作者 | 韓瑋燁、宋金煜

編輯 | 劉玉嬌

責編 | 韓瑋燁

在一日千里的結構性調整中，唯一能幸免于難的只有變革的引領者，我們無法左右變革，只有走在它前面。 ——彼得·德魯克

2024年的產業園，深陷內憂外困的窘境。內部，出租率和租金價格步步下跌；外部，補貼政策取消、產業投資羸弱。尋常的招商邏輯似乎全部失效。

如何走出困境？睿和智庫觀察到，政府掛帥招商真是使出了十八般武藝，企業則通過產業生態建設、深挖運營能力等舉措，試圖留住老客戶，招來新客戶。

除了這些動作以外，還有哪些新模式？

擁抱AI，或許是一條創新的窄門。德必集團旗下的智鏈合創正在穿越這道窄門，為行業探索新模式。

自2015年敲下第一行代碼起，智鏈合創CEO范陽與其團隊就肩負著將傳統產業與數字化相融合的重任。智鏈不負眾望，如今管理面積是德必集團的10倍，達3000萬方。而AI帶 來的技術發展，又讓范陽抓到彎道超車的機會。

第41期火花談，睿和智庫創始人韓瑋燁對話智鏈合創CEO范陽，復盤智鏈走出德必3年來的數字化合創之路。

AI+園區：客戶需求為上，切忌好高騖遠

AI大模型加速了技術迭代。 但對園區等應用場景而言，技術更迭不是目的，業務是技術應用的突破口，需求才是迭代的根本動力。

韓瑋燁作為園區的數字化領軍企業，智鏈合創如何看待AI大模型帶來的機遇與挑戰？

范陽：AI大模型的應用為園區帶來了兩大機遇。首先，它提升了園區的運營能力，通過解決常識性問題和優化信息獲取方式，提供類似私人助理的功能。其次，AI大模型與不動產空間深度結合，可形成垂直領域的專業模型，更精準地解決行業特有的問題。

挑戰則在于，如何將這些通用模型與行業專業知識結合，并在園區運營中實現服務和經營管理水平的提升。

我們目前與主流的大模型廠商合作，將通用模型的能力引入到具體園區和樓宇的運營中，并已在國家文創實驗區云園區平臺上線AI助手產品。

韓瑋燁智鏈參與管理了國內外上百個文創及數字經濟類園區，服務上萬家企業，您覺得數字經濟園區的AI應用特點是什么？

范陽：根據我們的調研，目前大多數入園企業對于AI新技術還存疑或者存在信息差。而智鏈合創要做的事情是填補信息差。

我們不直接提供AI技術，而是將AI技術集成到文創企業的通用需求中，以滿足他們的經營需求。目前公司探索了三個主要應用方向：

一是園區經營管理，比如通過AI客服提升服務效率；二是園區企業服務和產業服務，比如企業咨詢和申報知識產權的智能工具；三是對園區企業進行AI賦能，比如文創企業的視頻和圖片處理，這也是AI實際落地最主要的應用場景。

AI今年炒得很熱，但它不是風口，而是趨勢，應用之初也不應該被脫離其工具的屬性。好產品首先是好用而且成本合理，這也是AI技術探索的核心。所以，我們建議企業在應用AI的時候切忌好高騖遠，盲目投入。

韓瑋燁各地正在推進數據資產入表的工作，AI大模型如何幫助園區、商辦等各類空間完成數據積累到數據資產的基礎工作？

范陽：如果說傳統的信息化系統是死的工具，AI技術則更像是可以自我進化的“員工”，通過數據積累不斷學習和成長。而所謂大模型要和場景深度結合，園區等不動產空間就是很好的場景。

AI大模型是通過數字孿生等方式，先模擬再應用，在場景上加速學習能力，最終又作用于場景，提升企業經營管理能力。

在德必公司內部，每位員工都配備了AI助手，無論是文檔編寫還是PPT制作都變得更加高效。因此我們視AI為團隊的一部分，而非單純的系統。

各行各業擁抱數字化的第一步是建立數字化系統，這一步就像房子打地基，地基不穩，談不上數據積累，數據資產更是空談。有了數字化的底座，然后結合自身業務沉淀出大量數據。

以園區運營為例，紙質記錄時代難以分析大量物業報修數據。而數字化系統可以讓管理者積累維修、維護和用電等經營數據。這些數據形成了園區經營畫像，也反映了園區的經營效果以及未來提升方向。

過去，園區的價值可能僅由外觀和設計決定，但未來，數據資產和數據價值將成為評價園區的新維度。

走出德必，憑“運營+數字化”角逐市場

數字化賦予企業精細化管理的能力，也讓有垂直領域業務能力成為可能，這直接關系到園區招商和出租率的成功。

韓瑋燁德必集團孵化了智鏈，如今智鏈合創走出德必三年、獨立發展，您有哪些心得？德必給予了貴公司哪些支持，擁有了哪些核心競爭力？

范陽：德必用了近10年時間，成為國內園區輕資產運營第一股。在2015年左右，當管理面積和管理城市激增的時候，公司意識到必須采用數字化手段提升管理效能。

一開始，我們嘗試過外購管理軟件，但效果并不好，最終選擇創建智鏈合創并自主開發了wehome平臺。這一超前的決策，伴隨著探索和上億元的投入。所以智鏈合創是站在巨人肩膀上的創業。我們在獨立發展前，已經完成了從0到1的創業期。

首先，快速發展離不開德必領導層，尤其是集團董事長的全力支持。盡管面臨了各自質疑和壓力，集 團領導依然堅持“任何內容都可以砍掉，數字化不能砍”，這給我們團隊提供了強大的信心和動力。

