溢價(jià)45.3%、總價(jià)53億+、地價(jià)破4w...

這3個(gè)爆炸性的數(shù)字，一度將蘇州沖上熱搜！全網(wǎng)報(bào)道！熱度直接齊平一線城市！土地市場重迎高光時(shí)刻！

沒錯(cuò)，說的就是昨天瘋狂鏖戰(zhàn)的湖西國科園地塊！超十家房企搶，最終，成就園區(qū)近5年溢價(jià)王，園區(qū)近9年總價(jià)王！

萬萬沒想到，蘇州小陽春的啟動最新從土地市場復(fù)蘇~而對于樓市來說，這不是一次簡單的火爆開拍，它是全年改善市場的風(fēng)向標(biāo)！

毫無疑問！2025年，湖西，將開啟蘇州新一輪上漲周期！

1

這場土拍！直接給蘇州定調(diào)！

湖西要火！房價(jià)要漲！

板塊價(jià)值，再一次被正視！

湖西這塊地，都知道要火，但沒想到會這么火！這么多家房企參與，近36.6億的起拍總價(jià)最終拍出園區(qū)近9年總價(jià)地王，直接對蘇州樓市格局產(chǎn)生重大影響——

1、湖西！用戰(zhàn)績徹底夯實(shí)樓市地位！價(jià)值回歸！

作為蘇州開發(fā)最早的核心板塊，這幾年的湖西，憑借克制的土地供應(yīng)、克制的新房供應(yīng)以及優(yōu)秀的居住氛圍、 學(xué)區(qū)資源的不可替代性，在樓市回調(diào)期下，有效緩解了二手房踩踏，一度成蘇州房價(jià)抗跌性最強(qiáng)、成交韌性最突出的板塊。

果不其然，一旦供應(yīng)跟上，直接就是流量回歸！王者歸來！

國科園地塊，40684元/㎡的樓面價(jià)，53億+的總價(jià)，園區(qū)新地王的誕生和轉(zhuǎn)移，直接證明了湖西的板塊價(jià)值！

而這個(gè)信號，在告訴我們：

不管是開發(fā)商還是購房者，樓市新周期下，想要安全，想要不踏空，選籌必須認(rèn)準(zhǔn)核心區(qū)！

湖西， 作為蘇州公認(rèn) 的老牌核心，退潮之后盡顯本色，昨天地王重出江湖，說明蘇州高端改善市場的大旗，已經(jīng)在強(qiáng)勢轉(zhuǎn)向...

2、重塑蘇州改善價(jià)格梯度！湖西，今年必沖7w+，蘇州當(dāng)之無愧的第一改善王者~

要知道，樓市是需要一些核心高價(jià)地作為推手來拉動房價(jià)。從現(xiàn)在開始，今年湖西在蘇州樓市的存在感，將越來越強(qiáng)！

4w+的地價(jià)，兌現(xiàn)的是板塊價(jià)值，反應(yīng)的是未來價(jià)值，重塑的是蘇州改善價(jià)格梯度。

由于多年斷供，國科園這塊地?fù)碛歇?dú)立定價(jià)權(quán)，加上1.6容積率和地價(jià)的配合，整盤沖刺7w板上釘釘！

7w，在蘇州，這是僅次于雙湖的價(jià)值高地！直接拉開蘇州核心板塊的價(jià)格梯度！領(lǐng)漲2025年蘇州樓市！

從2023年湖西觀云的5w+，到2025年國科園地塊的7w，2年不到，湖西房價(jià)直接跳漲40%，恐怖的板塊漲幅率！

毫無疑問，湖西就是蘇州核心之核，和湖東的多年較量，今年又一次一決勝負(fù)...

