在執(zhí)行程序中，案外人以未完成物權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的情形日益增多，如何平衡申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)益與案外人實(shí)體權(quán)利，成為司法實(shí)踐中的難點(diǎn)，本文結(jié)合三類典型案例，探討此類案件的裁判規(guī)則及法理依據(jù)。

類型一：以房抵債型

甲欠乙款，遂與乙簽訂以房抵債協(xié)議，甲房屋抵給乙。乙占有房屋，未辦理過(guò)戶手續(xù)。另因甲欠丙款，丙申請(qǐng)執(zhí)行甲，要求拍賣(mài)房屋，乙請(qǐng)求排除執(zhí)行。

規(guī)則一：以房抵債協(xié)議合法有效且已經(jīng)實(shí)際占有的，可優(yōu)先于普通債權(quán)排除執(zhí)行。

【評(píng)析】此類型屬于案外人（被抵債人）乙以對(duì)被執(zhí)行人（抵債人）甲將其房產(chǎn)“以房抵債”情形下，排除申請(qǐng)人丙的執(zhí)行裁判規(guī)則認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

乙與甲在案涉房屋被查封前存在經(jīng)生效裁判確認(rèn)存在合法有效的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，雙方簽訂書(shū)面以房抵債協(xié)議。簽約雙方具備相應(yīng)的民事行為能力，抵債協(xié)議合意真實(shí)，內(nèi)容不違背法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗，約定的抵債實(shí)際價(jià)值相當(dāng)，不存在對(duì)抵債的房屋價(jià)值約定過(guò)高或過(guò)低甚至惡意串通，且乙已實(shí)際合法占有房屋。因抵債時(shí)房產(chǎn)不具備辦理登記條件，致乙非自身原因未辦理過(guò)戶手續(xù)，屬于不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的以房抵債。

甲抵債行為與丙實(shí)現(xiàn)債權(quán)之行為，因其成立先后以及發(fā)生原因不同而有效力上的優(yōu)劣。抵債權(quán)利以取得房屋所有權(quán)為目標(biāo)，相較執(zhí)行債權(quán)，在房屋取得上更具有期待性。抵債物的交付特征，亦賦予抵債權(quán)利優(yōu)先于執(zhí)行債權(quán)的效力。在處理抵債權(quán)利與執(zhí)行債權(quán)沖突上應(yīng)保持謙抑，厘清抵債權(quán)利目的、權(quán)利效力、整體性秩序與公共性價(jià)值權(quán)衡可突破債權(quán)平等原則以及維護(hù)既存法律關(guān)系穩(wěn)定等因素，肯定以房抵債合法性效力，穩(wěn)定交易秩序。乙與甲不存在規(guī)避執(zhí)行情形，應(yīng)排除對(duì)案涉房屋強(qiáng)制執(zhí)行主張。簽訂抵債協(xié)議的乙，在履行合同義務(wù)合理程度下，雖未取得法律物權(quán)，未發(fā)生物權(quán)登記變動(dòng)，能賦予其所有權(quán)人地位，以排除丙的執(zhí)行。

類型二：借名購(gòu)房型

乙借甲名義，購(gòu)得房屋并實(shí)際居住，登記在甲名下。后因甲欠丙債務(wù)，丙申請(qǐng)執(zhí)行甲，要求拍賣(mài)房屋，乙請(qǐng)求排除執(zhí)行。

規(guī)則二：借名購(gòu)房系真實(shí)存在且已合法占有房產(chǎn)的，可優(yōu)于普通債權(quán)排除執(zhí)行。

【評(píng)析】此類型屬于案外人（借名人）乙以對(duì)被執(zhí)行人（被借名人）甲將其房產(chǎn)“借名購(gòu)房”為由提起執(zhí)行異議之訴，主張排除申請(qǐng)人丙的執(zhí)行裁判規(guī)則認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，登記在甲名下房產(chǎn)被查封后為實(shí)現(xiàn)丙的利益，乙以其之前與甲存在借名關(guān)系提出異議。查明房產(chǎn)真實(shí)權(quán)利人，不能采取絕對(duì)外觀主義，不能徑直以物權(quán)登記為判斷依據(jù)。物權(quán)登記僅用于記載不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況和權(quán)屬情況，僅具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利推定效力，并不具有不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際歸屬確定效力。借名購(gòu)房人是否系真實(shí)權(quán)利人，應(yīng)從乙的行為目的、保障乙及其家庭成員生存權(quán)益性質(zhì)、購(gòu)房款項(xiàng)實(shí)際繳納、貸款還款資金來(lái)源、管理支配實(shí)際占在居住等情況，結(jié)合乙的信賴?yán)姹Ｗo(hù)、當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)、風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)原則考量。

