著學區去的。所以，獅山的二手房主力成交房源還是以中小戶型為主，基本是純學區或者學區+自住為主。

像獅山新苑，就是典型的學區房，歷年都是板塊內的成交大戶，當然其成交價這兩年也有了明顯回調。

值得一提的是，除了一些老牌學區房和交付時間較久的二手商品住房外，獅山板塊接下來將有一批次新房將限售到期，達到可銷售的條件。

這其中包括濱河四季云庭、九龍倉邂灣瀾庭、大華春和景明、萬科上瑞閣南區等等。

這一批次新房一旦限售到期，會有多少房源掛牌上市，又會不會對市場價格產生影響，短期內還很難判斷。

但這一批次新房，在產品品質不差，地段也相當不錯的前提下，對新房銷售行情肯定會產生分流。

當然，如果這批房源進入二手市場能迅速有買家接手，這也是好事，說明獅山板塊的市場需求韌性還是相當不錯的。

總得來說，獅山二手房市場能保持當前這種活躍度，也充分說明了市場需求量還是較為充足的。與此同時，一批人賣掉了舊房，就也為新房市場需求挖掘提供了更大空間。

市場承壓的同時，獅山板塊樓市格局也還有一些新的變數。

上周末，綠城逸廬公布了示范區和樣板間，這是今年板塊內乃至整個蘇州關注度最高的樓盤之一。

這是今年綠城在蘇州拿下的兩宗“地王”之一，疊墅+合院的產品形制，也是板塊內目前所稀缺的。

這個項目地塊是今年3月綠城拿下的，地價45455元/㎡，備案價沖8萬元/㎡也并不會太意外。

整個項目只有63套房源，戶型建筑面積約280-480㎡，門檻價預計在1800萬起步。

今年以來，綠城在各個重點一二線城市的優質板塊密集拿地。這塊地是今年綠城較早拿的地塊之一，也充分體現了房企對于獅山板塊的認可。

所以，綠城逸廬這個樓盤對于獅山板塊還是很重要的。一方面，這個樓盤的價格肯定是要改變板塊新房價格格局的；另一方面，如果這個樓盤開盤能夠取得好的銷售成績，也能穩定板塊預期，提升大家對獅山板塊的市場信心。

除了綠城逸廬外，獅山板塊還有超高層項目龍湖山河頌，這是一個典型的超高層豪奢大平層項目，也是足以對標一線城市的高端產品，在主城核心區也是相當稀缺的。

另外，今年成交的獅山11號地塊也還有待入市。

從整體節奏上來看，獅山板塊新房市場供應量還有一定的擴容空間，但整體體量其實不會太大。綠城逸廬只有63套，龍湖山河頌只有兩百余套。

在這樣一個體量下，獅山板塊這些新盤對于市場的風向標意義會大于實際意義，短期內市場承壓的格局不會有大的變動。

作為新區頭部自住改善板塊，獅山板塊新房市場今年確實很難。

但越是這樣的承壓行情，越是可以看出哪些樓盤在產品打磨上更具實力。

對于有自住深改需求的購房者而言，當前倒反而是多看看的好時機。越是市場承壓，越是容易分辨哪些樓盤值得選擇。

引用數據及觀點請注明來源：克而瑞蘇州房產測評（cricfjsz）

免責說明：文章中所有觀點和數據均為獨立見解，僅供參考，克而瑞不對引用文章內容和數據及其所引發的任何直接或間接損失承擔責任，且就文章相關內容享有全部的解釋權。