一線城市，上海和深圳有望率先企穩；二線城市，成都、呼和浩特、南昌的企穩條件更為成熟。

文：國金宏觀宋雪濤/聯系人張馨月

基于《房地產市場筑底還有多遠》中所提出的判斷房地產市場企穩的三個指標，我們進一步對一線城市和二線城市進行比較，分析可能率先企穩的幾個城市。

一線城市，上海和深圳有望率先企穩。

從租售比和二手房成交看，一線城市整體差異不大。雖然深圳的租金回報率相對偏低，但其租金價格更抗跌。北京、上海、廣州、深圳二手房成交占比分別為66.4%、63.2%、60.6%、64.6%，均已接近穩態水平，較2024年全年分別提高4.2、6.4、0.1和7.6個百分點。

上海和深圳的庫存去化周期明顯好于北京和廣州，新房去化周期分別為9.7和13.1個月，其中核心城區庫存已降至10個月左右。北京、廣州的新房去化周期分別為19.9和23.7個月，仍高于18個月的庫存警戒線。

一線城市的庫存積壓主要集中在遠郊地區。北京、上海、廣州、深圳核心城區的狹義庫存去化周期分別為17.6、10.3、21.0、8.6個月，非核心城區去化周期分別為40.1、17.1、27.5、16.3個月。

上海和深圳的土拍市場表現也更好。今年前20周（12.30-5.18），上海住宅用地土地出讓金收入614.5億元，較去年同期增長90.0%，平均溢價率23.3%，較去年同期提高15.9個百分點。同期深圳僅推出一宗土地供給，土地出讓金收入30.7億元，但成交溢價率高達70.4%，成為近年來深圳溢價率最高的地塊，去年同期溢價率為0.2%。

二線城市，成都、呼和浩特、南昌的企穩條件更成熟。

杭州的庫存已降至6.4個月，重慶、武漢、成都、蘇州、天津、寧波的庫存處在12-14個月的合理區間附近，西安、南京、長沙、福州等城市庫存在18-24個月左右，青島、鄭州等城市庫存去化周期超過30個月。

我們構建了涵蓋租金回報率、租金增長率、二手房成交占比、新房庫存去化周期和土拍溢價率的“五維評分”體系，各項得分為對應指標在二線城市中所處的分位數。其中，租金回報率、租金增長率和二手房成交占比用于衡量二手房市場的企穩情況，新房庫存去化周期和土拍溢價率用于衡量新房市場的企穩情況。

成都：強二線里最強，兼具高回報、租金穩定、低庫存、土拍熱等特征。4月成都租金回報率為2.4%，好于多數強二線城市，住宅租金價格（取6個月移動平均）較去年10月的變化幅度分別為-0.4%，在二線城市中相對“抗跌”。1-4月成都二手房成交占比達到60.2%，接近成熟市場水平。商品住宅去化周期為12.8個月，處于12-14個月的合理區間。低庫存開始向土拍傳導，今年前20周，土地出讓金280.1億元，較去年同期增長87.0%，土地溢價率24.1%，較去年同期回升12.8個百分點。

呼和浩特：二線里最強，新房和二手房均好于多數二線城市。4月呼和浩特租金回報率為2.8%，住宅租金價格（取6個月移動平均）較去年10月的降幅僅為-0.2%，好于多數二線城市。從土拍數據看，今年前20周，呼和浩特土地出讓金31.8億元，去年同期僅為3.5億元，土地溢價率12.5%，好于多數二線城市。

南昌：新房企穩，二手房接近企穩。4月南昌商品住宅庫存去化周期為11.9個月，低于多數二線城市。同時，土拍市場好于多數二線城市。今年第1周至第20周，南昌住宅用地土地出讓金總額為19.6億元，同比增長154.5%，土地成交溢價率為16.3%，去年同期為0%。南昌的租售比稍顯遜色。4月南昌租金回報率為2.3%，接近二線城市平均水平，住宅租金價格（取6個月移動平均）較去年10月的變化幅度分別為-0.9%，跌幅好于多數二線城市。

杭州：新房市場火熱，但二手房企穩需要更長時間。4月杭州商品住宅庫存去化周期僅為6.4個月，降至歷史最低。其中，上城、拱墅、西湖和濱江四個中心城區的去化周期僅為1.6個月。因此，今年以來杭州土拍市場表現火熱，前20周土地成交平均溢價率36.2%，較去年同期提高29.0個百分點，土地出讓金1076.7億元，較去年同期增長91.3%。但從租售比和二手房成交占比等指標看，杭州二手房市場企穩的條件尚未成熟。目前杭州租金回報率僅為1.8%，在二線城市中處于相對偏低的水平。1-4月杭州二手房成交占比為42.6%，也低于樣本二線城市的平均水平。

風險提示

租金價格超預期回落，新房供給瓶頸加劇，地產銷售改善的持續性不及預期，地產企穩節奏慢于預期

本文源自：券商研報精選