而這并不是湖西的上限，就像昨天招商蘇南《Talk園聲》生活方式欄目中提到的那樣：

未來湖西板塊將迎來更多優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)，持續(xù)引領(lǐng)蘇州房地產(chǎn)市場的高端走向。該欄目首次上線，傳播量直接破百萬！可見影響力和內(nèi)容深度！

那么問題來了，為什么湖西一出場能贏得這么多房企青睞，溢價(jià)率沖到45%也要干？這里，到底有什么底牌？

2

湖西！園區(qū)最初的王者！

30年后，依然是無可爭議的霸主！

大宜居+好房時(shí)代來臨！這里要開大了

說到園區(qū)，第一個(gè)繞不過去的就是湖西，它太有代表性！無人能撼動其地位——

1、沒有湖西就沒有園區(qū)！ 30年前，蘇州工業(yè)園區(qū)正式開拔！第一槍就是湖西！

這里的歷史不必多介紹，園區(qū)的崛起就是先從湖西開始，這一點(diǎn)無人不知。

其能級和地位，是園區(qū)其他區(qū)域比不了的，正兒八經(jīng)的官方金疙瘩！

當(dāng)初園區(qū)第一張手繪圖就是湖西！摩天大樓、高端住宅、道路規(guī)劃，都肉眼可見。

湖西人民可以很自豪的說：我們這里才是真正的園區(qū)嫡長子！

當(dāng)然，最先發(fā)展還意味著最為成熟！從昨天土拍也可以看出，開發(fā)商眼睛是雪亮的，哪里是真正的價(jià)值高地，就搶哪里~

2、成熟度100%！宜居度100%！你能想到一切關(guān)于繁華、生態(tài)的代名詞，在這里都能找到。

當(dāng)房地產(chǎn)來到房住不炒時(shí)代、來到拼穩(wěn)定性時(shí)代，湖西無疑是首選。

| 城建成熟度滿分！

| 產(chǎn)業(yè)滿分！

| 商業(yè)配套滿分！

| 交通配套滿分！

| 自然環(huán)境滿分！

湖西的城市界面，甚至已經(jīng)成為蘇州的名片，東方之門周邊的摩天樓宇，就是國際都市規(guī)模！你看到的很多關(guān)于蘇州的城市大片，基本都是湖西給的神機(jī)位。

圖來自：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

這些摩天大樓里，入住的都是蘇州如今最先進(jìn)的企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)、電子信息、生物醫(yī)藥、人工智能等等……所以湖西可以為人口托底。

商業(yè)上更有蘇州中心——蘇州第一商業(yè)綜合體坐鎮(zhèn)，社區(qū)周邊的鄰里中心模式，也領(lǐng)先全國！生活在湖西，最不愁的就是周末去哪里。

地鐵、隧道、主干道都能快速通達(dá)全城，這也是湖西可以承載其他區(qū)外溢人員，來此工作、休閑娛樂的最主要抓手。

圖來自：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布

緊靠金雞湖、獨(dú)墅湖的優(yōu)勢，讓湖西的高端人居更加有底氣，從今年開始這里正式開啟低密時(shí)代，湖西也迎來全面人居升級，除了昨天拍的綠城地王，馬上招商純洋房項(xiàng)目也要入市，好房盛宴即將啟幕！

湖西新一輪高端住宅，注定改寫蘇州高端市場話語權(quán)，這一點(diǎn)無比符合兩會倡導(dǎo)的“好房子”大方向。

以上種種資源，都是大寫的“稀缺”！稀缺=價(jià)值！

可能很多人要杠了，你把湖西說的這么好，既然該板塊已經(jīng)成熟，那肯定是沒有發(fā)展空間了~

3、可能你還不了解，湖西新一輪紅利，就藏在城市更新里！這里最不缺的是底牌，還有一個(gè)隱藏王炸~

沒錯(cuò)，湖西大規(guī)模的城市更新已經(jīng)啟動，基本都集中湖西CBD南——

| 一個(gè)是今天的土拍區(qū)域，大批工廠都要搬走，退二進(jìn)三，騰出寶貴土地資源。

此前該小板塊為園區(qū)第一代產(chǎn)業(yè)聚集地，以制造業(yè)為主，注意看招標(biāo)公告用詞：目的是為該片區(qū)城市更新及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的“更新置換”，提供寶貴“置換窗口”。如此直白~

| 一個(gè)就是有更多白地空間，以及規(guī)劃力度的——東興路以南片區(qū)！218萬平方米發(fā)展空間！太頂~

該片區(qū)緊靠距離湖西CBD南，未來定位是獨(dú)墅湖西追求理想生活的實(shí)踐區(qū)，關(guān)鍵詞：理想生活！TOD！一心一軸多組團(tuán)！

