9月15日，上海消費(fèi)品以舊換新全面啟動(dòng)。政策補(bǔ)貼基礎(chǔ)上，紅星美凱龍商場(chǎng)聯(lián)合工廠、經(jīng)銷(xiāo)商推出“金秋煥新10%補(bǔ)貼優(yōu)惠”。雙重優(yōu)惠疊加，消費(fèi)者每單補(bǔ)貼最高可享30%，單筆補(bǔ)貼上限4000元。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)困頓中的紅星美凱龍來(lái)說(shuō)，這場(chǎng)活動(dòng)無(wú)異于“秋季搶收”，意義重大，畢竟上海是公司的戰(zhàn)略要地，上半年?duì)I收占比將近30%。

自建發(fā)入主以來(lái)，紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)一直未見(jiàn)起色，面對(duì)不斷惡化的財(cái)務(wù)指標(biāo)，建發(fā)急于向市場(chǎng)傳遞信心。數(shù)日前的千商生態(tài)創(chuàng)新大會(huì)上，建發(fā)集團(tuán)總經(jīng)理、紅星美凱龍董事長(zhǎng)鄭永達(dá)表態(tài)，建發(fā)將從資金助力、業(yè)務(wù)協(xié)同、“3+星生態(tài)”、大家居出海四個(gè)維度為紅星美凱龍?zhí)峁┲Α?/strong>

只是，地產(chǎn)下行周期中，建發(fā)的底盤(pán)也開(kāi)始遭受沖擊，想要托舉紅星美凱龍恐怕沒(méi)有那么容易。

半年虧近13億

今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)底部徘徊，沖擊家居建材行業(yè)，本就發(fā)展乏力的紅星美凱龍?zhí)幘秤l(fā)不妙。

通過(guò)財(cái)報(bào)可以明顯看到其頹勢(shì)。上半年，紅星美凱龍實(shí)現(xiàn)營(yíng)收42.25億元，較去年同期下滑25.35%，歸母凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，對(duì)應(yīng)-12.53億元，該指標(biāo)在上年同期為1.2億元（調(diào)整后）。

這是紅星美凱龍自上市以來(lái)，成色最差的一份半年度“成績(jī)單”，出道即巔峰這句話用在它身上再適合不過(guò)。

2018年初，紅星美凱龍?jiān)谏辖凰苗娚鲜校蔀榱思揖有袠I(yè)首個(gè)“A+H”股。上市不到半個(gè)月，其股價(jià)最高便觸及21.34元/股，市值達(dá)到歷史最高的825億元，千億市值就在眼前。

業(yè)績(jī)端的表現(xiàn)同樣喜人。根據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)，那年，紅星美凱龍中期歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)48.57%至30.39億元，創(chuàng)下上市以來(lái)的最高水平。

次年該指標(biāo)開(kāi)始下行，跌破30億元，對(duì)應(yīng)27.06億元，到2020年中期更是直接腰斬至11.01億元。在10億至20億元區(qū)間徘徊兩年后，原實(shí)控人車(chē)建新的債務(wù)壓力暴露在鎂光燈下，疊加房地產(chǎn)市場(chǎng)下行影響，紅星美凱龍業(yè)績(jī)急劇惡化，2023年中期的歸母凈利潤(rùn)急劇縮水至1.51億元，該年全年虧損22.16億元。

制圖：吳典

這一情況持續(xù)到今年。

上半年，家居建材行業(yè)消費(fèi)低迷導(dǎo)致商場(chǎng)出租率同比階段性下滑，紅星美凱龍調(diào)整戰(zhàn)略方向及商場(chǎng)品類(lèi)布局，引入設(shè)計(jì)師、家裝公司、新能源汽車(chē)等入駐商場(chǎng)，并在初期讓利，增加穩(wěn)商留商優(yōu)惠，造成公司租金收入及管理費(fèi)收入出現(xiàn)階段性下滑，半年度投資性物業(yè)估值相應(yīng)下調(diào)逾8億元。

報(bào)告期內(nèi)，公司業(yè)務(wù)全線滑坡，來(lái)自家居商業(yè)服務(wù)業(yè)、建造施工及設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)、家裝相關(guān)服務(wù)及商品銷(xiāo)售業(yè)的營(yíng)收分別同比下滑16.2%、68.5%、72.3%，其他行業(yè)所貢獻(xiàn)營(yíng)收亦較上年減少41.5%。

