9月14日，2024年中國國際服務貿易交易會第二屆中國商業地產運營管理論壇在首鋼園成功舉辦。論壇由北京市商務局、北京市投資促進服務中心指導，全聯房地產商會寫字樓分會支持，房訊網聯合中海商務、電子城、首創環保集團、北京經開、中國瑞達共同主辦，以“新質生態，新質合作”為主題。來自全國300家主流商業地產運營管理企業高管、30家科技領軍企業高管以及60家主流媒體參會。

戴德梁行估價與顧問服務部董事 倪潔

戴德梁行估價與顧問服務部董事倪潔應邀出席，并做主題為“可持續經營類資產風險管理的核心重點”演講，以下為演講實錄：

尊敬的各位領導、各位嘉賓下午好，其實說到資產管理，是大家已經都耳熟能詳的事情了，而且資產管理我認為在每個人心里的角色確實不太一樣，但是所有的人聽到資產管理這四個字的時候，第一知道的源頭它一定是來自于金融，因為我們都知道金融企業對于資產管理是這些表外業務，然后國央企對于資產管理的概念是包括政企資產、行政資產、然后包括一些企業資產，那么還有到現在我們隨著經濟的發展，到現在為止還有一些數據化的資產，還有一些新興的不動產，越來越多的云上資產。

所以對于資產管理，我覺得大家心里面可能有各種各樣的解答，但是我想說不管什么類型的資產管理，都是希望通過運營管理的平臺，把它在資本市場上的表現有所突破，這才是核心。那么今天站在全聯的舞臺上，我們就說商業地產的這件事情，我認為商業地產的不動產的資產管理其實是服務于資本。資本方一方面是金融企業，債權方，股權方，另外一方面是業權方，比如說有很多國央企的企業，有很大量的資產，然后我們為他們進行服務。所以商業地產的資產管理是通過服務資本，管理資產，然后控制所有的資產管理的這些風險，進而達到一個健康的可持續發展。所以，我們認為商業地產資產管理其實是運營管理+財務管理+物業管理這三大主項。

剛才從經濟的角度，從政策的角度，從發展的角度，我們梳理和分析過了所有的房地產的一個發展歷程，我在這里其實是想導出我們現在做風險管理的要素的原因。2000年初的時候，由于國家政策的推動和經濟向好的一個發展前提之下，住宅地產有一個非常高速的發展，那個時候我們國家的GDP平均水平大概是在百分之十點幾左右的發展，然后一線房產的回報是達到16.1%或者16.4%左右一個水準，那么這個水準其實是遠遠超過當時所有的經濟類資產的，所以在當時住宅地產是一個快速上升期。

2008年之后，我們土地政策出現一些結構性的調整，同時到2013年左右的時候，中國經濟的主要驅動點，從原來的制造業轉換到現在的服務貿易，刺激到了商業物業的一個發展。商業物業提供了辦公空間，商業物業也提供了消費的空間，再往下發展就到了貨幣增發，使資本流向了很多的投資型房地產，那么投資型房地產需要一些高利潤、高回報的產品。那么，機構的資本市場和地產市場走向了一個結合，大環境之下促進了以萬達為首的這種大型的商業地產商的一個蓬勃的發展。

再到2021年之后，我們開始進行了一些金融機構、金融政策的一些調整和改革，成為REITs和資產證券化市場的一個主導，持有者與機構資本在一個高度結合環境之下，在強金融背景之下REITs發展對商業地產的一個刺激。截止到2024年9月份，國內已經發了42單公募REITs，然后其中24單是不動產權類的REITs，還有18單左右其實還在途中。我們有幸參與了10單，在總體的42單公布之中，我們參與的程度也超過了將近80%。所以，在這個過程中我們發現一件事，就是公募REITs對底層資產的運營類的要求是在逐步提升的。

那么，在公募REITs政策要求之下，除了權屬和資產的后面的擴募規模之外，其他所有的項包括運營時間、運營周期、現金流分配的程度，我們能看得出來都是跟底層資產的運營息息相關的。所以在大金融、大資管的發展時代中，我們認為資產和產權方對于資產管理部門關注的維度也不盡相同。

