引言：

《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2024年第16號）于2024年11月12日發布，關于二手房交易的稅費政策也將隨之改變，本文梳理一下最新的二手房稅費政策。

案例|困擾：

張三于2021年1月1日出資120萬元在鄭州市二七區購買了一處房屋，房產證上記載的建筑面積是120平米，該房屋是張三家唯一住房。2024年11月15日，張三將該房屋以100萬元的價格賣給李四。

問題：

2024年的房屋買賣中，張三和李四分別需要繳納哪些稅？繳納多少？

案例|解讀：

房屋買賣，買賣雙方均需要交稅。其中，賣方/轉讓方/賣房人涉及個人所得稅、增值稅、附加稅、土地增值稅和印花稅，買方/受讓方/買房人/購房人涉及契稅和印花稅。

一、賣方所涉稅種

（一）個人所得稅

個人出賣房屋，屬于財產轉讓，需要就“財產轉讓所得”按20%的稅率繳納個人所得稅。財產轉讓所得是指賣房收入減去房產原值和合理費用后余額，房產原值是購房的成本，合理費用是指實際發生的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等。如果有財產轉讓所得，就意味著賣房人賺錢了，就賺錢部分，賣房人應繳納20%的個人所得稅。如果沒有財產轉讓所得，則意味著賣房人虧錢了，自然也就無需繳納個人所得稅。案例中張三120萬元買的房子，目前只能100萬元賣掉，虧了20萬，自然也就無需繳納個人所得稅。

房產原值和合理費用均需要提供相應的憑證以供稅務機關核實，相關憑證包括購房合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證等。如果賣房人無法提供相關憑證，稅務機關在契稅征檔案中也查詢不到上次的交易費用，那么稅務機關就沒辦法確認賣房人賺了多少錢，這時候就適用核定征收，根據賣房收入的1%-3%來核定征稅。大部分省份從促進房產交易的角度考慮，均適用1%的征收率。

有些情況下，賣房人不提供相關憑證，適用核定征收率可以很好地節省稅負。但在虧錢的情況下，如果無法提供相關憑證，則有可能會增加稅負。案例中的張三，賣房是虧錢了，如果無法提供相關憑證，稅務機關按賣房收入的1%核定的話，其還需要繳納1萬元的個人所得稅，不劃算。

關于個人所得稅，國家給予了一些稅收優惠，日常聽的比較多的就是“滿五唯一”。“滿五唯一”的意思是個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。5年的起算時間以產權證和契稅發票上的時間確定，哪個早就以哪個為起算點。

此外，繼承/遺贈，離婚析產，將房產無償贈與近親屬或撫養人/贍養人的，免征個人所得稅。

（二）增值稅

賣房人轉讓自建自住的房屋的免征增值稅，這一種情形比較少見，我們主要討論出賣購買所得房屋的情形。

賣房人出賣的房屋持有不滿2年的，應按收入的5%繳納增值稅。這里的收入是不含增值稅的收入，如果收入中包括增值稅的，需要先進行價稅分離。比如案例中，假如張三房屋持有不滿2年的話，張三賣房收入是100萬元，價稅分離后，不含稅收入應為100÷（1+5%）=95.2381萬元，增值稅為114.2857×5%=4.7619萬元。

賣房人出賣的房屋持有已滿2年的，免征增值稅。之前北上廣深地區的政策是，如果出賣的房屋是普通住宅的，同樣免征增值稅，如果出賣的房屋是非普通住宅的，則要用收入減去成本后的差額，適用5%的稅率計算增值稅。最新的《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2024年第16號）取消了普通住宅和非普通住宅的標準，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，即個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

（三）附加稅

附加稅是大家習慣性的稱呼，目前我國并沒有叫“附加稅”的稅種。附加稅是指城市維護建設稅、教育費附加和地方教育稅附加。顧名思義，附加稅是依附性的稅，計算基數就是需要繳納的增值稅數額，不需要繳納增值稅時，也就不需要繳納附加稅。

城市維護建設費的稅率有三檔，納稅人所在地在市區的，稅率為7%，在縣城、鎮的，稅率為5%，在其他地方的，稅率為1%。教育費附加費率一般為3%，地方教育費附加費率一般為2%。因計算基數是應繳納的增值稅，計算基數比較低，所以附加稅相對比較少。

（四）土地增值稅

個人出賣住房的，免征土地增值稅。個人出賣非住房的（如商鋪、公寓），則需要繳納土地增值稅。土地增值稅比較復雜，根據增值額適用不同的稅率，增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

（五）印花稅

個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

二、買方所涉稅種

（一）契稅

關于契稅政策的修改是《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局 住房城鄉建設部公告2024年第16號）重點。最新契稅政策為：

1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

3、納稅人申請享受稅收優惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。

此外，買房人首次購買公有住房的，以及離婚析產、繼承等情形，免征契稅。

《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局住房城鄉建設部公告2024年第16號）公告雖然是2024年12月1日才實施，但公告最后一條規定“2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行。”案例中，李四買房雖發生在2024年11月15日，在公告實施前，但符合規定的仍可按公告執行。

（二）印花稅

個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

提示|建議：

房屋買賣，是涉及個人所得稅、增值稅、印花稅、契稅等多個稅種的，交易雙方在交易中，要充分考慮稅務的影響。把稅務因素考慮進去，才能真正算清得失。

劉旭旭律師、注冊會計師、稅務師

2024年11月19日

劉旭旭，律師、注冊會計師、稅務師，中共黨員，畢業于中國政法大學，專注于投融資、合同糾紛、公司糾紛、涉稅法律服務等領域。歡迎垂詢，聯系方式1761008631（同微信）。

法規|依據：

1、《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部稅務總局 住房城鄉建設部公告2024年第16號）

一、關于住房交易契稅政策

（一）對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

（二）對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房。

（三）納稅人申請享受稅收優惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。

（四）具體操作辦法由各省、自治區、直轄市財政、稅務、房地產管理部門制定。

二、關于有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策

（一）取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條第一項，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，繼續免征土地增值稅。

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。具體執行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執行。具體執行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執行。

（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3《營業稅改征增值稅試點過渡政策的規定》第五條第一款有關內容和第二款相應停止執行。

2、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》

三、納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

3、《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發(2007)33號）

三、根據《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）的規定，個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（一）上述文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

四、《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅的有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）第三條所稱“未提供完整、準確的房屋原值憑證”，是指納稅人不能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中沒有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄。凡納稅人能提供房屋購買合同、發票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實征收方式計征個人所得稅。

4、《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》（國稅函〔2007〕1145號）

根據《國家稅務總局關于加強和規范個人取得拍賣收入征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2007]38號）和《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發[2006]108號）規定精神，個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除；不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

5、《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）

五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

6、《中華人民共和國契稅法》

第六條　有下列情形之一的，免征契稅：

（四）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（五）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

7、《關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告》財政部稅務總局公告2021年第29號

一、夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。

二、城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經縣級以上地方人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，比照公有住房免征契稅。

已購公有住房經補繳土地出讓價款成為完全產權住房的，免征契稅。

三、外國銀行分行按照《中華人民共和國外資銀行管理條例》等相關規定改制為外商獨資銀行（或其分行），改制后的外商獨資銀行（或其分行）承受原外國銀行分行的房屋權屬的，免征契稅。

8、《財政部國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

二、對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

三、對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。