作者：余飛

01

深圳，房價抬頭

去年四季度以來的救市，深圳是最先、最快收到效果，同時也是救市效果最好的城市之一。

新房方面，去年10月份深圳新房網(wǎng)簽4153套，一改之前在2000套上下低迷的數(shù)據(jù)，11月份更是拉升至8076套，12月份仍高達(dá)6769套。

來源：每日樓市早讀

四季度拉動下，全年新房網(wǎng)簽量超過了2023年。

來源：每日樓市早讀

二手房，回暖勢頭更加明顯。

網(wǎng)簽量9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續(xù)增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

來源：每日樓市早讀

同時，深圳二手房成交價格7月份跌破6萬元后，10月份不但再次沖破6萬元，而且直接拉升到6.3萬元。

2024全年二手房成交量在四季度猛攻下，創(chuàng)下了2021年來新高。

來源：每日樓市早讀

這種回暖的勢頭，延續(xù)到如今。

樂有家最新公布的2月份春節(jié)月數(shù)據(jù)，深圳一手住宅預(yù)售+現(xiàn)售2484套。

這一數(shù)據(jù)，環(huán)比當(dāng)然下跌了不少，畢竟是春節(jié)月數(shù)據(jù)。2024年2月同樣是春節(jié)月，因此同比數(shù)據(jù)最有可比性，今年春節(jié)月相比于去年春節(jié)月，同比增長141%，也即翻了一倍不止。

來源：每日樓市早讀

二手房成交量，同比去年春節(jié)月，同樣翻倍了。

來源：每日樓市早讀

最關(guān)鍵的是，二手房成交價，再次抬頭了。

深圳房價從2021年2月份開始見頂向下，一路從8萬元跌破7萬元，去年6月份正式跌破6萬元，10月份又沖破了6萬元，不過11月份和12月份成交量雖然猛，但成交均價微微下跌了。

2025年2月份，二手房成交均價上漲至6.41萬元。

來源：每日樓市早讀

02

深圳，為何反應(yīng)迅速

這一輪救市，京滬深的房地產(chǎn)現(xiàn)狀都有了明顯改善，尤其是上海、深圳。

前兩天我寫過上海的樓市，按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2月份上海的二手房均價環(huán)比又領(lǐng)漲全國了。

北京二手房上漲，新房仍在下跌。

廣州則是這一輪一線城市發(fā)起的救市隊伍中，表現(xiàn)最弱的一個。成交量雖然起來了，但房價仍在下跌，直到上個月，新房才算止跌，但仍沒有實現(xiàn)上漲。

相比于兄弟廣州，深圳的表現(xiàn)可圈可點。

深圳能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：

這座城市本身不缺購買力，而且供小于求是這座城市的現(xiàn)狀。影響深圳樓市的關(guān)鍵因素是信心和預(yù)期。

正因如此，過去四年，在信心和預(yù)期缺失的背景下，深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬。

同樣的，在去年四季度一線城市發(fā)力救市的同時，中央層面上開啟了宏觀貨幣政策和財政政策放松。

去年年末召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，官方 給出的2025年發(fā)展目標(biāo)是，要保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，保持就業(yè)、物價總體穩(wěn)定，保持國際收支基本平衡，促進(jìn)居民收入增長和經(jīng)濟(jì)增長同步。

在內(nèi)外局勢不斷施壓之下，要完成這些目標(biāo)，壓力不可謂不大。 所以，從去年四季度開始，我們的貨幣、財政政策大轉(zhuǎn)向，而從會議的內(nèi)容來看，今年年會繼續(xù)轟油門。

會議強調(diào)：

1、實施更加積極有為的宏觀政策，擴(kuò)大國內(nèi)需求，穩(wěn)住樓市股市。

2、穩(wěn)定預(yù)期，激發(fā)活力。

3、實施更加積極的財政政策，提高赤字率。增加發(fā)行超長期特別國債，增加地方政府專項債的發(fā)行使用。

4、要實施適度寬松的貨幣政策，適時降準(zhǔn)降息，保持流動性充裕。

5、大力提振消費，提高投資效益。全方位擴(kuò)大國內(nèi)需求。以政府投資有效帶動社會投資。

6、綜合整治內(nèi)卷式競爭，規(guī)范地方政府和企業(yè)行為。

7、深化資本市場投融資綜合改革。

8、擴(kuò)大高水平對外開放，穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資。有序擴(kuò)大自主開放和單邊開放，穩(wěn)步擴(kuò)大制度型開放。

9、持續(xù)用力推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，加力實施城中村和危舊房改造，推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。大力實施城市更新。

如此種種表述：

意味著，2025年的貨幣政策和財政政策將迎來轟油門時代。

意味著，2025年不僅會有較大力度的降準(zhǔn)、降息，央行還會顯著“擴(kuò)表”（購買國債、增加買斷式逆回購的投放，甚至推出新的支持股市穩(wěn)定的政策工具）。

意味著，財政政策方面，力度將是空前的。2025年的國債、地方債的增量，以及赤字率都有望創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。

