前言：

• 在復雜多變的市場環境下，傳統開發模式已難以為繼。房企要想在競爭激烈的市場中逆勢突圍，就必須要轉變思維，既要爭取短期銷售，也需要關注項目的長期價值。房企需要以運營為核心，關注片區發展的綜合效益，具備客戶思維，賦能城市與人的發展，實現高質量發展。

當前市場仍處于深度調整中，從宏觀環境來看，9月14日國家統計局公布房地產數據，1-8月份，新建商品房銷售面積60602萬平方米，同比下降18.0%，其中住宅銷售面積下降20.4%。投資也還在持續下滑，全國房地產開發投資69284億元，同比下降10.2%；住宅投資52627億元，下降10.5%，宏觀市場環境仍在持續承壓。

從微觀層面來看，縱觀2023年以來28個典型城市月度平均去化率變動來看，基本呈現出波動下行態勢，目前項目平均去化率不足3成。

房地產行業在中國經濟中扮演著重要角色，其對GDP的貢獻率以及對上下游產業鏈的拉動效應顯著。因此，在房地產行業面臨深度調整期當下，政府在政策上持續發力，旨在構建房地產發展新模式，促進地產及經濟高質量發展。

2024年9月24日，國新會釋放降準降息信號，在調整首付和降低房貸利率方面再度打開空間。9月26日，政治局會議首次明確要“促進房地產市場止跌回穩”，同時調整住房限購，降低存量房貸利率，完善土地、財稅、金融等政策。中央政策釋放積極信號，對接下來房地產行業調整方向具有很強的指導意義，后續一系列促進房地產市場“止跌回穩”、優化存量和提高質量的地方新規將加快出臺。

▲數據來源：政府公開資料整理

成都星河WORLD逆勢熱銷下的內在基因

中央政策不斷發力，旨在促進地產實現高質量轉型，而在地產轉型陣痛期的當下，樓市也在調整中承壓前行。在當前，有一個項目突破重圍，實現逆勢熱銷，它就是成都星河WORLD項目。

成都星河WORLD項目，2024年7月和8月銷量分別為73套和99套，均位列當月大成都熱銷項目TOP10，成為全國市場淡季熱銷下的典型案例。

項目已先后推出4期住宅產品，去化超3000套房源，單盤累計銷售金額約80億元，是溫江近五年來單盤銷售金額最高的項目之一；近兩年更是頻頻問鼎城西樓市銷冠，多次進入全成都銷售總面積排行榜前十。出眾的銷績為項目入選“2024房地產優秀品牌項目”奠定了基礎。

成都星河WORLD作為星河落地成都的首個項目，品牌認知度相對不高，同時周邊市場競爭激烈，備案價高出周邊價格1000-2000元/㎡。在品牌及價格不占優勢疊加面臨整體大市場環境調整的內外雙重困境下，項目實現淡季逆勢熱銷的底層邏輯是什么？經過探究及分析，成都星河WORLD的熱銷并非偶然，而是其在多方面優勢的集中體現。

▲成都星河WORLD總體規劃示意圖，僅供參考

首先，星河強大造城能力不容忽視，產城運作頂層邏輯為基石。成都星河WORLD項目占地約620畝，延續了星河WORLD系列的全能生活大城定位，以創新運營模式，實現居住、產業、商業、生態、教育、交通的協同發展。在這里，以“人”的生活軌跡為依據，兌現配套落地，形成一個24小時產城融合生活圈。

其次，星河及時優化產品，提升市場競爭力。因整盤體量較大，星河會根據客戶和市場反饋，及時優化產品。譬如提升居住得房率，當期組團主力戶型為建面約121-167㎡，而實際得房率可達到100-103%，提升了產品競爭力。

最后，緊貼市場的營銷力以及社群運營能力也不容忽視。產城融合的運營策略、強大的配套兌現力、精心打造的產品品質、多元化的營銷力以及高效的社區運營能力。這些核心優勢共同構成了項目熱銷的堅實基礎，并且深刻體現了優質民企星河品牌的優質基因——秉持長期主義戰略，深耕片區及客戶運營，穩健前行。

