北京辦公樓市場正經歷一場安靜的變革：2024年以人工智能、生命科學為代表的新質生產力1企業，在甲級辦公樓市場的新租面積同比激增106%。究其根本，得益于這類企業的商業化進程加快：從技術研發到產品市場化，相關周期不斷壓縮；同時，此類企業規模持續擴大，直接帶動其對優質辦公空間擴張的剛性需求。新質生產力企業或將逐步重構中國多地辦公樓市場的需求格局。本文將從北京辦公樓市場切入，解讀新質生產力企業的增長步伐及租賃活動特征。

1. 新質生產力是以數字化、網絡化、智能化的新技術為支撐，以科技創新為核心驅動力，以深化高技術應用為主要特征，具有廣泛的滲透性和融合性的生產力形態。（國家信息產業部，2024年）

新質生產力行業圖譜及在京辦公樓市場布局

新質生產力涵蓋新一代信息技術、新能源、高端裝備制造、生物醫藥和新材料等戰略新興產業，形成技術交叉融合、創新迭代加速的產業集群特征。在北京辦公樓市場中，這些領域已逐漸呈現出租賃需求的全新增長機遇。

當前，北京新質生產力企業在產業空間布局上呈現雙軌并行的特征：重點企業的頭部及前端業務職場持續落址優質辦公樓，服務于總部辦公與商務展示；同時為滿足高標準生產研發需求，在專業化產業園區布局適配性空間。

隨著企業技術研發成果逐漸達到商業化標準，企業營收規模開始擴大，在驅動人員擴編、疊加政策扶持的背景下，辦公空間需求正從基礎研發向商務功能升級。

租賃動能增長的底層邏輯——業績規模的爆發性擴張

2021-2023年，仲量聯行研究10個行業的95家頭部上市企業發現，新質生產力相關企業營業收入三年增速為23%，員工規模增長21%，帶來辦公面積擴張的剛性需求。目前新質生產力企業雖然體量基數相對較小，但近幾年來增長步伐穩健。

頭部企業使用權資產折舊總額（大多為辦公樓等不動產租賃成本）三年激增242%，直觀反映實體辦公需求的指數級擴張。生命科學、高端裝備制造等戰略新興產業表現尤為突出，其研發投入轉化為商業化成果的速度顯著加快。

數據來源：上市企業財報，仲量聯行研究部整理

*新質生產力：在主營業務中應用了數智創新等高新技術的企業所在行業列為新質生產力。主要包括計算機及資訊設備、計算機軟件、半導體、游戲、生物醫藥五個行業。

*使用權資產折舊：企業經營性租賃當年支付的租金費用可以體現在使用權資產折舊費用上。不含利息費用、短期租賃費用及土地使用權折舊，包括辦公樓、廠房等房屋及建筑物。

對比傳統生產力企業發展趨勢，新質生產力企業業績與員工的爆發性增長已對租賃需求形成一定補充效應。（點此回顧《調整、提質、加速：從八大行業頭部企業年報看不動產需求沿革》）

仲量聯行研究部統計的2024年北京辦公樓市場租賃成交數據顯示，新質生產力企業租賃成交數量同比大幅增長106%，租賃面積增長20%，企業規模和業績表現的積累推動其不動產布局和租賃需求擴張，對商業地產行業而言，此類企業邁入了價值釋放階段。

從區域分布來看，望京、中關村和麗澤子市場因濃郁的科技屬性或高性價比，吸引了全年成交總量中77%的新質生產力企業，呈現行業聚集的增長勢頭。行業細分層面，人工智能、芯片等新一代信息技術領域貢獻了超60%租賃需求，技術迭代加速與研發投入加碼正實質性提升行業發展。

在2024年新質生產力行業租賃需求增長的背景下，其全市辦公樓租賃總面積已形成規模。仲量聯行研究部2024年全市租戶統計數據顯示：

· 新質生產力企業的現存租賃面積已成規模，占據2024年北京甲級辦公樓市場中存量租賃面積的十分之一（10.7%），構成市場中不可忽視的戰略性需求。

· 新一代信息技術與高端裝備制造類企業為存量面積租賃主力，占比分別為42%和27%，而新能源企業占比也達到22%。

· 新質生產力企業的選址傾向于鎖定北京北部的傳統科技帶沿線區域，共計50.9%的租賃面積集中于中關村、亞奧和望京子市場，既沿襲產業基因又強化創新生態，形成較難替代的區位黏性。低租金的新興區域對成本敏感的初創新質生產力企業也具備較強吸引力，麗澤子市場的新質生產力企業租戶入駐面積占比超過東二環、東長安街和金融街三個子市場的總和。