北京市文化和旅游局最新披露的數據顯示，今年前10個月，北京市五星級酒店接待住宿者人數（人次）393萬，同比下滑7.9%，較上年同期減少33萬人。其中，10月份接待人數同比下滑幅度接近10%。

如果與巔峰期的2018年相比，這一數據差距更大。在2018年前十個月，527萬人次住進了北京市五星級酒店。相比之下，今年同期接待人數縮水133萬。

或受此影響，今年前十個月，北京市五星級酒店收入同比下滑8.2%。10月份的北京市五星級酒店收入同比下滑達12%。

華美顧問日前在第八屆飯店品牌價值年會分享的報告顯示，我國五星級酒店的固定資產原值已經從2017年以來持續下滑；五星級酒店投資利潤率在經歷2020年-2022年的三年負數之后，于2023年升至2.6%。同時，在超一線城市的酒店投資利潤率上，北京僅領先深圳，落后于上海和廣州。

在接待人次數據波動背后，其實是市場行業正在經歷劇烈變化。對于投資者來說，需要做出更加理性的決策。

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北京五星級酒店尚未恢復至巔峰期

如果將數據再細化一些：

今年10月份，北京市五星級酒店接待人次是397859，接待住宿者人天數為708672（同比下滑7%）；前十個月接待人次是3934412，接待住宿者人天數為6719249（同比下滑8.7%）。

收入方面：今年10月份，北京市五星級酒店收入為78148萬元，同比下滑12%；前十個月，五星級酒店收入為752471萬元，同比下滑8.2%。

但在酒店核心經營數據上，北京市五星級酒店恢復明顯。

▊ 北京市文旅局

今年10月份，五星級酒店ADR為937.6元，同比增長6.8%。OCC為69.5%，同比增長2.5%；前十個月，ADR為883.3，同比增長6.5%。OCC為67.9%，同比增長2.9%。

《酒管財經》注意到，在近十年以來，北京市五星級酒店經營巔峰出現在2018年。北京市統計局數據顯示，在2018年10月，北京市五星級酒店接待人數為560668，前十個月接待人次5272762（較今年同期高出1338350人次）。

還需注意的是，北京市不同時期的五星級酒店數量還有差異。在2018年，北京市約為60余家，當下數量縮水到57家。

整體來看，北京市五星級酒店的經營狀況，與當地酒店市場的發展態勢不盡相同。

今年前十個月，北京市非星級酒店、三星級酒店、四星級酒店的接待住宿者人數、收入均處于增長狀態。

尤其是非星級酒店表現出強勁的增長態勢，接待住宿者人數、接待住宿者天數、收入分別同比增長14.6%、10%和2.8%。

這多少能夠看出，掛牌與否，對酒店實際經營并無太多正相關。事實上，在這些年，北京市掛牌五星級的酒店數量同樣出現縮水情況。

而結合酒店行業消息，北京市五星級酒店掛牌出售的信息不絕于耳。

今年8月，酒店交易網公布出售五星級酒店北京索菲特大酒店的資訊，報價28億元；北京東城金寶街勵駿酒店、王府半島天倫王朝萬麗酒店同樣在出售之列，售價分別為33億和18億元。

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高端及以上酒店，還是投資香餑餑么？

整體來看，在全國酒店市場供給中，五星級酒店的數量并不算多。行業內外在討論五星級酒店的時候，其實更多是關注高端及以上酒店的發展。

根據華美顧問日前公開分享的一個報告，提到了中國五星級酒店資產市場狀況。

▊ 華美顧問

上圖不難看出，我國五星級酒店的投資利潤率和凈利潤率在這三四年中經歷了大幅下滑，酒店固定資產原值處于緩慢下跌狀態。

而對于四星級酒店來說（如下圖所示），投資利潤率和凈利潤率更加不容樂觀。

▊ 華美顧問

已經有很多酒店投資人告訴《酒管財經》，當下酒店市場的投資邏輯變了，從大投資、廣開發、進入集約型的精準投資，主打精準定位、引流、高品質。

另外，不良資產處置、資產盤活成燃眉之急。市場從城市綜合體轉變成城市文旅綜合體，要求供給端得輸出新產品、新內容、新價值、新模式和新收益。

“對于核心城市、核心地段、優質物業，高端酒店、奢華酒店的投資仍將繼續。而對于下沉市場的核心地段，中高端、中端酒店受到投資者青睞。上述該報告說。

這從國際酒店集團在華布局市場動作就可看出一二。

相關數據顯示，萬豪大中華區在今年新開業酒店有60%以上都是精選服務酒店，預計2025年大中華區旗下精選酒店品牌占總開發量的65%。

希爾頓集團則計劃，未來幾年在亞太地區實現旗下精選服務品牌酒店數量翻倍，總數預計將突破1200家。

洲際酒店今年前三季度在大中華區已經新開業的酒店超過60家，新簽約的酒店超120家。其中，精選服務產品占比提升明顯。而2024年將成為該地區酒店開業和簽約數量最多的年份之一。

多位酒店行業投資人表示，酒店市場投資愈發理性，越來越多的投資人開始注重投資回報比。目前，很多地方國企在布局高端酒店、高奢酒店項目，他們內部也有投資回報考核機制。他們同樣是非常謹慎地遴選和投資相關項目。

實際上，不同地區的酒店投資環境也不盡相同。華美顧問上述報告就將我國諸多城市列為投資潛力區、投資慎入區、投資過熱區和投資熱門區。

其中，北京屬于投資熱門區，上海、廣州、成都亦是如此；鄭州、海口、合肥、天津、南寧、秦皇島、烏魯木齊等地屬于投資慎入區；三亞、西安、黃山、福州、武漢、麗江等屬于投資潛力區；而深圳、重慶、蘇州、大連、石家莊等屬于投資過熱區。

這也在提醒消費者，除了酒店產品，還需對各個城市的綜合消費能力、酒店供給及競爭情況做出綜合決策。

統籌 | 勞殿 編輯 | 阿渲

文中部分圖片來源于網絡。

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