隔壁的張奶奶和物業吵起來了，因為自己的房子買來到現在，三年多一直沒住，最近被物業公司天天催繳物業費，甚至還威脅說，一周內不交物業費，就要起訴她。

張奶奶不服氣：房子空著三年沒住，憑啥交物業費？你說你提供了服務，我也一天沒享受，咱沒理由交這個錢。

最后，張奶奶的兒子因為擔心鬧上官司，還是給老母親交了這筆錢。

殊不知，這筆錢交的挺冤的，而且，25年新規：這4種情況一毛錢不用交。這一期我們就好好來捋捋這事。

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物業費也有時效性

物業費訴訟時效為三年，這是基于《民法典》第一百八十八條的規定，該條款明確指出向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為三年。

而且起算時間并不是“繳費截止日”開始，而是從物業最后一次催你要錢開始算。

比如：物業2020年1月發過催繳通知，訴訟時效就是從2020年1月重新計算至2023年1月，那么他們最晚2023年1月前必須起訴，

如果物業超過時間才起訴，那么業主就可以主張“超過時效”，法院就會駁回對應年份的繳費請求。

比如，珠江網的一個典型案例：

業主小羊未向物業公司支付2013年至2022年的物業費，被物業公司起訴，最后法院經審理認為，2013年至2020年的物業費請求權已超過訴訟時效。

最終：被告小羊只應當向原告支付自起訴之日前三年即2020年5月24日至2022年12月31日953天的物業費2943元。

所以，物業費超過了訴訟時效，大概率就可以免單，只是很多人不懂，一遇到要被起訴就慌了神。

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這4種情況物業費直接歸零

1. 開發商挖的坑，物業別想甩鍋

新規明確：房屋存在重大質量問題且未整改前，業主可拒交物業費。

南京的業主老向就遭遇了這個問題，收房時發現墻壁裂縫甚至能塞進手指，物業居然讓他先交物業費再維權，最后，老張拿到《房屋質量鑒定報告》，向住建部門申請《整改通知書》，法院判決前暫停繳費不產生違約金。

2. 空置房從"全額跪繳"到"最高省90%"

多個地區已經出臺空置房減免物業費新規，

江蘇鎮江：空置超6個月交70%

山東青島：空置房直接打5折

山西晉城：毛坯空置省90%…

對此，杭州業主李哥總結空置房節省物業費公式："連續6個月零用電記錄+毛坯房+備案證明=物業費打三折"

比如深圳業主陳女士憑智能電表生成的零用電記錄，成功追回3年空置費4.2萬。

3. 物業作妖收費？法律教你硬剛

現行的規定明確禁止5類亂收費：

①重復收取電梯維修費

②強制征收綠化保養費

③代收水電手續費（除非合同寫明）

④虛報公攤電費

⑤超標準收取物業費

這幾個費用物業公司不能亂收費，如果有這種情況，業主可以通過法律手段要求退回。

比如武漢某小區業委會帶著電表檢測儀突擊檢查，發現物業虛報40%公攤電費，最終每戶業主獲賠300元/年。

4. 服務爛到家？法律支持"拒繳令"

如果出現以下這三種情況，業主就可以理直氣壯拒絕繳費。

①保安刷手機導致業主家中被盜

②垃圾堆積超過72小時未清理

③物業拒絕公示電梯廣告收入

總之，物業服務不到位，業主就可以收集證據起訴物業，不僅可以免交全年物業費，物業問題導致的業主損失，還要承擔賠償責任。

另外，業主可以通過以下三步驟要回被多收的錢：

第一步，收集證據

如果多收了空置房物業費，業主可以去供電局打印半年零用電記錄，證明房子空置；

如果是因為物業服務差退費，業主可以每天拍攝垃圾堆積、設施損壞照片，證明物業質價不符。

如果是物業亂收費，業主要保留所有繳費收據和物業通知。

第二步，組團維權

人多力量大，可以拉10戶以上業主建群，帶著證據去物業辦公室錄像錄音談判，要求

"根據2025新規第X條，請7天內退還多收費用"

物業拒絕退回多交的錢，業主花50元訴訟費就能立案，選擇集體訴訟，物業最怕留案底。

第三，同步舉報到12345熱線，舉報他違規收費。

一般這三步都會退回業主交的錢。

另外，再提醒大家，如果物業公司以“不交費上征信”為由脅迫繳費，別信！只有法院判決后才影響征信。

如果物業以停水停車脅迫繳費，業主可以起訴物業違法，因此導致業主蒙受的損失，物業還得賠償。

總之，2025年的新規不只是省錢攻略，更是業主意識的覺醒。當越來越多的業主學會用證據說話、用法律武裝自己，物業管理行業才能真正從"管理者"變成"服務者"。你說呢？