很多人說，房地產小陽春來了，成交活躍，價格回升。

要不是天天關注著，我差點都信了。

打眼一看，房地產開發和銷售數據幾乎都是負的。

2025年1- 2 月，新建商品房銷售面積 10746 萬平方米，同比下降 5.1% ，降幅比上年全年收窄 7.8 個百分點。

全國房地產開發投資10720億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8個百分點。

有一個數據是正的，庫存。

2 月末，商品房待售面積 79891 萬平方米，同比增長 5.1% 。其中，住宅待售面積增長 6.6% 。

貸款同比下降86%，這才是釜底抽薪。

網上有個問題，說如何看待“2025年1-2月，中國居民累計新增貸款547億元，同比下降86%”？

房子是一種典型的杠桿資產。按照20%首付比例，80%貸款，杠桿率1:4。房價的上漲，從需求端，主要取決于貸款規模。再細分看，取決于居民的加杠桿能力和加杠桿意愿。

說人話，就是手里有沒有錢，預期未來會不會有錢。

杠桿產品是個雙刃劍。

一方面讓你立刻享有了當前本不能享有的東西，但是也要同時承擔高額的時間成本和價格波動風險。

舉個例子，100萬的房子，貸款80%，30年期，總計利息高達50萬元。相當于實際購房成本150萬。如果將來房價不漲，實際虧損50萬元。

同時，由于存在4倍杠桿，只要房價下跌20%，首付就跌沒了，相當于炒期貨爆倉了。這個時候，再加上利息，房子就是負資產，成為“毒資產”。

目前，二手房價跌幅已經達到20%的水平，好在之前限購政策提升了首付比例，才不至于出現大面積爆倉。越跌，爆倉概率越高，危險的時刻其實還沒到。

目前看，居民部門杠桿已處于經消化不良的狀態了，居民杠桿率連續三個季度下降。

持續用力推動房地產市場止跌回穩

今年的政府工作報告關于與房地產行業著重提了2點：

1.持續用力推動房地產市場止跌回穩。包括調減限制性措施，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，收購存量商品房，保交房等。

2.好房子首次寫入報告。最近也關注了北京的幾個第四代住宅，確實好。大面寬，3米層高，高得房率等。

為什么要強調好房子？我們來推演一下這里面的邏輯。

有好房子就有“壞房子”，我們可否理解為。好房子是新房，壞房子是二手房，說好房子好，意味著壞房子不好。只有對比，才會刺激好房子銷售，刺激新房的銷售，這樣才有賣地收入。

至于二手房的死活，不好意思，讓一讓。

最近問幾個身邊的年輕人，房價便宜了這么多，為啥還不買房？

他們說：為什么要買房？我租房挺好的，

為了結婚么？抱歉，我對結婚不感興趣，

為了孩子上學么？對不起，不是很想要小孩，

為了有個家？租個房子也是家。

額.....

說到底，前人挖了個坑，想讓后人接盤，自己套現離場，結果，年輕人根本不往坑里跳。

回到市場，今年春天，成交確實很活躍。

可是為什么存量越賣越高？為什么不掛最低價就賣不出去？個中緣由，只有經歷過才有體會。

所以，要想找人接盤，請抓住這次機會。