在此頂層戰略指引下，星河根據自身步奏穩步前行，實現企業持續、健康的發展。不止成都星河WORLD，星河旗下多個項目展現出較強的市場韌性，如廣州南沙星河東悅灣、河源星河丹堤、普寧星河明珠灣等等，均在當地市場名列前茅，以不俗業績彰顯市場和客戶的認可。在眾多優秀項目支撐下，2024年1-8月，星河地產躋身全國百強房企操盤榜TOP40，排名與去年同期相比上升12個名次。

▲來源：克而瑞研究中心

星河的長線戰略思維

鏈接全生態圈資源，精研業主需求

星河長期主義戰略思維的核心在于關注長遠價值目標，拋棄速成思維，并通過系統化的戰略規劃和持續的努力實現企業的長遠發展。

不僅如此，星河一直以來，以獨特的全生態圈區隔于其他單一開發企業。其自循環生態圈將房地產開發、產城融合、商業運營、物業管理等融為一體，充分鏈接各板塊資源，以綜合運營力鞏固發展基本盤，構建起企業高質量發展的“護城河” 。

因此，在面臨動蕩的市場環境下仍能穩健前行。經國內權威評級機構聯合資信、中證鵬元審慎評定，連續四年獲評AAA主體信用最高等級，星河財務穩健。行業不斷出清下，四年來，星河一步一個腳印實現37個名次跨越，躋身全國百強房企操盤榜前40名。

日前，由中國房地產業協會指導、上海易居房地產研究院和克而瑞集團共同主持開展的中國房地產企業品牌價值測評成果發布，星河躋身2024年房地產企業品牌價值第38位，品牌價值125億元。

“星河要做500年，不做500強”正是企業踐行長期主義的基底。星河通過深度參與城市開發，建設及運營、注重人文關懷、深耕業主需求等方面，為房地產行業可持續發展提供了可借鑒的方向。

星河深度參與城市運營

房地產業進入高質量發展階段，已經從規模紅利、杠桿紅利轉移到運營紅利。房企也需從單純開發向綜合運營轉型，由粗放向精細化轉型，在推動城市與區域發展的同時不斷迭代升級自身綜合運營實力,與時代同發展。

• 以城市片區運營思維開發項目

隨著房地產市場的結構性變化，傳統依賴單一銷售和高周轉的住宅銷售模式面臨愈加嚴峻的挑戰。在此背景下，眾多房企迫切尋求新的利潤增長點和可持續發展路徑，引入城市片區運營思維，使得項目開發更具價值。該模式不僅綜合考慮區域內的商業、配套設施與環境等多個因素，顯著增強區域的經濟活力與吸引力，同時也助力房企從一次性銷售收入向持續運營收入轉型，降低對市場波動的依賴，實現收益的穩定增長。

以“讓每一寸土地更具價值”為核心理念，星河在項目開發中始終堅持片區運營的思維，實現居住、商務、辦公、購物、文化娛樂與社交等多元功能的深度融合。

在這一模式下，作為“城市運營引領者”的星河成功打造了星河COCO Park、星河WORLD、星河丹堤等一系列具有代表性的商業旗艦、產城綜合體，豪宅精品項目，并通過片區運營思維，實現了多元功能的深度融合。

• 以區域深耕賦能城市發展

“深耕”不僅是星河人基因中深植的底層語言，更是星河持續經營之路的基石。星河地產在發展模式上以區域深耕為核心，憑借精準的布局與持續的投入，助力城市發展并提升區域價值。在長三角、粵港澳大灣區等核心城市及城市群中，星河在常州、南京、蘇州、深圳、廣州等多個萬億GDP城市群中深入耕作，成功打造出一系列卓越的明星產品，推動城市煥新。

▲廣州南沙星河COCO Park實景圖

▲常州武進湖塘星河COCO City實景圖

星河地產的區域深耕策略不僅體現在精品項目的打造上，更在于其對城市發展脈絡的深刻洞察和對客戶需求的精準把握。

例如，在常州，星河地產不僅開發了大型住宅項目，還投資興建了學校、幼兒園、商業綜合體等，將曾經的荒蕪之地轉變為活力城區的名片。在南京、蘇州、江陰，星河均通過打造星河WORLD產融新城等項目，推動了城市的產業升級和經濟發展。

