• ◎本文作者 | 大米姐

大家好，我是大米姐。

雖然身在美國，但這段時間我帶孩子出去，卻感覺和在國內沒什么區別，原因就是最近來加州，特別是硅谷的中國人，實在是太多了。我住的地方離蘋果總部開車20分鐘，每天一出門，都能看到熟悉的中國面孔。

觀察下來，來的人分為兩部分群體，一是家長帶著孩子；一是由企業家們組成的考察團，像國內比較知名的企業家劉潤、秦朔等人，也都來硅谷了。

前者，是讓孩子來感受美國的科技發展，后者則是來找賺錢機會的。

有人的地方就有商機，我甚至聽說，谷歌、斯坦福這類必參觀之地，只要花點錢，就有專職導游帶你進去參觀學習，都快成為成熟的產業鏈了。

我來美國生活有一個月了，也拜訪了幾位早期移民美國，現在長期在美定居的華人朋友，跟他們聊了不少在美國賺錢的方法，今天就來說說這個很多人非常關心的話題：在美國，如何賺錢？

華人來美，怎么賺錢？

除了成為打工人，我們還能怎么在美國賺錢？

直接的方法：創業，開公司。企業出海最近很火熱，但對個人來說，操作難度太大，不適合大部分人。

更多的華人，會選擇投資的模式，主要的投資對象，就是股票和房產。

在和客戶交流的過程中，我發現了一個很有趣的現象：沒錢投股，有錢投房。

這里的“沒錢”，只是一個玩笑，因為股票的參與門檻不高，幾百塊也能買，很多人因為擔心風險，會先用小資金試水。而相對來說，買房子需要的資金就高出不少。

不過說實話，雖然我是學金融出身的，但要讓我買美股，我還真是不敢，這么多年我也沒弄懂美股的邏輯，對于不懂東西，我不會輕易去碰。

所以這段時間我就一直在研究美國的房產，以及美國人是如何通過房產賺錢的。

美國人投房產主要有兩種模式：直接投資，和間接投資——投資地產信托基金（REITs）。

直接投資是購買地產項目，拿到地產的擁有權，然后通過租賃或出售的方式，來獲得利潤。

優點是對項目有絕對把控權，而且享受全部收益，缺點是需要投入很多時間和精力去研究，以及維護房子，對資金的要求也高。

然而，這種方式不適合沒有美國身份的投資人：美國各州從去年開始，就相繼提出要禁止中國國籍的人買當地的房產。

而相比之下，REITs就靈活很多，沒有綠卡的人也可以購買。

對于沒有精力親自經營和管理房地產的投資者，以及那些沒有足夠啟動資金的人來說，是很方便的投資方式。但是它也有缺點，就是要交的稅比較高，而且受大環境市場風險影響較大。

那對于我們這些，沒有美國身份，但又想參與到美國市場中的個人來說，還想把可控風險降到最低，有沒有其他賺錢的方式呢？

還真有，最近，我就發現了一種新的賺錢方式：美元股權投資——直接持有某個不動產或地產開發項目的權益（股權），而不是直接擁有物業。

一種新興的投資方式

說它新，是因為這種方式目前還不為國內的投資人所熟悉，不過在美國卻不算什么新鮮事情。

它是一種股+房的投資組合，原理跟REITs相似，但結合了兩種資產的優勢。

首先，它雖然是房產，卻不需要花一套房的大價錢就可以投入；

其次，它雖然是股權，卻不會有股票那樣跌宕起伏的盈虧，投資人可以穩穩地賺。

綜合來看，不僅降低了投入的機會成本，也能讓投資者參與到接下來可能有的美國房產上升周期中。

其投資流程是：選擇專業的第三方資管團隊挑選的房產對象，以一定價格購買地產的項目股權。

最簡單的情況是，投資者只要選對團隊，之后不用操心房產管理的事務，也不用理會租客、房屋維修等一系列麻煩事，每年就能穩賺收益。

聽起來似乎很簡單，但這其中的彎彎繞繞卻有很多，重中之重就是：挑選一個靠譜的第三方資管團隊。

兩件必須要做的事

找到一個適合投資的對象，和靠譜的合作伙伴，不是一件隨隨便便就能做到的事，必須要提前做大量功課。

這里面的內容很多，但因為篇幅有限，今天我只能說最重要的兩點，如果大家感興趣的話，可以后臺給我留言，我再單獨給大家系統地介紹一下。

第一點，找到一個靠譜的開發商。

不論是投資新手，還是資深投資人，一個靠譜的開發商做背書的項目，能讓投資者吃下一顆定心丸。

開發商能做到很多個人沒辦法做的事，比如經濟環境分析、房產周期研究、項目盡職調查等等。這些事情市面上每個開發商都會做，但能做到哪個程度，就看開發商的實力了。

一般來說，關于開發商的經驗，可以從這幾個方面體現：在行業內的聲譽、運營時間、旗下完成的項目數量、對當地市場的熟悉程度，以及開發特定不動產類型的過往記錄等。

以智谷旗下的項目《梧桐花園系列》為例，其開發商世瑋國際，是一家總部位于費城的綜合房地產公司，專業從事房地產投資、開發和管理。

公司負責人有超過50年的商業地產和住宅地產的開發和物業管理經驗，迄今為止，公司已經開發、擁有、管理超過10億美元的物業，包括公寓樓、寫字樓、停車場和購物中心。

開發商持有的物業

第二點，弄清楚項目的借貸比例。

房地產項目的開發，如果使用杠桿借貸，回報和損失都會被放大，所以，在評估某個房地產項目時，要了解清楚開發商使用了多高的杠桿。如果借債比例太高，會增加財務風險。

在房地產市場波動較大的情況下，高負債更容易受到市場變化的影響，一旦市場出現不利因素，比如房價下跌、項目銷售不好等，可能導致企業資金鏈斷裂，甚至引發破產風險。

這當中還有一個很重要的細節需要關注：開發商的貸款對象。

這里就涉及到在美國投資時會接觸到的一個很重要的概念——HUD貸款。

HUD是美國住房和城市發展部，類似于我們的住建部，是一個美國政府實體。HUD的職責是，通過給開發商提供抵押貸款，保證項目順利完工，從而為居民提供住房保障。

優勢是：固定利率，成本低，而且設立的還款時間長，相對于普通銀行的商業貸款而言，資金更安全、有更強穩定性。

但是，要拿到HUD貸款可絕對不容易。

這些貸款都是以資產為基礎的，這就意味著，HUD會仔細審核項目的位置、項目團隊、項目完工后的出租情況等等，以確保項目安全運行。

HUD申請程序需要獨立的第三方報告，如財產估價、市場調研和環境評估等等，手續非常復雜。

所以，拿到HUD的項目，相當于得到了政府背書，安全程度非常高。

除了以上兩點，還有很多內容，大家都要提前了解，但篇幅有限，沒辦法展開講太多，如果有朋友感興趣，直接留言，下期我繼續解釋。

總而言之，沒有任何一種投資方式和任何一款投資產品，是適合所有投資者的，作為投資人，功課是一定要做的，自己要為自己的錢袋子負責。