兩會第一天，總理做了《2025年政府工作報告》，關于房地產的內容多達300多字。

　　一方面理清了方向，更重要的是重新認識了房地產。

　　環二跟大家簡單分享四個方面。

　　報告原文可以加微信找客服索取。

　　01

　　一線城市還要救市

　　最近上海二手房市場不錯，網簽量繼續沖高。

　　定金量、帶看量也很高，這些定金、帶看都會轉為網簽。

　　三月、四月數據有底了，小陽春沒跑了。

　　很快就有粉絲出來抬杠：

　　那肯定不救市了，你們天天吹數據好，數據好還救什么？

　　今天的《政府工作報告》明確了，還要再救市。

　　原文是：持續用力推動房地產市場止跌回穩。因城施策調減限制性措施……

　　一個是大方向，止跌回穩還要發力。

　　一個是落地動作，調減限制性措施。

　　還在限購的就北京、上海、深圳和海南部分地區，上面這句話說給誰聽的？

　　既然數據這么好了，為什么還要救市？

　　一方面是一線城市也在分化，上海也不是所有地方都賣得好。

　　第二是，可能要允許有關城市先漲起來。

　　止跌回穩是說給全國聽的，但是全國各地差距太大了。

　　誰能保證各個城市都恰好止跌回穩？

　　我們連一個上海都做不到一碗水端平，2020年到現在有些小區漲幅高達50%，有些跌了10%。

　　誰有能力保證全國同漲同跌？

　　如果是全國止跌回穩，最可能的情況是部分城市“止跌回漲”，部分城市“止大跌回小跌”。

　　一些城市能夠“止跌回漲”，讓其他地方居民看到希望，信心恢復，也是止跌回穩的路徑之一。

　　本來房價就全取決于預期。

　　兩會定了基調，2025年一線城市可能繼續救市。

　　我們拭目以待。

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　　02

　　2025年加大投資力度

　　去年《政府工作報告》部署了2024年主要任務，第一條是：

　　大力推進現代化產業體系建設，加快發展新質生產力。

　　今年的工作任務第一條是：

　　大力提振消費，提高投資收益，全方位擴大國內需求。

　　正文中重點提到“積極擴大有效投資”。

　　全社會都在討論回歸制造業、強調科技創新，為什么又把“擴大投資”放在最重要的位置？

　　可能這是火燒眉毛了吧。

　　“科技創新”絕對是正路，必須長期堅持。

　　但是短期壓力實在太大，今年要完成5%的經濟目標老路不能放棄。

　　經濟都崩潰了，你還談什么科技創新？

　　《報告》提到：“加快實施一批重點項目，推動 “十四五”規劃重大工程順利收官，切實選準選好項目，管好用好資金,保障在建項目資金需求”。

　　你感受感受這緊迫感，“加快實施”，“順利收官”，“保障資金”。

　　擴大投資不只是房地產，但一定和房地產有關。

　　這是最重要的夜壺。

　　為了保證投資，報告也提到了更加積極有為的財政擴張政策。

　　子彈給足。

　　03

　　讓資產漲起來

　　讓人不解的是，第一條工作任務同時提到了消費和投資：

　　(一)大力提振消費、提高投資效益，全方位擴大國內需求。

　　投資是投資，消費是消費，投資了就沒錢消費，消費了就沒錢投資。

　　之前都單獨強調。

　　看了《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任陳昌盛的采訪才明白。

　　投資和消費本來就有聯動效應，資產升值了大家更有底氣消費。

　　這就是資產價格的財富效應。

　　這個解釋跟2020年房住不炒時截然相反。

　　當時的看法是，房地產是原罪，房價太高擠壓消費，導致經濟畸形。

　　要經濟恢復健康，必須把房地產打死。

　　這三年的事實證明，房地產打得越死，消費越崩潰。

　　我們終于認識到房地產財富效應的重要性。

　　上海有些小區房價跌了30%，首付都跌沒了。

　　環滬有些房子跌了50%，把房子賣了都不夠還銀行貸款，整個家庭成了負資產。

　　這個時候他敢消費？

　　這個意識上的轉變是自上而下的、觸及靈魂的，決定了未來我們看待房地產的態度。

　　也是止跌回穩提出的背景。

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　　04

　　回歸市區

　　最近幾次開會反復提到“加快構建房地產發展新模式”。

　　明顯就是對“舊模式的不滿”。

　　舊模式我們都很熟悉，搞了二十多年了。

　　主要就是大拆大建，大搞新城，全面擴張。

　　這個模式搞不下去了。

　　即使是人口放緩、經濟放緩的大背景下，各個城市還在瘋狂擴張。

　　最近這幾年濟南城區擴大了332平方公里，成都擴大了345平方公里，重慶擴大了284平方公里。

　　2016年以來西安規劃了八個重點新片區，合計面積高達1300平方公里。

　　什么概念？大致等于上?，F在的建成區總面積。

　　后果就是出現越來越多的爛尾樓、爛尾產業園、爛尾CBD……

　　2021年我們提出“構建房地產發展新模式”，就在布局轉向。

　　現在遇到了這樣大的變化，轉型更要快速推進。

　　不要再搞那么多新城，先把現有的居民服務好。

　　全面回歸核心區。

　　其中就包含了“加力實施城中村和危舊房改造”等落地方案。

　　城市化要在有人的地方進行，而不是有地的地方。

　　這個轉變也是革命性的，會重塑各個城市地段價值。

　　對房地產定價體系也會產生影響。