作者 |羅乾波

出品 |波哥看樓市

10萬億的背后，到底隱藏了什么密碼？

1月17日，國家統計局公布的全國房地產市場基本情況顯示：

2024年新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%；

新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

而，2023年，商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%；商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

簡析：

據波哥看樓市觀察，在銷售方面的兩大指標上——銷售面積和銷售額，2024年首次雙雙跌破10萬億的規模，跟以往高峰數據18萬億比較起來，基本相當于腰斬了，只能用一個字形容：

慘！

較之于2023年，2024年的數據似乎更加不太好看。

2023年，兩大指標尚在10萬億以上，而2024，雙雙跌破，并且下降幅度也在拉寬，整體均價從1.04萬元下降到9935元沒平米，下降幅度4.5%。

同時，在庫存指標上，也出現了較大的變化——2023年末，商品房待售面積67295萬平方米，比上年增長19.0%，其中，住宅待售面積增長22.2%。

根據國家統計局數據，2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%，其中，住宅待售面積增長16.2%。

因此，整體上看，2024年的樓市，或許是歷史以來最難的一年了，在去化和積壓方面，寒氣逼人。

上述數據的反差確實很大，而在過去的2024年，在救市方面又是最忙的一年，可能也是歷年以來政策最頻繁出臺的一年，然而，現實的最終答卷不盡人意，讓人揪心。

這說明了什么？又是什么原因造成的呢？

此類問題，可能會縈繞在每一個業內人士的心中。

具體的原因很復雜也比較簡單，無外乎大趨勢的劇烈變化、內外相關動能受阻或趨弱等，是一個綜合性疊加后的結果。

對此，各界亦有各自不同角度的分析，在此，就不去梳理和介紹了。

就近幾年的連續變化而言，大家基本都有了一個共識：

中國樓市，正在加速更迭，產業和市場價值也正得以不斷回歸，舊時代快速過去，一個新的周期正在洶涌而至。

所以，即使我們不斷推出各類刺激政策等，在宏觀性和國際性大趨勢之下，并未達到預期目標，有其必然。

客觀數據能夠說明一切，下面僅以銷售數據為例：

2021年，18.19萬億（歷年來的頂峰數據）

2022年，13.33萬億

2023年，11.66萬億

2024年，9.675萬億

短短4年間，逐步下行，到2024年，直接擊穿了10萬億。

這，難道還不能充分反映出大時代的巨大變化嗎？

綜上所述，波哥看樓市認為：

2024年，正式結束了一個舊時代，也將逐步開啟一個新時代。

樓市高速發展的周期，基本不可能再出現了。

房屋存量眾多、進入存量改造周期、經濟發展動能快速轉換等，都昭示出國內樓市要快速拉回到合理的價值線上了，完全進入到以銷定產的新階段，一旦賣不出去或去化效率不高，就會快速成為庫存和掣肘，對產業鏈內外就是一次嚴重的內傷。

以前，大家都不覺得，沒這么深的感受，然而，幾年時間的快速流逝，已經教育了所有人。

比如，很多人把2015—17年那輪棚改的思路，套用到新一輪城中村改造上來，而最后，都比較打臉，而完全看不到過去的那種如火如荼的氣象，也紛紛淪為了一個笑話。

只用某些技術層面的手段，來簡單看待新趨勢新時代的變化，其結果自然不會有什么好結果。

片段可以重復、條件快速改變，即使核心心法一樣，其結果也將迥然不同，不然就不會有過去、現在和未來的明顯分別了。

熬成一鍋粥，簡單至極，不是嗎？

最后，一個重要問題是：

為什么，國家要盡快揮別房地產的牽引，和有效轉換到新質生產力上面來？

想明白了這個問題，也就可以深刻理解到其中的重大調整和變化。

首先，這是社會生產力不斷進化下的自然選擇，眾所周知，科技才是永恒的第一生產力，樓市和房地產雖然有眾多的價值，但是它永遠替代不了科技的價值。

這點毋庸置疑。

再者，咱們來反向思考一下，近百年來，為何房地產領域的科技沒有什么大的變化和進步，即使是BIM等手段，實際上都未能導致該行業的巨大變革，只能算是一個局部的優化和提升手段罷了。

此外，退一步看，假設房地產領域在某些技術上取得了重大的突破，和成倍提高了房地產領域的效率，可最終面臨一個本底上的核心制約——空間有限、人口在衰減，也即提高效率對局部企業或個體而言有一定價值，但對整個行業和產業而言，效率再高也無甚太多價值，因為地球只有一個，最后，只能像馬斯克一樣，到火星上去自嗨了。

也即，房地產的科技進步，有價值，但無有效空間可發揮，因而倒逼科技的低迷不振。

簡而言之，即為：

有土地、建房子、自住和賣與租，三板斧搞完了，在這三者之中，土地及何人來使用購買與有多少人來使用等，于此三者之中，前后一卡，第二環節“建房子”，很快就會成為一個雞肋。

沒有土地，建不了；

沒人買單，無價值。

這跟其他科技類產業沒法相比，因此，所謂的科技，在房地產領域不怎么重要，就自然沒什么進步了。

而且，房地產還是一個資金和人力密集型行業，在單位效率和價值創造上，一旦缺乏想象空間和足夠的價值尺度等，其跌落和趨弱，將是一個必然的結果。

據今天的統計局數據：

“2024年，我國房地產業增加值占GDP的比重6.3%，比2023年下降0.5個百分點。

2023年我國數字經濟增加值占GDP的比重是31.8%，比2022年提高1.3個百分點；其中，數字經濟核心產業增加值占GDP的比重是9.9%，比2022年提高0.5個百分點。”

端倪已現，無需多言。

雖然，去年為了救市，個別官媒還在強調房地產支柱地位及其價值，但整體上觀察，房地產的價值，在國家的總體規劃和布局里面，其價值已經在不斷減弱和讓位了。

其中，人們常說的一個觀點——“要擺脫土地財政模式”，就是一個明證。

今天，本來開始打算簡單說一下就行了，可隨著思考的不斷深入，又相應展開了一下，篇幅又增長了一點。

其他的就不多扯了，就此打住。

最后，稍微總結一下：

中國樓市，2024年兩大銷售指標雙雙跌破10萬億，充分預示著中國房地產產業迎來了歷史性的大轉變。

過往的成功和高速奔騰，是趨勢和時代之力在加持；

當下的低迷和模式重構，是新趨勢和時代的大選擇。

沒有好壞和對錯，一時一境一選擇，而已。

另外，伴隨老齡化和少子化趨勢的走強，大家都可以判斷出，未來，中國樓市的銷售規模或許還會延續下跌的節奏。

天地嬗變，趨勢輪動，規模反轉，數據跌落，預期止穩等，皆為產業價值有效回歸的現實表現，無喜無悲即可。

10萬億，不僅是國內樓市的一個分水嶺，也是一個舊新時代的分割線。

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