其次，業務專業性來自于德必集團的強運營基因。智鏈合創與傳統科技公司的本質區別在于，我們對園區業務的深刻理解。我們不僅專注于數字化，還具備對園區定位和發展潛力的認知，可讓數字化系統發揮更好的效果。

再者，輕資產運營模式得到了集團的鼓勵和認可。公司通過輕資產模式積極拓展外部業務，包括民企、國企和外企等市場化訂單占比達九成，管理面積已近3000萬平方米，是集團主營業務管理面積的10倍。

此外，德必品牌實力也是客戶選擇我們的重要因素。因此智鏈合創是生于德必，長于市場。一方面，公司正在對集團內部信息化進行二次更新，另一方面，市場化拓展仍在加速進行。

韓瑋燁在服務產業園數字化轉型的過程中，貴公司有哪些深刻的經歷？

范陽：數字化喊了這么多年，我們發現許多公司各部門如物業、運營、招商等過去使用獨立系統，數據孤島問題并未得到解決，還是依賴手工賬目。這讓我們意識到數字化的真正作用：它是工具，不能先引進系統再適配業務。

基于這些經驗，智鏈合創構建了核心能力，幫助客戶整合業務賬目和資金相關事宜，實現業財一體化，最終提升運營效率。

例如，某園區的停車系統、合同臺賬系統等均是獨立運作，智鏈合創通過整合這些系統，并加入AI視頻安防等系統，不僅提高了效率，還實現了成本的優化。這種整合還會幫助其他業務實現效率提升，如某上海園區客服效率提升近50%、某國企客戶物業管理效率提升40%。

韓瑋燁很多園區運營者并不覺得數字化可以解決招商和出租率問題，對此您怎么看？

范陽：時至今日，很多園區依然重招商輕運營，卻忽略了，客戶選擇園區主要因素是有吸引力的營商環境，而不僅僅是上一套數字化系統，提供優越的地理位置、合理價格，或者直接降價。

所以，園區運營者要改變認知，從傳統的價格營銷轉變為價值營銷。具體來看，園區運營者需要明確園區的產業定位，了解產業鏈的上下游和核心企業，以及能否從企業的角度出發，幫助他們降低成本和增加效益。

從這個角度出發，數字化系統能夠通過深入分析潛在客戶數據，精準定位目標客戶群體，從而提升招商效率。同時，利用CRM系統跟蹤未成交客戶，構建私域流量池，為未來的招商活動積累數據資源。

此外，還要注意的是，園區就是產業的孵化或承載容器，需順應經濟周期，避免在夕陽產業上過度投資；主導 產業和服務的差異化標簽必須建立起來；不要把關注點都放在降本上，要重視增效。

不忘夢想：下一個三年，籌備上市

行業內卷的好處是，大浪淘沙后，不動產領域的實力科技企業有了彎道超車的機會。

韓瑋燁智鏈合創定位于產業園區全生命周期服務商，已經超越數字化服務的范疇。在您看來，企業是否已經具備這樣的實力？

范陽：實現園區全生命周期服務的關鍵在于，持續的產業升級和提供適應產業變化的服務。目前，公司正在參與一些園區的產業升級。

對于荒廢和出租率極低的產業園，需重新定位，這涉及到對當前產業趨勢的深入分析和未來發展方向的預測。在全生命周期內，智鏈合創可以做的包括：

一、產業定位與升級：根據國家宏觀導向和市場需求，對園區進行產業定位和升級，比如從傳統的生產加工向高科技產業轉型。

二、提供產業載體：為園區提供適合不同產業的物理空間和基礎設施，滿足特定產業的硬性要求。

三、服務能力升級：提升園區的服務能力，包括物業管理、企業服務、政策咨詢等，以適應產業升級的需要。

我們既為園區提供園區數字化的全面解決方案，也可以從產業導入和空間服務上賦能。與數字化企業比，我們最懂園區；而與園區運營方比，我們更深知數字化如何落地融合。

展望未來，產業集群的發展將更加聚焦于高科技領域，尤其是那些能夠實現國產替代和解決“卡脖子”問題的行業，這些產業及相關企業也是公司研究和投資的重點。

韓瑋燁如果說過去三年，智鏈完成了“出走德必”的戰略目標，未來三年的目標是什么？

范陽：盡管現實比預期殘酷，但我們一直保持著高速增長的態勢，團隊規模已擴大三倍。

隨著2024年的結束，展望下一階段，智鏈將重點發展以下幾個方面，包括更加擁抱AI領域、持續發力產業園區運營、提升產業服務。

除了上述發展計劃，公司正積極籌劃上市事宜，預計在未來兩到三年啟動上市輔導。上市不僅是融資手段，更是一個重要里程碑。

過去三年，智鏈也參與了行業的內卷，但在“卷”的過程里，我們看到了大量彎道超車的機會。不動產數字化發展還在早期階段，市場很大，比拼的還是能力。

智鏈合創的使命是“讓天下沒有難運營的園區”，未來計劃將數字化服務拓展到整個不動產領域，這將為公司提供更多的發展機遇。

結語

從數字化到全生命周期服務，再到上市的遠大目標。睿和智庫欣喜的發現了低迷市場下，還有很多像智鏈這樣的“星星之火”，他們依然樂觀，不畏困難，努力前行。這些星星之火，才是國家發展的動力源泉。

備受關注的美國大選剛剛塵埃落定，國人在旁觀大選的心態很值得玩味，有擔憂、有恐懼，也有些許對未來不確定性的逐漸接受和期待。

借用特朗普一句話：漫漫人生路，你發現并不總是公平的，你也會發現本不屬于你的不可承受之重，卻重重的壓在你身上。但你必須低下頭，fighting。

無論如何，夢想不能丟！

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