乙在查封前已合法占有房產(chǎn)、已支付合同價(jià)款，所購(gòu)房產(chǎn)系用于滿足家庭基本居住需求，借名購(gòu)房未違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定。在不具有規(guī)避執(zhí)行情形且查清房產(chǎn)確切權(quán)利主體情況下，則乙主張借名購(gòu)房事實(shí)成立，即為房產(chǎn)實(shí)際權(quán)利人。兩者權(quán)利相較，歸結(jié)判斷丙債權(quán)系普通執(zhí)行債權(quán)則對(duì)房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)利，乙對(duì)房產(chǎn)享有排除執(zhí)行權(quán)利。另外，即使乙沒(méi)有實(shí)際支付全部?jī)r(jià)款，但已按照合同約定支付部分價(jià)款，將剩余價(jià)款交付法院，也能排除丙的申請(qǐng)執(zhí)行。

類型三：先售后押型

甲的房屋出售給乙，乙入住，未辦理過(guò)戶手續(xù)。又因甲與丙之間債的關(guān)系，將房屋抵押給丙。丙申請(qǐng)執(zhí)行甲，要求拍賣(mài)房屋，乙請(qǐng)求排除執(zhí)行。

規(guī)則三：購(gòu)房時(shí)間早于房屋抵押時(shí)間且購(gòu)房人已實(shí)際占有房屋的，可以排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行。

【評(píng)析】此類型屬于案外人（購(gòu)房人）乙以對(duì)被執(zhí)行人（抵押人）甲將其房產(chǎn)“先售后押”情形下，排除申請(qǐng)人（抵押權(quán)人）丙的執(zhí)行裁判規(guī)則認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

乙對(duì)執(zhí)行標(biāo)的房產(chǎn)享有民事權(quán)益能否排除丙抵押權(quán)執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)結(jié)合乙、丙對(duì)房產(chǎn)各自享有的權(quán)利性質(zhì)、房產(chǎn)取得時(shí)間先后順序、取得權(quán)利有無(wú)過(guò)錯(cuò)以及房產(chǎn)功能與屬性特點(diǎn)等方面，對(duì)乙和丙所享有民事權(quán)益進(jìn)行實(shí)體衡量后作出判斷。

乙與甲簽訂合法有效書(shū)面房屋買(mǎi)賣(mài)合同，已按合同支付購(gòu)房款，所購(gòu)房產(chǎn)是用于滿足家庭基本居住需要，在抵押之前實(shí)際占有該房產(chǎn)。甲由于其主客觀原因，沒(méi)有及時(shí)配合乙辦理過(guò)戶登記，然后又將房產(chǎn)抵押給丙作為清償債務(wù)保證，丙取得以房產(chǎn)擔(dān)保價(jià)值為內(nèi)容權(quán)利。然而，乙物權(quán)期待權(quán)與丙基于債權(quán)且在后設(shè)定抵押受償權(quán)相較，乙能夠請(qǐng)求免除設(shè)定于房屋之上抵押擔(dān)保物權(quán)負(fù)擔(dān)，丙在行使權(quán)利時(shí)受到買(mǎi)賣(mài)債權(quán)先順位限制，實(shí)際喪失對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)。同樣，即使乙未實(shí)際支付全部?jī)r(jià)款，但已按照合同約定支付價(jià)款，將剩余價(jià)款交付法院，也能排除丙的申請(qǐng)執(zhí)行。

綜上，案外人主張排除執(zhí)行需滿足“合法權(quán)利基礎(chǔ)+實(shí)際占有+無(wú)過(guò)錯(cuò)未登記”三個(gè)要件，且權(quán)利性質(zhì)優(yōu)先于執(zhí)行債權(quán)。

來(lái)源：山東高法

編輯：Eurus