作者|混哥

　　混知房產

　　誰是中國，最棒的控地大師？

　　中國宏觀調控有兩個詞，分別是跨周期調節和逆周期調節！

　　啥意思呢？

　　就是通過貨幣政策和財政舉措，燙平市場波動，讓增長持續！

　　說得再直白點，就一個字：穩！

　　對，就是止跌回穩的穩字！

　　可是，怎樣才能穩呢？換句話說，怎么樣做到哪？

　　——住建部表態最重大，文件一發！城中村改造由35城擴大至300城，直接祭出棚改2.0版本；

　　——一線城市廣州最干脆，大腿一拍，得嘞！買房送戶口，外加提高公積金；

　　——河南省鄭州最憨皮，微信一發，公告天下，鄭州全境執行房票政策！

　　一夜之間，中國最頂級的操盤大師——在不露聲色的迂回中，讓整個樓市接收了市場接受增長的預期！

　　那么，在眾多操盤大師中，誰才是當之無愧的一代宗師呢？

　　答案是深圳！

　　01

　　在深圳，你需要接受一個殘酷的事實！

　　已經沒有價格低洼區域，即使在偏遠的城市邊緣，即使在房價下跌40%的當下。

　　向西——

　　如沙井，曾經海溝子養蠔的荒僻之地，在農民房包圍之下，掛盤二手房均價也要5萬/㎡

　　如光明，除了紅燒乳鴿和光明農場之外，就是新房疊新房，均價下跌之后，仍然要3萬到4萬元/㎡

　　向東——

　　如鹽田，除了大小梅沙人山人海，就是海景豪宅荒草橫生，均價仍然是4萬元/㎡

　　如大鵬，充斥著農家樂和低端民宿，平日無人忙周日忙斷腸，均價攀升至3萬元/㎡

　　也就是說，深圳隨便一個區域，無論哪個街道都已經是3萬是起步，4萬是常態，5萬很平常！

　　那么，深圳的豪宅，多少錢一平米哪？

　　捂住胸口，不要激動——

　　30萬一平的毛坯房，還特么買不到，叫深圳灣一號！

　　而大眾認知的核心區域，福田和南方均價都已經超過8萬/㎡。如果將這兩個區域網格化，教育資源集中的板塊10萬/㎡是分分鐘的事情！

　　文章看到這里，有些朋友或許會不信，疑惑的問：怎么可能這么貴？

　　來，再看看深圳香蜜湖深圳中學附近的房子，那才叫千萬是起步，兩千才算富！

　　同時，在深圳你還必須面對一個奇葩的情況：

　　豪宅，1500萬以上，銷售速度那叫一個快！

　　剛需，550萬以下，銷售鼓吹也能走量售罄！

　　精品，700萬到1200萬，銷售走量特別費勁！

　　為啥會這樣？

　　再回復這個問題前，請不要一直盯著價格找原因，因為這僅僅是結果！

　　因為深圳城市的規劃發展，就是城市資源轉移的過程，也就是賣地收錢的始末！

　　所以，想知道答案，要看操盤大師做了什么！

　　02

　　每個人的擇偶標準不同，每個城市的發展特色也不同！

　　比如帝都北京，最知名的就是“五環之歌”，一環扣一環，由一到二，以此類推！

　　但是，但可是，可但是，

　　深圳，先行示范區怎么會和他們一樣哪？

　　深圳喜歡張開雙翼，同時起飛！力爭用最快的速度，讓每一塊土地都價值倍增！

　　那么，怎么才算快哪？

　　怎么樣才能讓每塊土地都價值倍增哪？

　　答案地鐵。

　　地鐵是激活土地價值，讓土地價值倍增的最佳手段！

　　一個寂寂無名的區域或者地塊，只要地鐵規劃一出，金子碰銀子的聲音就響起！

　　如果地鐵即將開通，那不得了，就像處女受孕一樣，一發不可收拾！

　　來，看圖

　　其他城市的地鐵，只有一期或者二期，而深圳地鐵已經規劃了五期工程，直接干到2035年！

　　所以在深圳，隨便一個項目都敢說自己是“地鐵口物業”，要么臨近未來規劃的地鐵口，要么就距離地鐵口1.5公里！

　　地鐵，在深圳這個城市組織中，正如人體血管，將人口分別輸送到任何一個區域，任意一個項目！

　　但是，深圳地鐵的魔力，還遠遠不止于此——

　　如今，深圳地鐵規劃已經讓城市群概念變得指日可待，從深圳到香港，從香港到東莞，從東莞到惠州… …

　　在地鐵的運載效率之下，城市邊界正變得模糊！

　　換句話說，城市群的效應，日益凸顯！

　　在這樣的背景下，很多人會生出疑問：[到底要不要去惠州買房？]、[要不要沙井買房？]、[要不要去松崗買房？]