一方面我們說是金融方，其實就是資本方。資本方其實一般會關注到金融資產的一個安全性，項目的投資回報的水平。我剛才反復在強調有目前為止有大業權有大資產的國央企，其實在運營管理方面，每一個單項物業的運營管理有很強的水平。但是，在這個時候他們會關注資產管理制度的建設，運營指標的設定等等這些方面一些管理維度。所以我今天想帶來跟大家想討論，跟大家分享的點，并沒有涉及到單個物業會是怎么樣的一個運營管理的維度，也不是單純的從資本方來看這個物業我們想要什么？而是從一個管理者的角度上，大家更關注整個資產發生過程的時候，有三項風險是我們可以通過大的模塊去進行關注的。

我們在做資產管理的時候，不同的類型關注的重點也不一樣，那么之前可能是在建類的項目比較多，在建類項目比較多，就帶來的是資金的量會比較龐大，工程的量也大，每天交付的量也大，然后過程中有沒有一些舞弊的行為？這些是我們過往會在這種類型上，在建類型的項目上我們會關注的重點。在銷售類型上面，我們關注的風險重點來自于渠道管理，渠道管理放了什么樣的優惠政策，是不是真的每次都有真正的渠道回到我們的項目帶客量是不是真的？所有的回款是不是回到了真正該回到的賬戶上？因為有一些銷售項目可能簽了有比較多的關聯賬戶或者是一些關聯企業，所以在回款最后的時候可能回到資方手里的回款或者是業主方手里的錢，可能跟預測的差異會比較大。

再說經營類物業。經營類物業一個是債權類的物業，一個是股權類的物業。那么，股權類的物業大家可能會更關注資產的安全性，首先是安全性，其實是我們做股權類管理的第一關注，因為項目首先不能出任何的風險。

第二個就是經營類，經營類一方面是合規性，另一方面是運營管理的精細化程度及財務管理。那么，其實說到這三點，接下來我特別想分享給大家，我認為的這三項風險管理，那么不管是什么經營類的物業，我們認為最核心的指標可能最終都會關注到NOI。剛才，我們也反復的在提到關注NOI，那么NOI是一個數，但是NOI還需要分階段分重點的去關注構成的一些指標。我們首先會去分析歷史出租率水平，關聯租戶的分析，這兩項我們認為對未來可持續收益會產生一些潛在性影響的。

舉個例子，關聯租戶對于大家來說是個雙刃劍，那么有一些項目的關聯租戶是能帶來長期穩定的出租率的，這個沒問題。但是，這些關聯租戶付租的能力是不是你能控制得了？我們知道太多的項目，其實就是我們的母公司或者是我們的關聯租戶不付租，他不付租的話，對于我們來說，其實我們只能是在全責賬面上看到有錢，而現金流實際收益里面沒有錢，那么這是一種累贅型的；還有一種是有支持性的，那么我們也在一些科技類的這些項目里面，我們看到關聯租戶，他的關聯租戶付租水平其實是比周邊寫字樓的出租水平略低一點點，但是我們分析完看它的發展水平是相當好的，就是在整個行業發展勢頭是相當好的，所以你用低一點的租金的能力，既覆蓋了出租率，又覆蓋了未來發展的一個潛力，我們認為也是一個非常好的，所以對于關聯租戶的分析永遠是個雙刃劍，需要我們遇到具體情況的時候再做具體分析。

資產可持續收益能力，我們會關注到凈租金收入，租金增長率，還有收繳率，空置率和實際收入率以及潛在收入率，我們會把它這個指標會分得比較細。做分析的時候，我們就會給項目一個比較精準的判斷，就是說在未來3年5年8年，可能會在一個什么樣的收入水平之上，那么當然還有一些軟性的指標，軟性的指標就包括管理架構的合理性，運營人員的穩定性，然后客戶主要性。我們剛才說了，我們關注的細節是NOI里面正常的這種各項的指標的構成，在這種強金融背景之下，我們估值會關注到什么東西，其實估值現在我們都用DFC這種現金流分析法。

我們關注到的點可以看得出來，其實跟我們剛才在運營分析里NOI的那些背景指標是息息相關的，包括面積、經營、租金、收入的構成、增長率，租賃是不是有調整，成本的構成和估值以及和估值相關的這些內容，然后折現率這些內容。我們認為每一個項目有很多面，很難用一個案例去說明我們所有的估值的這些特征，所以如果大家對這方面有訴求的話，我們可以會接下來跟大家討論每一個項目或者每一個項目的一些特征。

