作者 | 飛天小女警

文章來源 | 格隆匯樓市

一個地段熱度不如沙井的新盤，好像賣得還不錯。

但市場真的變好了嗎？

情緒扭轉帶來的“掃貨”

最近深圳樓市的熱度，似乎又拉回到了2019—2020年的階段。

特別是新房項目，一個又一個放出回收折扣，樓棟售罄，開盤大賣，專程接待外地看房團的消息。

比如位于福永的一個項目，官方給出的銷售成績是開盤賣了九成。

這個項目是福永懷德村的懷德德懿府，也是近年福永規劃體量非常大的項目。

項目總規劃2816戶，其中可售商品房939戶，3梯5戶或3梯6戶設計，回遷房497戶，保障房1380戶，地下5層，停車位3062個，車位占比約1:1.09，容積率6.6。

這個項目，說實話前期市場關注度并沒有很高，開發商的宣傳力度也一般。

并且項目自身的短板也比較明顯。

一方面，項目并不便宜，大面積戶型總價門檻已經超過750萬/套。

開盤備案均價約5.43萬/平，單價區間約4.61萬-7.17萬/平，總價區間約473萬—1516萬/套。

項目只給出開盤疊加備案價9折左右的折扣——

意向登記98折+開盤97折+開盤當天認購97折+7天按時簽約98折

要知道，福永片區2023年5月云上潤府（3棟）入市，506套住宅備案均價約4.78萬/平，單價區間約4.13萬-5.3萬/平，總價區間約402萬-702萬/套。

2023年8月中糧悅章鳳凰里（2、3單元）入市，374套住宅備案均價約5.01萬/平，單價區間約4.33萬-5.76萬/平，總價區間約364萬-744萬/套。

2023年10月中糧悅章鳳凰里（1、4單元）入市，380套住宅備案均價約5.02萬/平，單價區間約4.37萬-5.9萬/平，總價區間約367萬-760萬/套。

若是140平以上的房源，最低總價門檻要到780萬/套。

另一方面，項目自身存在明顯影響居住體驗的紅線。

項目與12號線懷德地鐵站無縫對接，還有自帶18萬平的萬象匯大型商業體在建，從幼兒園到初中的學校教育資源在300米范圍內，是個不錯的居住項目。

但是真正影響居住體驗的因素，也都是客觀存在的。

比如項目分4期開發，整體超200萬㎡的城市更新項目，整個建設周期會較長，會對首入住的居民產生噪音和粉塵等影響，不僅如此項目臨近機場，處于航線之下，同樣也會受到機場航線和機場噪聲的影響。

今年深圳機場夏秋航季，7月、8月日均起降航班超過1200架次，8月份單月航班量超3.7萬架次。

比如項目恰恰是位于地鐵線之上，除了地鐵運輸有可能帶來小區共振，按照深圳本地的生活習慣，未來18萬商業也會帶來電動車大量停放周邊的需求，地鐵口的通勤變化并不排除會占用小區公區用地。

畢竟營銷中心都緊挨地鐵口。

比如項目規劃包括商品房、回遷和保障性住房等，其中，回遷和保障性住房占比較大。

項目的可售商品房939套，但回遷497套，保障性住房1380套，這就容易導致未來社區居住人群會比較復雜，進而影響居住體驗。

比如項目規劃的容積率為6.9，從實地考察來看，密度并不低，樓間距也近。

這樣的項目，在一個月之前，市場上很多計劃買房的本地群體還無比“挑剔”著。

但現在賣得似乎比沙井核心位置和地段的競品還要好。

主要得益于兩個方面。

一方面，得益于本地村民強大的購買力支撐。今年初 網上便 流傳一份體現本地村民實力的分紅 議案，其中合作股 801人，共分紅 3764 99055.6元 。

另一方面，近期限購政策的松綁，刺激外地買家進入深圳樓市帶來的情緒扭轉。

這和前兩周光明區能夠“日光”的中建觀玥，降價促銷帶來的搶購是有本質的區別的。

量價分歧

新房如火如荼，數據上雖然不似渲染得這么明顯，但政策效果是完全體現出來了的。

根據深圳房地產信息平臺數據顯示，10月1日—27日，深圳新房住宅累計網簽套數已經達到3037套，二手房住宅網簽累計達到4989套。

10月新房和二手房突破3000套和5000套的成交“枯榮線”是完全沒有問題的了。

而10月也將會深圳樓市是2021年4月以來表現得最好的一個月。

但這樣的行情是很脆弱的。

一方面，受政策的利好出現短暫的反彈，是市場對政策的期待和信心的部分修復，買賣雙方容易受到情緒左右。以歷史政策的經驗來看，情緒往往只能短暫地維持階段性行情。

另一方面，影響房地產長期趨勢的因素暫未發生大的轉變，經濟的基本面還在修復，并且市場結構性的矛盾依舊存在，比如居民收入、就業、進出口貿易、新房庫存等等。

更重要的是，10月的成交“量價”分歧是非常明顯的。

正常來說，量在價先，量升價漲。

但現在市場暫時還不是這樣。

成交量是增加了，但成交的房源都集中在各個小區的筍盤上，價格變化并不明顯，即使有回漲，也都是核心區的一些非常優質的小區。

比如位于福田百花的典型小區百花園一期，根據中介渠道最新的成交數據顯示，10月成交一套53.44平戶型，總價575萬，成交單價約10.75萬/平，而9月成交的50.81平戶型，成交單價約10.63萬/平；但對比7月成交的一套50.5平戶型，總價563萬，成交單價約11.15萬/平，還是便宜了幾千元一平；

比如位于寶安區航城街道的領航城領麗花園，根據中介渠道數據顯示，10月成交一套83平戶型，成交總價約410萬，成交單價約4.96萬/平，而今年6月成交的兩套約83平戶型，總價428萬，成交單價約5.18萬/平，相比之下還是便宜了兩千多塊一平；

再比如位于南山科技園的華潤城潤府二期，根據中介渠道顯示，10月成交一套147平戶型，成交總價約1705萬，成交單價約11.57萬/平，今年5月成交一套148.4平的戶型，總價約1820萬，成交單價約12.26萬/平，4月成交一套148.17平戶型成交總價約1800萬，成交單價約12.14萬/平。

作為南山區的風向標樓盤，10月的成交戶型雖然有低樓層的價差區別，但在眾多同面積的掛盤報價房源中是最便宜的。

再比如位于寶安碧海的泰華陽光海小區，根據中介渠道最新成交顯示，10月成交一套116平戶型，總價約780平，成交單價約6.74萬/平，今年8月小區成交一套114平戶型成交總價1000萬，成交單價約8.77萬/平。

而在眾多同面積戶型掛盤的房源中，也是價格比較便宜的一套。

因為在售的114平-116平房源中，小區的掛盤報價也要858萬起。

（來源：中介平臺）

所以，政策造成的牛市，后市還是存在很大的分歧。

便宜的筍盤才是成交的主力，想要跟隨成交量去漲價，壓力依舊很大。

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作者觀點，不代表格隆匯立場