原創 劉曉博

低迷的樓市，突傳大消息！

12月26日，國家統計局發布了第五次經濟普查數據。其中最大的看點是：2023年的全國GDP被調升了33690億元。

而這其中有近40%是房地產貢獻的。

房地產行業在2023年創造的增加值（GDP），從原來的73723億元，一下子暴漲了18%，來到了87156億元！

上圖就是此次調整之前的數據。

由此，2023年房地產增加值占GDP的比重，也從不到6%提高到了6.73%。

那么問題來了：房地產突然增加的這13433億元增加值是從哪里來的？

根據統計局的解釋，它來自我國城鎮居民自有住房服務核算方法的變化。

無論是美國還是中國，在統計房地產增加值（GDP）的時候，都把居民自有、自用的房屋，虛擬計算其服務價值計入GDP。

美國等發達國家，是按照租金法計算的。比如1套價值100萬美元的房子，市場租金每年4萬美元，雖然是自己的房子、自己用，但還是按照4萬美元/年來計算GDP。

中國之前的房租租賃市場不發達，國家沒有采取租金法計算，而是按照成本法計算的。

具體計算方式如下：

在成本法下，折舊年限就顯得非常重要。

從2004年到目前為止，中國城鎮居民自有住房在計算虛擬價值的時候，年折舊率是2%（分50年折舊），農村住房年折舊率是3%（分33.3年折舊）。

這看起來并不算低，因為當前絕大多數城市的住宅對外出租，年回報率是達不到2%的，更難以達到3%。

一般來說，房屋的租金回報率是：產業公寓＞商辦公寓＞商務公寓＞住宅。

所以看起來，按照成本法計算虛擬租金，會高估GDP。

但事實上，由于這個成本是被固定在房產證上的，而實際房價整體是上漲的，所以成本法事實上低估了房地產GDP。

當統計局改為使用租金法計算的時候，中國的房地產GDP突然暴漲了18%！

對此，國家統計局發言人表述如下：

近年來，我國城鎮住房租賃市場逐漸成熟，相關統計監測制度不斷完善，當前已具備將城鎮居民自有住房服務核算方法由成本法調整為租金法的條件，且國際主要經濟體大多采用租金法。對我國現行的城鎮居民自有住房服務核算方法進行改革，能更加準確反映我國經濟發展狀況，進一步提高GDP數據的科學性和國際可比性。

此次房地產增加值統計方式的變化，對樓市將產生哪些影響？

我認為是利好。

在新的統計方式下，房地產占國民經濟的權重增加了，讓這個行業顯得更加重要了。

尤其是在新房供應量、交易量變小的情況下，改變計算方式，可以讓房地產行業的增加值持續穩定增長——只要用通脹不斷拉動租金水平，就可以了。

它可能還暗示著，未來租金水平將是一個重要的指標。

2021年房地產出現拐點之前，大家對租金水平、租金回報率不太在意，只在乎房價能不能漲。這就好比炒股的不關心市盈率、分紅率一樣。

當房地產結束了暴漲、暴跌的時代，租金水平、租金回報率這些指標越來越重要，將影響大家的購房欲望，甚至影響房地產稅征收方式。

以前，市場默認年租金回報率達到5%才是合理的，但那對應的是高利率時代。

中國正在進入低利率時代，大銀行5年期定期存款的利率只有1.55%，10年期國債收益率只有1.7%。

也就是說，當租金回報率（每年）達到1.55%到1.7%左右的時候，買房對外出租將是劃算的。

而2025年，無論是5年期定存利率還是10年國債收益率，都將繼續回落，年底的時候可能分別跌到1.25%到1.4%！

之前，各大城市的住房租金回報率看起來比較低，但如果跟現在的利率水平相比，就不覺得低了。更何況，公寓類房屋在一些城市的租金回報率已經達到3%到5%了。

這意味著，樓市的實際價值開始受到利率水平的“強支撐”。繼續下跌，就不太合理了，尤其是一二線城市。因為在大城市比較好的片區，住房空置的機會不大。

此外，未來中國的房地產稅也可能參考新加坡的方式，按照租金水平來征收。

目前房地產稅主要有兩種征收方式，一種是美國式的，是按照房屋總評估價的1%到2.5%之間的稅率來征收（各州不一樣）；另外一種是新加坡式的，是按照1套房子的年度虛擬租金水平來征收。

中國房價已經包含了70年土地使用權租金，繼續按照美國的征收方式，老百姓是無法承受的。按照租金水平來征收，就合理很多。

舉個例子就知道了。比如在北上深1套100平方米的房子，假設售價是900萬元，對外出租每月1.2萬元，年租金14.4萬元。

如果按照1%的稅率征收房地產稅，每年要收9萬元，這是絕大多數家庭無法承受的；如果按照年租金的12%（老版房產稅條例有這樣的規定）來征收，每年只需繳納1.728萬元。

房地產增加值計算方式從成本法變為租金法，意味著國家將建立租金監測體系。這有利于未來按照租金水平來落地房地產稅。

最近，樓市還有一個讓不少人感到困惑的消息：

根據新通過的增值稅法（2026年1月1日起執行），“納稅人銷售不動產，轉讓土地使用權”的，增值稅率為9%。

有不少讀者在后臺留言，咨詢我未來是不是買賣二手房的增值稅率，將從5%增加到9%？

我的理解不是這樣。9%，是指開發商賣房子的增值稅率，現在執行的就是9%，不信你看看自己的購房發票。

至于個人賣二手房，現在執行的是5%的增值稅率，相信未來會在實施細則里規定清楚，不會提高二手房的增值稅率。

在中國，很多稅種實際執行的稅率，不是條例或者法律上規定的，而是各種各樣通知、細則、意見里臨時規定，并延續下來的。