　　地鐵，就成了這些問題的判斷標準！

　　既然地鐵是買房優先考慮的條件，那還猶豫什么？

　　大宗師揮舞指揮棒，將地鐵網絡化、格式化，覆蓋到每一個城區，每一條街道，每一個塊土地，每一個項目！

　　如果你說：現在沒有地鐵，很不便~

　　他們就會拿起規劃告訴你，美麗藍圖在這里！

　　如果你說：通車還要熬幾年，很不便

　　他們就會推開窗戶告訴，施工隊伍在這里！

　　深圳地鐵，截止2023年是555.568千米，未來將覆蓋深圳任何區域并連接周邊城市！

　　所以，大城無疆，談何邊界！

　　再這樣的藍圖之下，從房價的角度看就變成了地鐵一響，黃金萬兩！

　　不管多偏遠的區域，不管多少農民房，都可以丫鬟變小姐。

　　千金，真正的千金！

　　如果你以為大宗師只會這么一手，那你就錯了！

　　除了地鐵，還有學校！

　　深圳初升高升學率只有47%，再這樣的背景下，學區就變得特別招人稀罕！

　　既然如此，再把學校給你放進去。

　　什么龍崗、龍華、光明、松崗,都不是事兒！差不多每三個新樓盤里，就有一個項目在自建學校！

　　只要不是雙塔樓，叫個花園的項目就能配備幼兒園！甭管郊區還是網紅區域，先把學校劃入地塊里！

　　深圳這座城市，吸引的都是學而優好青年，都是熱愛雞娃的小中產，這群人只要看見地塊有學校，怎么能不心動，不出手！

　　文章看到這里，有人問：那高中咋辦？

　　讓娃自己爭氣，考啊！畢竟沒見過保生兒子的媒婆，也沒見過保考高中的學校！

　　如果你以為，地鐵有了，學校來了，就完事了？

　　那不能夠啊！

　　還有一群指天指地，對著地圖噴口水的“禿頭”，告訴我們什么才是經濟活力的基礎！

　　來，拿出PPT，先把規劃圖紙搞出來——

　　前海：社會主義先行示范區！

　　寶安：偏遠的西鄉和新安聯姻前海，立馬變成中心區

　　沙井：先不要管廣州有沒有，反正沙井必須有個國際會展中心區

　　光明：世界一流科學城，就問你行不行

　　如果你以為，只有新區有規劃？有藍圖？

　　那就很傻很天真了

　　福田：定位三大核心引擎，環中心公園活力商務區，聽著就高端大氣上檔次。

　　南山：一軸一帶三組團，世界級創新型濱海中心城區，看著就想與世界接軌。

　　當這一切都塵埃落定，深圳1997.47平方千米土地，神奇一幕出現了：

　　地鐵，已經網格化！

　　學校，已經幼小初！

　　產業，已經在創收！

　　至此以后，遠郊新區不再是麥田里的新希望，而是躍然紙上的未來，萬事俱備就只等開發商登場了！

　　行情好的區域，如龍華、如光明、如沙井，都是開發商眼里的當紅炸子雞！每次土拍開發商都是鉚足勁舉牌！

　　土地拍拍樂，之前一切才值得！

　　然后地鐵+教育+產業，再把土拍溢價一亮！

　　購房者立馬懵圈——要交通，有地鐵；要學校，有幼小初；要產業，有規劃

　　再看土拍，剛剛溢價

　　在這樣的攻勢之下，甭管你是華為的工程師，還是騰訊的碼農，亦或者拆二代的深圳土著，都在這一套“至剛、至猛、至快”的招數下，徹底歇菜！

　　不行了，這房子還得買啊！

　　從此，深圳遠郊無低價，深圳核心價更高！

　　這一套“至剛、至猛、至快”的招數，徹底重構區域和地塊價值！

　　03

