2024年，我國房地產市場整體仍面臨調整壓力，前三季度新房銷售同比下降明顯，二手房“以價換量”帶動市場保持一定活躍度，但9月市場也出現降溫。

在此背景下，9.26中央政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，樹立了明確的止跌回穩目標，標志著中央政策發生轉向，隨后多部委集中出臺政策“組合拳”，地方積極落實相關政策。四季度以來，核心城市量價加快修復，房地產出現階段性回穩。12月，中央經濟工作會議再次強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，釋放了更加堅定的穩樓市基調。

2025年是“十四五”規劃收官之年，也是“十五五”規劃的布局之年，預計各項政策將加力落實“穩住樓市”，市場何時能夠真正實現“止跌回穩”，哪些關鍵政策將影響市場走勢，哪些城市有望率先回穩？中指研究院結合近期中央會議精神，運用中國房地產中長期發展動態模型對全國及不同城市2025年市場形勢進行預判，以供參考。

房地產政策還有哪些空間？

12月中央經濟工作會議定調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，預計房地產政策寬松基調將延續，“市場不穩、政策不止”，下階段或將著力推動已出臺政策的加快落實，并保持政策連續性，繼續圍繞促進需求、優化供給兩個方面展開。

促進需求方面，一是，加力推進貨幣化安置城中村改造和危舊房改造，釋放增量住房需求；二是，一線城市限制性政策有望繼續優化，包括縮短社保年限要求、取消郊區或大戶型限購等；三是，更多城市有望加大購房補貼力度，帶動需求釋放。

優化供給方面，一是，落實專項債收購存量閑置土地，完善相關配套政策，加速推動土地“去庫存”，增加市場有效供應；二是，完善存量商品房收儲政策，在收購主體、收購價格和住房用途方面給予城市政府更大自主權；三是，多措并舉盤活商辦用房。此外，預計“好房子”建設、項目融資“白名單”等也將是2025年供給端政策發力點。

2025年市場如何走？樓市能否“止跌回穩”？

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”測算，2025年全國房地產市場將呈現“銷售規?；謴腿悦媾R挑戰，新開工面積、開發投資或繼續回落”的特點。

銷售方面，2025年新房銷售恢復仍面臨一些挑戰，如：居民收入預期尚未根本性扭轉、有效供給不足、二手房市場對新房“替代效應”等。中性情形下，預計2025年全國商品房銷售面積同比下降6.3%，樂觀情形下，若貨幣化安置100萬套城中村改造、收儲存量房等政策加快落實，2025年全國商品房銷售面積或可實現止跌。同時宏觀經濟運行企穩、居民就業和收入改善也是房地產止跌回穩的必要條件。

投資開工方面，受土地縮量、房企資金承壓、市場庫存規模高等因素制約，中性情形下，預計2025年新開工面積同比下降15.6%，房地產開發投資額同比下降8.7%。2025年促進投資開工“止跌回穩”的關鍵是盤活閑置存量土地，增加市場有效供應，推動市場進入新的循環。

2025年不同梯隊城市分化行情如何？哪些城市有望率先止跌回穩？

不同梯隊樓市現狀

新房市場：根據中指重點監測的100城數據，2024年1-11月，各梯隊城市新房銷售規模同比均下降，其中一線城市降幅最小。四季度以來，各線城市新房銷售均有改善，一線城市市場修復最快，10-11月銷售面積同比增長40%。

二手房市場：根據中指數據，2024年1-11月，重點30城二手房成交約146.5萬套，同比增長2.3%。各線來看，一線城市二手房成交套數同比增長14%，二線、三四線代表城市同比分別下降1%、10%。10-11月，各線代表城市成交量持續改善，一線、二線、三四線城市同比增幅分別為57%、13%、3%。房價方面，2024年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌6.77%，至11月環比已連跌31個月，市場持續“以價換量”，9.26新政后，核心城市價格有所趨穩，11月深圳、成都等4個城市二手房價格環比止跌轉漲，打破百城連續7個月全面下跌的局面，釋放出積極信號。

土地市場：2024年，各梯隊城市住宅用地成交面積、土地出讓金均不同程度下降。土拍市場整體維持點狀高熱、持續分化的趨勢，北上深杭仍是房企重要布倉地。9.26新政以來，北京、上海、杭州、成都等核心城市競拍出多宗高溢價、高總價地塊。若2024年成交的優質地塊明年入市，有望對這些城市新房銷售提供一定支撐。

2025年市場預判

2025年，政策支持力度、市場供求關系及預期、城市吸附力等是影響不同城市市場復蘇節奏的關鍵因素。在市場修復過程中，不同城市市場表現必然存在差異，其止跌回穩的節奏和程度也將會有所不同。

一線城市

市場預期明顯改善，2025年市場有望率先止跌回穩

一線城市人口吸附力強，購房需求旺盛，且2024年四季度以來市場預期明顯改善，二手房市場在買方加速入市的帶動下持續放量，二手房剛需入市也有望加快一二手聯動，帶動新房市場需求釋放，疊加優質地塊供應增加也將對明年銷售形成有力支撐。此外，2025年北上深限購政策若能繼續優化，也將對明年市場產生積極影響，預計明年一線城市市場有望率先止跌回穩。

二線城市

市場分化態勢延續，強二線城市市場恢復節奏有望加快

城中村改造與“房票安置”相結合的政策落地，或將對明年二線城市市場銷售產生實質性帶動，預計2025年二線城市整體市場恢復節奏有望加快。其中杭州、成都、西安、合肥、蘇州等強二線城市產業基礎較好，人口吸附力較強，且庫存壓力相對可控，未來市場恢復節奏或有望加快。

三四線城市

庫存去化壓力突出，短期內市場仍面臨調整壓力

對于大部分三四線城市而言，房地產高速增長的時期已基本結束，未來這些城市的住房將回歸消費屬性，城鎮化及購買力將主導市場走勢。當然，三四線城市之間的房地產市場也會存在差異，部分位于發達城市群/都市圈，以及具有獨特產業優勢、良好生態環境的三四線城市，樓市需求仍有一定支撐。而人口持續流出、住房供應過剩的三四線城市或將持續面臨需求不足的情況，同時政策空間也較為有限，預計短期之內市場仍面臨調整壓力。

責編：李霞

編審：莫非

出品：城樓網/城樓財經