這是“新城”才有的規(guī)劃力度！從效果圖得以窺見，這里就是緊靠湖西的全新理想生活區(qū)。儼然一座大城既視感！

如果說湖東未來發(fā)展重心往東走，那么湖西未來30年的發(fā)展重心，就是往南！湖西能同時(shí)擁有TOD、大片宅地、商務(wù)辦公、學(xué)校等白地資源的，也只有這里！

不光規(guī)劃上了強(qiáng)度，板塊自身底蘊(yùn)也非常豐厚！

它不光靠近湖西CBD，還西臨古城核心，所以這里不僅有園區(qū)自身的國家化氣質(zhì)加持，還沾了不少姑蘇氣質(zhì)！縱享受雙區(qū)核心資源的，也只有這里了。

其實(shí)板塊內(nèi)商品房起步很早，甚至造了園區(qū)第一批別墅，最早來此定居的業(yè)主，很多已經(jīng)成為園區(qū)真正的老錢了。

加上去年7號線已經(jīng)開通，通園路站和3號線串聯(lián)，為以后TOD發(fā)展打下基礎(chǔ)，另有東環(huán)+南環(huán)快速路的加持，妥妥的強(qiáng)交通板塊！

根據(jù)規(guī)劃，未來片區(qū)內(nèi)還有不少教育、研發(fā)、鄰里中心用地，人口導(dǎo)入、配套豐富是遲早的事。

而即將入市的招商通園路純洋房項(xiàng)目，就位于板塊居住區(qū)核心，了解板塊發(fā)展規(guī)律的都知道，買在區(qū)域成熟度滿分前，總是最有紅利空間的。

更何況它還是由招商蛇口地產(chǎn)操刀的產(chǎn)品，產(chǎn)品力在也是今年蘇州少有的能打！

3

不同價(jià)位有不同的好房子！

招商湖西首個(gè)純洋房社區(qū)！

這就是園區(qū)高端改善新契機(jī)！

說到招商蛇口地產(chǎn)，蘇州人應(yīng)該都不陌生，其在蘇州本身就是一張“金字招牌”！

1、央企底色！深耕蘇州21年！招商蛇口地產(chǎn)，做順應(yīng)時(shí)代的好房子！

身為央企，很容易能看出招商蛇口地產(chǎn)與眾不同的特質(zhì)——長期主義。

復(fù)盤一下招商蛇口蘇南公司在蘇州深耕的21年，從蘇州第一個(gè)項(xiàng)目依云水岸開始，已經(jīng)在蘇州打造了60多個(gè)精品住宅。

而深耕蘇州的同時(shí)，你能發(fā)現(xiàn)這家房企也在不斷進(jìn)化，以回應(yīng)客戶需求，譬如其 提出的全新“3+1產(chǎn)品系”。這些不同的產(chǎn)品線不斷迭代，憑借強(qiáng)大的產(chǎn)品力受到市場的青睞。

譬如招商沁蘇禧、招商·文禧就 引入了遠(yuǎn)渡重洋的「西班牙油橄欖樹」，并在去年充分展示了一把交付力，引得業(yè)主紛紛點(diǎn)贊。

業(yè)主為 招商沁蘇禧與招商·文禧送上錦旗

再譬如目前正在熱銷的瑧和璟園，就創(chuàng)新打造了園區(qū)獨(dú)墅湖首個(gè)配置自助洗車房地庫、社區(qū)AED急救設(shè)備，全方位提升生活需求。

瑧和璟園

能發(fā)現(xiàn)， 招商蛇口地產(chǎn)是有針對性地對產(chǎn)品、產(chǎn)品系進(jìn)行迭代升級，為客戶定制，在蘇州打造一個(gè)又一個(gè)“好房子”！

招商湖西通園路項(xiàng)目，無疑將是又一個(gè)“好房子”典型！

2、不同價(jià)位有不同的好房子！招商通園路項(xiàng)目！園區(qū)改善的新契機(jī)來了....