此外，星河地產在南沙的深耕也是其區域發展模式的典型代表。通過17年的持續投入，星河地產在南沙打造了多個高品質項目，與區域發展同頻共振，共生共榮。

星河地產的這種深耕模式，不僅為城市帶來了優質的居住和商業空間，還通過教育資源、商業資源的不斷導入，促進了城市與區域的全面發展。

星河深耕業主需求，精細化運營

長期來看，行業發展需回歸“產品本質”和以“客戶為中心”，逐步向精細化的內生型模式過渡。產品力、交付力、服務力方面的不斷精進已成為共識，也是房企踐行長期主義的立足之本。

• 產品力加持，按時高質交付的戰略指引

如今，高品質的產品打造能力和交付力成為檢驗房企競爭力的核心能力與指標，搭建全周期交付服務體系也成為行業趨勢。近年來，中海地產、龍湖集團、保利發展、華潤置地等眾多房企都搭建了各自的交付體系。交付前聚焦高品質產品打造、高標準品控以及前置客戶服務保障順利交付，定期同步施工進度及組織工地開放日等贏得客戶信任。交付中在行業承壓環境下，提前交房是值得稱道的交付業績，收房流程專業化，打造暖心的歸家體驗也必不可少。交付后延伸服務鏈，持續關注業主的社交、心理等多維度全場景生活，不斷提升服務的廣度與深度。

“做一個成一個，一個比一個好”是星河1988年涉足地產領域至今多年以來所堅守的項目打造法則。在多年項目開發的積累中，星河創造性提出“星開發”設計體系、“星智造”建造體系以及“星交付”體系，從項目的高標準選址、精工設計，到后續完善的交付體系等全流程加強管控。

在建造過程中，星河尤為注重細節，采用了46項設計標準、12項室內裝修標準、上百個精工細節以及73個交付工藝標準，確保項目品質。

在交付流程中，形成了一套完備的驗收交付流程，包括保修前置、第三方評估、細分驗收節點等。到交付后的同步增加住區附加值，搭建星鄰里服務中心，星河從細微處著手，為業主提供至城服務等。

2024年1-9月，星河累計交付超過1.7萬套房源，其普寧星河明珠灣、河源星河丹堤、珠海湖山春曉、南沙星河畔月灣等眾多項目實現提前交付。9月23日，剛剛交付完成的金裕星河丹堤三期實現100%的到訪交付率，零缺陷收樓率達100%， 約98%的快修整改率。

星河以高質量、高交付率、高滿意度贏得業主的廣泛認可。星河對匠心的堅守，為高品質產品打造和高標準交付提供堅實的基礎，提升企業公信力的同時為行業注入更多信心。

▲金裕星河丹堤交付實景圖

▲深圳星河天地公館交付實景圖

• 精研業主需求，深耕社區運營的服務戰略

面臨市場需求與行業發展的變化，房企產品品質的提升已不再局限于產品本身，而是進一步拓展至對業主生活體驗的全面優化，實現從“好房子”到“好服務”的全面升級。如綠城5G心服務，華潤置地Lifeasy潤生活體系等，典型房企均通過平臺搭建及資源整合，從業主實際需求出發，不斷升級社區配套設施、精耕社群運營，精研社區服務。

依托自身豐富生態圈優勢，星河聚合集團內外資源力量，以大配套賦能社區。如引入星河COCO Park、COCO City等旗艦商業，攜手名校、知名教育品牌等，打造星河教育+社區，升級改造網紅橋及公園等等娛樂設施，星河持續強化配套兌現力，給業主提供高品質居住空間，不斷延伸業主生活內涵。

此外，早在2021年，星河就創新在全國各個星河社區掛牌啟動 “星鄰里”服務中心，不斷豐富包括老年活動中心、圖書館、社區食堂、精品超市、藝術畫廊等全齡配套，以滿足居民的多元化需求。

在社群運營層面，依托星鄰里平臺開展全周期線上線下服務和豐富多彩的活動。“星友匯”通過與周邊優質商家建立“聯盟商家體系”和“會員權益體系”，為業主提供獨特的福利與優惠。“星河會”作為星河業主的會員組織，致力于通過工地提報、家書、交付預約、社群活動等多元化服務，增強社區的凝聚力，促進業主之間的交流與社區的自我管理。

