依據法律規定，業主對小區共有部分享有共有及共同管理的權利。利用物業共用部分從事廣告、商業推廣等活動的，應當事先經業主大會或者共同擁有該物業的業主同意，并在物業管理區域內公告。業主大會可以授權業主委員會同意全體業主利用共有區域開展此類經營活動。

小區共有區域產生的收益歸全體業主或者共同擁有該物業的業主所有，并應當單獨列賬，進行專項管理。公共收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于其他合理事項。

公共收益主要用于補充專項維修資金的，應當按季度補充專項維修資金，補充比例應當高于百分之五十；剩余部分應當按照業主大會或者共同擁有該收益的業主的決定，用于業主大會和業主委員會工作經費、物業管理活動的審計費用、擁有該收益業主的物業維護費用或者物業管理方面的必要支出項目。

《中華人民共和國民法典》

第二百七十四條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

《物業管理條例》

第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及臨時管理規約，計劃開展房屋裝飾裝修工作時，應當在動工前告知物業公司，并與物業公司簽訂裝飾裝修管理協議。裝飾裝修管理協議應當包括裝飾裝修工程的禁止行為、施工時間、垃圾堆放和清運等內容。

業主、使用人未與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議的，物業公司有權按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員及材料進入物業管理區域，以維護小區整體秩序。物業公司對裝飾裝修活動進行巡查時，業主、使用人或者裝飾裝修施工人員有義務予以配合。

物業公司發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及臨時管理規約、管理規約行為的，應當依據有關規定或者臨時管理規約、管理規約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。有關行政管理部門在接到物業公司的報告后，將依法對違法行為予以制止或者處理。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》

第五條 住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：

（一）未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（二）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間；

（三）擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；

（四）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；

（五）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

本辦法所稱建筑主體，是指建筑實體的結構構造，包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

本辦法所稱承重結構，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動，未經批準，不得有下列行為：

（一）搭建建筑物、構筑物；

（二）改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗；

（三）拆改供暖管道和設施；

（四）拆改燃氣管道和設施。

本條所列第（一）項、第（二）項行為，應當經城市規劃行政主管部門批準；第（三）項行為，應當經供暖管理單位批準；第（四）項行為應當經燃氣管理單位批準。

《物業管理條例》

第四十五條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

若物業公司要調整物業費，應公開方案并征求意見，召開業主大會表決通過，簽訂補充或者變更協議，備案和公示后方能實施。

物業服務收費實行市場調節價，由業主和物業公司遵循合理、公開、質價相符的原則進行協商，并在物業服務合同中予以約定。同一物業管理區域內實施同一物業服務內容和標準的，物業服務收費執行同一價格標準。

物業管理行業協會應當及時了解本市房屋行政管理部門發布的住宅小區物業服務標準，并定期發布物業服務價格監測信息，供業主和物業公司在協商物業服務費用時參考。

物業公司應當及時將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內公告。公告應當在物業管理區域內顯著位置予以公示。

實行物業服務酬金制收費方式的，物業公司應當每年向業主委員會或者全體業主報告經審計的上一年度物業服務項目收支情況，提出本年度物業服務項目收支預算，并在物業管理區域內公告。

實行物業服務包干制收費方式的，物業公司應當在調整物業服務收費標準前，將經審計的物業服務費用收支情況或者經第三方機構評估的收費標準向業主委員會或者全體業主報告，并在物業管理區域內公告。

《物業管理條例》

第四十條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

《中華人民共和國民法典》

第二百七十八條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

合同到期后，物業公司繼續提供服務且業主接受的，視為原合同繼續有效，業主應支付物業費。

物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當組織召開業主大會，作出續聘或者另聘物業公司的決定，并將決定書面通知物業公司。業主大會決定續聘且物業公司接受的，業主委員會與物業公司應當在物業服務合同屆滿前重新簽訂物業服務合同。

物業公司決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

物業服務合同期限屆滿后，業主大會沒有依法作出續聘或者另聘物業公司決定，物業公司按照原合同繼續提供物業服務的，原合同繼續有效，但是服務期限為不定期。在原合同繼續有效期間，任何一方可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十八條 物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。

當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

首先，業主與物業公司簽訂物業服務合同后，應當遵守合同的約束。

其次，物業服務具有公共性，其服務的對象是全體業主，而非單單針對某個業主，即使個別業主未實際居住，物業公司仍為其房屋所在區域提供了公共區域維護、安全管理等服務，物業提供的電梯維護、保潔綠化、安保門禁等服務具有整體性和不可分割性，即無論業主是否在小區居住、房屋是否空置，物業服務均在正常進行，物業公司已履行服務合同約定義務。

同時，若小區業主均因種種原因拒交或少交物業費，可能導致物業公司收入減少，進而引起物業服務水平、質量下降等不良后果，如此惡性循環對小區業主及物業公司均無益處。

《中華人民共和國民法典》

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

物業服務合同所約定的公共秩序維護服務，僅為物業公司為維護物業管理區域內的公共秩序和物業使用的安全，而實施的必要的防范性安全保衛活動，物業公司不承擔確保物業管理區域內業主、使用人的人身、財產不遭受不法侵害的義務，故不能從業主家中被盜的結果推斷出物業公司未盡物業安保職責。

《物業管理條例》

第三十五條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

供稿 |立案庭

文字|趙月壇

配圖來源于網絡

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