商場(chǎng)的數(shù)量也在減少。

截至6月末，紅星美凱龍共經(jīng)營(yíng)85家自營(yíng)商場(chǎng)，去年同期為91家；267家不同管理深度的委管商場(chǎng)，同比減少14家；通過(guò)戰(zhàn)略合作經(jīng)營(yíng)7家家居商場(chǎng)，此外還以特許經(jīng)營(yíng)方式授權(quán)49家特許經(jīng)營(yíng)家居建材項(xiàng)目，共包括439家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街，同比減少了26家。

相關(guān)收入亦同步下滑。報(bào)告期內(nèi)，紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)的租賃及相關(guān)收入同比下滑14%至29.03億元，相當(dāng)于每家直營(yíng)商場(chǎng)貢獻(xiàn)收入約3415.5萬(wàn)元；委托經(jīng)營(yíng)管理收入為8.27億元，較上年同期減少23.2%，折合每家委管商場(chǎng)帶來(lái)收入約310萬(wàn)元。

資金困境未解

受各業(yè)務(wù)板塊不景氣影響，上半年，紅星美凱龍經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入同比減少38%至40億元，但對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流出不減反增，導(dǎo)致整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額為凈流出狀態(tài)，對(duì)應(yīng)-8.21億元，同比下滑139.71%。

這也意味著，紅星美凱龍的自身造血能力已經(jīng)受損，即便建發(fā)已經(jīng)在努力盤(pán)活其業(yè)務(wù)基本盤(pán)。

為應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變革，建發(fā)調(diào)整了紅星美凱龍的經(jīng)營(yíng)策略，于今年發(fā)布“3+星生態(tài)”戰(zhàn)略，即堅(jiān)守家居、家裝、家電等主賽道的同時(shí)，積極拓展汽車(chē)、餐飲等新業(yè)態(tài)。

按紅星美凱龍家居集團(tuán)執(zhí)行總裁兼大營(yíng)運(yùn)中心總經(jīng)理朱家桂所言，未來(lái)三年，希望高端電器在紅星美凱龍賣(mài)場(chǎng)里的經(jīng)營(yíng)面積占比達(dá)到15%，家裝占比15%，家居建材經(jīng)營(yíng)面積降到60%以內(nèi)，剩余10%用于新商業(yè)模式創(chuàng)新，由此組成全新的紅星美凱龍。

建發(fā)則將從資金助力、業(yè)務(wù)協(xié)同、“3+星生態(tài)”、大家居出海四個(gè)維度著手，助力紅星美凱龍全面發(fā)展。

例如，資金層面上將通過(guò)降低融資成本和發(fā)行公募REIT，優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，盤(pán)活存量資產(chǎn)；同時(shí)建發(fā)旗下各業(yè)務(wù)深度融合，尤其加強(qiáng)在供應(yīng)鏈、房地產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)渠道、城市服務(wù)、資金等多個(gè)領(lǐng)域的合作落地，協(xié)同紅星美凱龍幫助中國(guó)建材家居品牌出海。

上述舉措中，最緊急的當(dāng)屬資金，公司近年來(lái)頗受詬病的流動(dòng)性問(wèn)題仍未得到緩解。

截至今年6月末，紅星美凱龍的賬面貨幣資金為29.3億元，短期借款約31.2億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債將近73.4億元，二者合共104.5億元，流動(dòng)負(fù)債總規(guī)模278.3億元，資金缺口明顯。

同時(shí)，紅星美凱龍二股東紅星控股已申請(qǐng)破產(chǎn)重整，盡管紅星美凱龍強(qiáng)調(diào)，重整對(duì)象僅為紅星控股其自身法人主體，不包含相關(guān)子公司及參股公司，因此重整申請(qǐng)被受理不會(huì)導(dǎo)致公司控股股東與實(shí)際控制人的變更，不會(huì)對(duì)公司日常經(jīng)營(yíng)及財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。

但這并未打消外界對(duì)上述破產(chǎn)事件可能產(chǎn)生的彌漫性風(fēng)險(xiǎn)的憂慮，畢竟截至6月末，紅星控股對(duì)紅星美凱龍的持股比例達(dá)到21.53%，其中99.7%皆處于質(zhì)押狀態(tài)，已到估算平倉(cāng)線。

關(guān)于這一點(diǎn)，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴記者，倘若二者沒(méi)有關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)及資金占用的話，影響不大，“（但）明面上肯定不容易看出”。

牽連建發(fā)