更驚喜的在于， 招商湖西通園路項(xiàng)目正符合了我們住建部長之前所述，“不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子。”

實(shí)際上招商&建屋通園路項(xiàng)目與昨天土拍的綠城國際科技園項(xiàng)目的直線距離，僅約2公里。

同享著湖西核心配套的同時(shí)，兩大項(xiàng)目地價(jià)相差了2萬+，未來房價(jià)差甚至可能會在4萬+。

這么看，招商通園路項(xiàng)目的確具備超高的性價(jià)比屬性！更加親民！

另一方面，從容積率來看，綠城國際科技園項(xiàng)目與招商&建屋通園路項(xiàng)目也是近幾年大湖西出讓宅地中，容積率最低的兩塊。

甚至，招商&建屋通園路項(xiàng)目還要更勝一籌。容積率僅1.5，是目前湖西板塊容積率最低的一宗宅地，稀缺性更是顯而易見。

其將打造當(dāng)前湖西唯一的純洋房社區(qū)——

2、湖西唯一純洋房新盤，帶會所！板塊改善天花板來了，未來要火...

根據(jù)規(guī)劃，招商通園路項(xiàng)目將打造10棟6-10F的純洋房社區(qū)。

接下來就一起來看下已公布的產(chǎn)品細(xì)節(jié)——

規(guī)劃公示效果圖，僅示意，具體以官方為準(zhǔn)

小區(qū)東側(cè)臨河，帶有水景與下沉式庭院，小區(qū)部分樓棟架空，據(jù)悉還將提供物業(yè)定制化服務(wù)，結(jié)合地上架空層（第二圖書館、兒童樂園）與地下會所（第二廚房、健身房），打造蘇州首個(gè)垂直會所?。ㄐ畔碓?蘇州工業(yè)園區(qū)一網(wǎng)通辦）

小區(qū)的整體層高3.05米，這也符合住建部長之前提到“好房子整體層高不低于3米”的標(biāo)準(zhǔn)。

立面材質(zhì)由鋁板、一體板、金屬線條、石材組成，一眼的高端范兒。

規(guī)劃公示效果圖，僅示意，具體以官方為準(zhǔn)

而很多人關(guān)心的戶型，也有同步釋出~功能性與尺度都有保證。

比如4#樓這個(gè)約175平東邊戶戶型， 尺度上就優(yōu)秀。（戶型具體以官方為準(zhǔn)）

規(guī)劃公示戶型圖，僅示意，具體以官方為準(zhǔn)

| 4 開間朝南，約17.05米南向面寬；

| 客廳約5.8米、陽臺約9.1米，北向還設(shè)置了生活陽臺 ；

| 南向 雙套房 ，套房主臥開間約4.05米。

而且這次招商的確在很多細(xì)節(jié)上有了迭代，比如轉(zhuǎn)角的飄窗、玄關(guān)的儲藏室等等...據(jù)悉項(xiàng)目即將入市，有興趣的客戶，可以等等產(chǎn)品的進(jìn)一步展示了。

此外，能夠預(yù)判的是，接下來的園區(qū)樓市，招商&建屋通園路項(xiàng)目注定要火！

首先，因其湖西地段，想買園區(qū)核心的，一定會關(guān)注到這個(gè)項(xiàng)目；

其次，從產(chǎn)品角度來說，作為板塊唯一待售純洋房項(xiàng)目，招商通園路項(xiàng)目的稀缺性是不言而喻的；

對于不想在次核心、外圍板塊將就的改善客戶，這里的性價(jià)比也足夠突出。同板塊2公里之距的綠城國科園項(xiàng)目，未來起步就在千萬級，而在招商&建屋通園路項(xiàng)目，能更輕松入住湖西。

不同面積、不同價(jià)位都有不同的好房子！真的期待湖西人居提檔之后的市場表現(xiàn)了！