其實，我今天想分享的點是給所有的管理者去借鑒的，因為如果你是金融持有方，如果你是大業權的管理方，你可能很難深入到每一個項目去了解所有的信息，那么你要關注的有三大風險，我認為就是可以關注到了。那么，其實一共有四大風險，管理風險、運營風險，財務風險，還有市場風險，那么我們說市場風險是外部不是特別可控的，所以我們先不去探討它。

所以，管理風險在我的定義里面，其實多數是合規風險加安全控制。合規風險，我們在管理的過程中可能會涉及到的基本上是以章證照的管理流程為主，但其實章證照要管理的不是章證照的實體，而是它在流程過程中的所有的潛在內容不僅僅是流程的設置，而是所有使用者的反饋。因為去執行蓋章的那個人，前后的是不是那么了整了解這項事項的前后所有的內容，所以我們在要求人員去蓋下每一個章的時候，我們是要知道這件事情所有從前到后的一個是什么原因造成的，未來會有什么風險？另外一個設施設備加消防+巡檢+安全性，在物業管理的范疇之內，我認為合規的風險管理是第一項，這是整個項目成立的一個最根基的事兒。

第二件事情就是我們讓運營流動起來，血脈的管理就是運營風險的管理。運營風險的管理，我們剛才說到了有很多關于運營的數據應該怎么搜集怎么匯總，包括臺賬是怎么更新的，租金是什么情況，每個月的應該的全額收入是多少，支出是多少，最后又收了多少，支了多少，就是我們關于運營數據的一個搜集，它是一個動態的過程，包括租戶的一些變化的情況，包括關聯租戶，接下來可能涉及到商業的時候，也會有業態類型的一些變化。

業態類型如果是一個比較良性運營的話，它會積極主動去調整它的租戶。每個月做統計的時候，你會發現業態在租戶類型上些些許許的會有些不同，那么這些些許許大概只有1%、2%的這么一個差異的時候，一定是代表了市場的趨勢，至少是在區域范圍內需求的趨勢的變化，我覺得從這里是能分析出來對未來的一個探索的。

第三項就是我們整個運營管理團隊的一個架構，人員、部門、管理模式，然后人均的坪效其實都是可以做量化考證的，這些是我們的根基。其實我上面列了一些風險的類型和案例以及規避的方式方法，這些是我們在管理過程中實際遇到的問題，所以對于運營風險的管理，我們認為數據管理每天每個月每周的整個的數據整理和匯報是非常重要的，及時發現、多維解決、長效跟進，這是我們對于運營管理的一些看法和建議。

最后，我們就說到了大家最關注最重要的一個命脈型的就是財務管理。財務管理，我們認為最重要的首先是賬戶管理，我們可能每一個項目都涉及了特別多的賬戶，多的時候可能有三四個公公司，但是這些賬戶是不是真的都全部有用？這些賬戶是不是都跟你的收入有直接的關系，另外一個是它開通了什么功能；第二項就是關于預算的管理，我們都在做經營管理，都在做運營管理，都要做預算管理，那么預算管理一方面分經營性的，還有一方面是分非經營性的，我們有一些金融機構做貸款的時候，可能只看到了這種經營性的預算，沒有看到非經營性的預算，那么在最后拿到實際現金流的時候，一定是有極大的偏差的。

另外一個就是關于月預算的月度拆分或者執行，我們還要進行差異性分析，還要復核跟之前的預算有沒有差異？差異在哪里，是不是合理的。最后其實就是收入管理，租金的收入，追繳欠繳保證金動態測算，收益復合這個是持續滾動進行的，這樣才能時時刻刻的知道你的收支占比是個什么情況。

那么，我自認為非常精煉的一些管理原則，都是基于我們這100多個項目，不同的管理方總結出來的一些內容。最后部分我認為是最干貨的一個就是如何去執行動態管理，動態的數據管理首先不僅僅是從臨期的租戶開始搜集，然后重點目標客戶的跟蹤、潛在租戶潛在租賃情況，空置欠繳的一個追索，這些是我們動態管理的一個重點。

另外，我們的項目不是一個單純冰冷的數字，它也是由人來運營的。我們認為軟性化的管理，包括人員的積極性，對客戶的粘性，以及是不是合規？我們總結就是人性化，客群化和法制化，我們確實是全方位的資產管理，為我們的租戶為我們的業主至少減少了上千萬的一些隱形的風險。以上我用比較快的語速，跟大家分享了我們過往工作的一些結論，如果大家接下來有什么需求的話，我們接下來再具體討論，謝謝大家。