意味著，官方應(yīng)對當(dāng)下的房地產(chǎn)困局、地方財政困局和消費困局三大煩惱方案，依舊是原來的配方。當(dāng)然，這也是應(yīng)對特朗普二次上臺的方案之一。

這些操作，給了中產(chǎn)以上階層信心。

而每年的開年，民眾對于市場、環(huán)境都表現(xiàn)得更為積極，再疊加子女教育的購房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表現(xiàn)，基本都不會太差。

這是深圳樓市能夠延續(xù)熱度的關(guān)鍵。

當(dāng)然除了信心和預(yù)期一定程度上回歸外，深圳經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口可喜的表現(xiàn)，也是開年拉動深圳樓市繼續(xù)回暖的重要因素。

深圳去年則以5.8%的增速跑贏了大盤0.8個百分點，同時，這一增速繼續(xù)位居一線城市首位。GDP總量逼近3.7萬億，不出意外，2026年深圳的GDP規(guī)模將登上4萬億臺階。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計局

深圳的經(jīng)濟(jì)增速表現(xiàn)亮眼背后，是其工業(yè)與出口同時發(fā)力的結(jié)果，尤其是出口。

工業(yè)表現(xiàn)方面，作為中國工業(yè)第一城，去年深圳的規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值沖破了5萬億，高達(dá)5.4萬億，與工業(yè)第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領(lǐng)先地位。

制圖 ：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

規(guī)模以上工業(yè)營業(yè)收入，同樣沖破了5萬億，高達(dá)5.4萬億，相比于蘇州、上海，同樣有斷崖式的領(lǐng)先優(yōu)勢。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

出口方面，去年，深圳的出口，成為中國各城市的一個標(biāo)桿。

深圳的出口已經(jīng)連續(xù)32年位居全國第一。2024年，深圳出口規(guī)模2.81萬億，承擔(dān)了全國十分之一的出口，包攬了廣東省一半的出口。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市海關(guān)

更強悍的是，如此規(guī)模，增速依舊高達(dá)14.6%。如同其工業(yè)一樣，也是在大象狂奔。

優(yōu)異的表現(xiàn)，最終反饋在人口數(shù)據(jù)上了。

2024年，深圳常住人口1798.95萬人，較2023年增加了19.94萬人，這一增量在目前公布的城市中，位居第一。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計局

03

深圳房價，會大漲嗎

絕對不可能。

我多次強調(diào)過，北上廣深杭這類城市，不缺購買力， 決定他們的因素是信心與預(yù)期。

而信心與預(yù)期的決定因素，則是全國的宏觀大環(huán)境，也就是經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和就業(yè)恢復(fù)情況。

中國老百姓的就業(yè)、收入和經(jīng)濟(jì)預(yù)期是否在2025年能有邊際性改善，這是決定一線城市能否徹底筑底回暖的關(guān)鍵。

這也是我不斷強調(diào)的， 收入是就業(yè)的函數(shù)，就業(yè)是經(jīng)濟(jì)的函數(shù)。只有這些改變，預(yù)期才能改變，只有預(yù)期改變，大家才有能力有意愿入場。

就目前的形勢來看，地方債、房地產(chǎn)這兩大煩惱仍沒有徹底解決。

國家統(tǒng)計局公布的去年12月份房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：

2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

跌勢仍未收住。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計局

央行公布的去年全年住戶部門中長期貸款增量，增加了2.25萬億，這一增量規(guī)模較去年減少了3000億元，繼續(xù)創(chuàng)下新低。

制圖：城市財經(jīng)；數(shù)據(jù)：央行

所以說，就目前的形勢來說，深圳仍沒有擺脫調(diào)整周期，盡管從國家統(tǒng)計局披露的每月房價數(shù)據(jù)來看，深圳房價已經(jīng)四連漲了。

但去年四季度的行情上揚，主要是情緒調(diào)動所致。

而今年年初的行情延續(xù)，則更多的是開年大家對今年經(jīng)濟(jì)形勢、就業(yè)形勢的不清晰。

就如同2023年開年一樣。

不知道大家是否記得，2022年年末，防疫政策放開，2023年疫情結(jié)束，于是乎大家對未來重新了信心，覺得大反彈會因此到來，最終讓當(dāng)年一季度的房地產(chǎn)行情大熱。

結(jié)果一季度宏觀數(shù)據(jù)公布后，行情戛然而止。

強調(diào)這一點，是想告訴大家，年初的行情更多的是教育需求與看不清形勢因素的共同作用。

樓市今年能否企穩(wěn)，要等到二三季度才能看清。

對于深圳樓市的判斷，本號依舊是兩條：

第一，早晚會漲，是由深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭、產(chǎn)業(yè)勢頭、人口競爭力、供小于求的基本面決定的。

第二，節(jié)點難說。

主要是對宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀就業(yè)的回暖勢頭不好判斷。

如果后續(xù)大環(huán)境改善，那以深圳為引領(lǐng)的一線城市，樓市筑底反彈，毫無懸念。

因此，本號對于當(dāng)下購房者的建議是：

不妨繼續(xù)讓子彈飛一下。

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