　　時間進入2024年，深圳的大宗師，徹底拿捏了市場的真諦！

　　100城松綁，管我鳥事！

　　我只負責一件事，讓市場預期變熱！

　　2023年，1760萬人口的深圳土拍15塊，僅為2022年、2021年的三分之一；

　　2024年前8個月，土拍1塊；

　　然后就迎來了924央行降息、926大家長[止跌回穩],在這種情況下深圳10月份成交量創歷史新高：新房1.3萬套、二手房8000套

　　然后呢？深圳立刻推出10塊土地，大喊：價高者得

　　呵呵，這選的是黃道吉日啊！

　　日子選完，還把箱底的寶貝拿出來！

　　寶安2塊，都在寶安中心；

　　南山2塊，分別在后海、赤灣；

　　龍崗3塊，分別在大運、南約、坪地；

　　光明3塊，分別在長圳、紅花山、馬田薯田埔。

　　文章看到這里，大家就明白：這都里大部分都是好地段的地塊啊，為啥都是好地啊！

　　因為深圳這兩年的市場太爛了，太慘了

　　樓市下行，全國商品房均價都跌破萬元，土地也不樂觀，冷暖不均！信心已經崩塌，看空者四起… …

　　這種時候，如果深圳的大師還不走心，拿破爛出來哄人，大概率會很沒有面子——

　　例如，流拍的情況！

　　之前，市場行情好，怎么說都有理，房子怎么搞都能賣，現在市場不好了，房企都變膽小，萬一流拍，那怎么行啊！

　　所以呀，重塑市場預期，就是重塑市場信心！

　　怎么重塑信心和預期？

　　箱底的好地塊拿出來，取消限價，取消戶型面積限制，然后用面粉傳到面包的溢價來穩定市場，穩定信心！

　　然后，無保障房這個累贅拖累，直接單競！

　　然后拿出深圳最牛地塊：南山區粵海街道涉宅用地，宗地總面積38566.56㎡，規劃建筑面積263000㎡，起拍價126.52億元，起拍樓面價48106元/㎡。

　　然后讓地塊土拍不限價、商品房銷售不限價，不受“70/90”戶型政策限制，按照“價高者得”的原則執行

　　就這一套行云流水的功夫：就問你，服不服！

　　這還不算完！

　　為了穩定市場，穩定信心！重塑市場信心！

　　不僅給出最牛地塊，還有承諾：交房即發證.

　　再沒信心的客戶，看著土拍的溢價和現場的火熱，再看看現在低眉順眼的在售項目，馬上銀牙咬碎，也都想看房了！

　　04看著大宗師的功力，購房者該怎么辦？

　　還能咋辦，該買就買吧！

　　大師已經減少未來3年的供地，2020年供地數量34塊、2021年供地數量40塊，2023年供地數量15塊，

　　到了2024年上半年供地僅1塊！

　　深圳本來供地就不多，二手房掛盤量才4萬多套，相比北京13萬套、上海20萬套，根本連三分之一都不到！

　　一邊是成交量上漲，一邊是土地控制，中間夾著的你們：等著生娃、等著結婚、等著上學，這種情況還指望跌嗎？

　　現在深圳樓市還沒徹底“活過來”，開發商又缺銀子，所以還有給折扣，而這對于購房者而言，這就是機會，也是難得的機會！

　　03

　　最后，說幾點！

　　1、沒有勢均力敵

　　買房這件事，從來就沒有勢均力敵。

　　你不買，房價漲了，你要攢更多的錢，房價跌了，你更加不敢出手；

　　反之，你買房，房價漲了，你跟著賺錢，房價跌了，你也不用給房東租金；

　　然而時間推移，房價終究會漲。