隨著收購(gòu)落地，紅星美凱龍的債務(wù)問(wèn)題也開(kāi)始向建發(fā)傳導(dǎo)，加劇了后者的資金壓力。

前幾年，建發(fā)一直被外界稱作拿地“黑馬”，各城熱門(mén)地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，總能看到它的身影。2023年，在開(kāi)發(fā)商普遍錢(qián)緊的背景下，建發(fā)依舊豪氣，其聯(lián)手控股子公司聯(lián)發(fā)以62.86億元的價(jià)格收購(gòu)了紅星美凱龍29.95%股權(quán)。

不論交易方還是交易對(duì)價(jià)，這筆買(mǎi)賣(mài)當(dāng)時(shí)看點(diǎn)十足，討論度頗高，外界的爭(zhēng)論核心多是“到底劃不劃算”。并表后，關(guān)于這筆交易的一些衍生效應(yīng)逐步顯露出來(lái)。

當(dāng)年8月末，建發(fā)將紅星美凱龍納入公司合并報(bào)表范圍；9月至12月，后者為建發(fā)貢獻(xiàn)的歸母凈利潤(rùn)規(guī)模為-5.63億元。

那一年建發(fā)的年度財(cái)報(bào)中，以紅星美凱龍為主的家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部總負(fù)債達(dá)到685.32億元；且由于將紅星美凱龍投資性房產(chǎn)納入報(bào)表，建發(fā)的投資性房地產(chǎn)指標(biāo)較上年暴增630.35%至1133.6億元。

宋紅衛(wèi)指出，當(dāng)前企業(yè)投資性房產(chǎn)暴增主要是通過(guò)收并購(gòu)的方式實(shí)現(xiàn)，至于是好是壞取決于兩點(diǎn)，一是站在誰(shuí)的角度，二是交易價(jià)格，只是從當(dāng)前市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，資產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整仍然在延續(xù)，存在繼續(xù)貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，截至2023年末，包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等在內(nèi)，建發(fā)一年內(nèi)到期的金融負(fù)債規(guī)模達(dá)到2056.07億元，當(dāng)期貨幣資金約983.5億元。

具體來(lái)看，該公司當(dāng)期短期借款規(guī)模96.13億元，同比增長(zhǎng)約6%；應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款從上年同期的660.84億元暴增至930.58億元；一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為233.69億元，上年同期則為191.8億元。

建發(fā)或許早就考慮到了資金情況。2023年6月，建發(fā)計(jì)劃向原股東配股融資，擬每10股配售股份不超3.5股，募資上限為85億元，所得資金全部用于公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)補(bǔ)充流動(dòng)資金及償還銀行借款。

兩個(gè)月后，建發(fā)下調(diào)募資規(guī)模至77.88億元；到2024年4月，金額再度被大幅縮減至49.8億元。截至目前，該融資計(jì)劃仍未落地，而建發(fā)的經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)開(kāi)始下滑。

今年上半年，建發(fā)營(yíng)收同比下跌16.8%至3190.15億元，歸母凈利潤(rùn)較上年同期減少37.67%，對(duì)應(yīng)11.99億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額由盈轉(zhuǎn)虧，為-221.12億元。

按各業(yè)務(wù)分部來(lái)看，報(bào)告期內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額742.68億元，同比下滑40.31%，帶來(lái)歸母凈利潤(rùn)1.55億元，較上年同期減少0.95億元；供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)中，部分大宗商品集采分銷(xiāo)業(yè)務(wù)和汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)利潤(rùn)較上年同期下降，所帶來(lái)的歸母凈利潤(rùn)同比減少2.52億元，為14.21億元。

雖然上述業(yè)務(wù)出現(xiàn)不同程度下滑，但都實(shí)現(xiàn)了正向盈利，只有家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)依舊虧損，錄得歸母凈利潤(rùn)-3.77億元。以此來(lái)看，截至目前，紅星美凱龍對(duì)建發(fā)的協(xié)同效應(yīng)還未顯現(xiàn)。

去年收購(gòu)時(shí)，紅星美凱龍的交易單價(jià)為4.82元/股，若以截至2024年9月19日2.2元的收盤(pán)價(jià)計(jì)算，這筆交易，建發(fā)已經(jīng)浮虧超34億元。

為扶持紅星美凱龍，建發(fā)后續(xù)仍需投入大量資源，而這些付出恐怕很難以金錢(qián)來(lái)衡量。至此，關(guān)于這筆交易到底劃不劃算市場(chǎng)已然有個(gè)答案。

記者 吳典

編輯 孫婉秋