客戶對于項目價值的認可除市場價值外，也向產品力和服務力延伸，該類項目才具備長期保持其價值和吸引力的能力，星河深諳此道。2024年克而瑞通過產品品質與質量、物業管理與服務和市場表現與公共資源力等多維度的評估，對過去已入住運營的項目進行測評，挖掘并表彰那些在長時間尺度上表現穩健的項目。

星河地產以其精工品質，優秀服務力為基底，多項目入榜，打造經得起時間考驗的行業標桿。也驗證了一個項目的成功不僅取決于其短期的吸引力，更在于其長期的價值和可持續性。

▲來源：克而瑞深圳區域

星河全能暖心社區，與業主共建共榮

城市發展是一項系統工程，涉及經濟發展、社會民生、資源環境、文化傳承等諸多方面，但城市發展的根本目的只有一個，就是為人服務、滿足人的需要、促進人的發展。

家不只是個承載居住的物理空間，更是承載情感的居所。星河暖心社區理念的核心是以客戶為中心，以1+1+3全維度服務體系，1個全能配套，1個社區星鄰里空間，及3個至誠服務板塊（物業暖心服務、星友匯、星河會），提升社區居住的情感溫度。

▲星河“1+1+3”全維度服務體系圖

星河依托自身強大的資源整合優勢和城市運營經驗，整合15分鐘生活圈，鏈接業主與社區，親子互動、長者頤養、健康生活、生態宜居等多功能空間的搭建。星河持續推出各類創新活動與服務項目，通過愛好交流、研學游玩、興趣社團、知識課堂等活動的開展，廣泛鏈接生活、藝術、文化與商業的生態，與業主共建共榮，不斷豐富和優化社區生活方式內涵，提升人的幸福感。

客戶服務與社區運營是星河一直堅持在投入時間、精力與成本，持續去深耕、去運營的領域，并在該領域內步履堅定、常做常新，在動蕩的市場行情下實屬難得。此舉也是其品牌保持持久活力的另一深層次原因。

此外，當前房企投資開發普遍大幅放緩，去庫存為主旋律。當下，還能不斷有新項目面市的企業，其背后便是穩健的實力、良好的土儲和高質量的運營能力做支撐。

星河全新開發的建面約58萬㎡高定全配大城——星河盛世禧悅，落址廣州黃埔科學城。項目不僅配建兩所幼兒園，還將打造片區唯一一所54班公立九年一貫制學校，帶來一座約3萬㎡的大型商業，以及規劃約3000㎡的商業街，星河盛世禧悅助推片區教育與商業能級提升，為片區發展賦能。

▲廣州星河盛世禧悅效果示意圖，僅供參考

承襲星河精品品質，星河盛世禧悅內部打造也充滿匠心。約9.6米挑高的“鯨魚尾”大門，與上海寶格麗酒店同款的迎賓水景，四季八主題雙園林、酒店式下沉庭院等均為提升人居品質而來。戶型為新規迭代后的高附加值產品，注重空間的實用性和舒適性，如多開間朝南、270°主臥環幕飄窗，以及近100%的實用率。憑借其創新的產品設計和卓越的品質，成為區域內備受矚目的項目。

結 語

市場深耕是房企應對激烈競爭的重要策略，運營能力的強化是房企實現長期穩定發展的核心。而客戶思維是以客戶為核心，提升產品力、交付力、配套兌現力、服務力等綜合能力，給予客戶信心與幸福感，持續提升品牌價值的基礎。

深耕、運營與客戶思維是企業適應市場變化、實現轉型升級的必然選擇，而星河則以略微超前步伐為行業打造了值得學習的樣板。

免責聲明：

文中一切圖文資料、規劃設計均不構成開發企業任何要約和承諾，不作為最終交付標準，最終以政府部門批準文件、雙方簽訂的買賣合同及實際交付為準，其中對項目效果圖、實景圖、周邊環境、交通及公共設施的介紹旨在提供相關信息。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議。

以上僅為克而瑞深圳觀點，不代表所在企業觀點