經濟下行后，很可能會出現的一個趨勢是：

部分年輕人工作受阻，因為大城市的生活成本高昂，選擇回到老家生活。

前段時間，我看到網上有人感慨，說今年北京、深圳的人流量感覺沒有往年那么猛，春運潮感覺比以往都要早很多。

不過目前官方的數據還沒出來，具體情況不好說，但是去年開始，確實看到不少人在推測：

接下來人口可能會反向流動到小城鎮，甚至是農村。

這有可能成為現實嗎？會不會因此影響大城市的房價？

我的觀點是，幾乎不可能。

不出兩年，核心城市會擠滿更多的人。

1

為什么這么說？我有兩點核心判斷：

其一，我們的城市化，才剛剛走過一半。

2023年，我國的城鎮化率已經達到66.16%，很多人認為我國的城鎮化率已經見頂。

但是，從國際經驗來看，我國的城市化實際還處于比較初級的階段，還有很長的路要走。

為什么這么說呢？

就拿日本來說吧，日本90年代泡沫破裂的時候，城鎮化率高達77%，現在基本穩定在80%左右的程度。

從數字來看，我國的城市化率和日本差距只有最后的15%，但實際上的差距，遠不止于此。

從日本東京往外走，不論你是坐新干線還是高鐵，你會發現沿線都是密密麻麻的工廠和建筑。

但是我們這邊呢？

核心區人口密度可能不差，但是哪怕是北京，出了5環還是大面積的空地。

從人口密度上也能看出端倪。

紐約2019年，人口密度已經高達1.07萬人/平方米；東京，6400人/平方米；新加坡8357.6人/平方米等等。

我們上海2023年，人口密度只有3900人每平方米，北京是1300人每平方米。

所以說，我們大城市的人口實際上不是太多，而是還不夠多。

這也是我們的地鐵很難純靠業務掙錢的原因，因為我們基建鋪設往往是超前的。

今天我們66%的城鎮化率看起來很高，但是實際上是把大小城市的城鎮化率全部算進來的。

這跟發達國家的城市化程度還有比較大的差距，真正計算我們大城市群、都市圈的城市化率，我們可能連40%不到。

從其他國家的城市化經驗來看，城市化是明顯分為兩個階段的。

第一個階段可以稱為城鎮化，是人口從農村迅速走向城市，無論是大城市還是小城市；

第二個階段可以稱為城市化，是人口迅速從中小城市流入到大城市群和都市圈之中。

目前，我們顯然只完成了第一階段，第二階段才剛剛開始。

我國14億人口，按照城市化率80%來計算，未來大概有11.2億的人口要居住在城市之中，大部分人的歸宿可能都是去少數的幾個城市群。

今年春運，廣東是全國斷崖式第一的人口遷入遷出地，珠三角的虹吸能力就是如此強勁。

房地產長期看人口，不只是看出生人口。

真正影響未來5-10年市場的人口，實際上是城鎮化率。

城鎮化率代表的是，接下來很有可能流入到市場的新購買力。

日本歷史上經歷過兩次房地產危機，第一次之所以平穩落地，就是因為城鎮化率還沒有見頂，購買力還有支撐。

所以說，我們的核心城市群，現在說房價見頂真的為時尚早。

這些核心城市群，哪怕這兩年人口增速放緩，至多2年，經濟緩過來了，就會有更多的人選擇涌入。

目前，全國算得上號的城市群不超過5個，珠三角城市群、長三角城市群、京津城市群、成渝經濟圈、長江中游城市群。

我常常跟大家說，不要去關注市場每天的漲跌，因為沒人能說準明天是漲5%還是跌6%。

普通人真正應該關注，就是趨勢和時機。

只要大的趨勢抓對了，你入場的點又是相對的低點，剩下就是靜等周期，坐等躺贏。

這兩年我最建議的操作，就是趁目前樓市的低點，把自己的資產放到頭部城市群中。

因為從發達國家的城市化來看，頭部城市群的規模可能是第二大城市群的2-3倍還要多，這些都會具體地表現在房價之上。

2

為什么未來，還會有更多的涌入核心城市？

第二點原因就是：服務業越發達，人口會越聚集。

今天我們會發現：

1、制造業對就業規模的增加是非常乏力的。

這點不僅國內有，全球都是如此，核心就是因為現在的工廠，越來越傾向于無人化和自動化。

2、全國這些超大特大城市，第三產業占經濟總產值的比例非常高。

深圳第三產業占GDP的比重2023年高達63.3%。2023年，杭州第三產業經濟占比高達70%。

這是因為，城市發展到一定階段，新增的就業規模基本靠服務業。

而服務業的特點是，人口越多，需求市場就越大，就越能帶動更多的就業。

這幾年，經濟確實要差一些，但是很多新型的就業崗位，最先出現的地方還是大城市。

比如這兩年很火的家庭收納師、寵物上門喂養、以及最近出現的租房代看業務，都是現在核心1-2線城市出現的。

就拿搬家來說，大城市的需求一定是更頻繁、更旺盛的。

這些旺盛的需求，才能支撐起搬家這樣的細分市場，也就能容納更多人的就業。

城市越大，人口越多，服務業就會越發達。

而服務業越發達，就能容納更多的就業，吸引更多的人口流入。

這就是城市發展的正循環，有正循環，就注定會有負循環。

對于小城市來說，下一階段的負循環會顯現得更加強烈。

因為小城市人口持續流失，市場就會越來越狹小，最終可能學校、醫院都會開始減少和合并，賺錢也會越來越難。

日本曾經就出現小城市的房子，白送都沒有人要。

現在大家或許覺得天方夜談，但是隨著城市化進一步的深入，這些趨勢會迅速且劇烈的顯現出來。

如果你的多套房子，依舊放在人口持續流失、出生率持續下滑、且沒有產業支撐的小縣城或者三四線城市。

這兩年千萬要注意尋找機會，把自己的資產放在更有增長潛力的地方。

這兩年，不少政策也在提示同樣的未來。

不然為何要提到全國統一大市場，為何要提倡破除社會對人員流動的限制，為何要進一步的收儲？

核心就是為了方便更多的人，生活在大城市之中。

所以我說，未來核心城市，只會擠滿更多的人。