有沒有發現，樓市很久沒見到“剛需”兩個字了。

政策端，松綁和新規，一直在圍繞改善需求展開；市場端，每天打開各大平臺，滿眼都是：改善、低密、豪宅……

現在市場的需求邏輯是，改善當道。

趨勢之下，過去那些靠一張圖紙、一個戶型吃遍天下的房企不靈光了，要么被動被市場出清，要么主動躺平。

不過，也有少數能精準把握改善需求結構性機會的房企，正在收獲市場的正向反饋。

艷姐最近就看到這樣一個案例：

中建七局地產。

特別是在昆山，艷姐感受到這幾年中建七局地產品牌力與產品力全面爆發：

2020年布局昆山，2022年干到昆山銷冠，并連續兩年蟬聯銷冠；

5年5個項目，其中3個項目問鼎年度銷冠，創下30秒7.5億日光的最快銷售紀錄；

交付2個項目，超越效果圖兌現收獲業主一波好評。

換句話說，中建七局地產在昆山短時間內就展現了超絕的市場統治力，并被打上了“昆山王”的標簽。

相信很多人都會有疑問：中建七局地產到底是怎么做到的？

今天，艷姐很想和大家分享一下中建七局地產的爆火邏輯以及他打造產品的獨家心法，也歡迎大家在文末留言評論，發表您的看法和觀點。

01

持續霸榜

兩年干到行業銷冠

對于中建七局地產，可能大家比較陌生。

中建七局地產是中國建筑旗下中建七局的地產業務唯一投資和運營管控平臺，總部位于鄭州，于2020年3月在整合七局旗下多家地產公司的基礎上組建而來。中建七局的實力，在業內也是碾壓級的存在。

中建七局總部

2023年，中建七局的總營收超1300億，位列河南企業100強第3，在建筑行業內排在第13。

有母公司這些標簽的加持，中建七局地產完全可以做到“降維打擊”。事實上，過去幾年行業深度調整，中建七局地產卻走出了獨立行情。

克而瑞數據，2023年-2024年，中建七局地產銷售額分別是48.6億、59億，對應的行業排名分別是161位、120位。

換句話說，在行業持續筑底的2024年，中建七局地產銷售額逆勢增長超20%、行業排名上升了41位。

業績，首先是企業戰略的具化結果。

復盤中建七局地產的戰略進階，艷姐發現一個獨特的標簽：

“昆山王”。

2020年底，中建七局地產集團以39.25億拿下昆山主城地塊，正式開拓華東。

為什么華東首子會選擇昆山？

一方面是昆山位于蘇州與上海之間，有著強勁的經濟基礎和投資潛力；

另一方面是在長三角一體化背景下，昆山可以成為進軍上海與江蘇的前哨站。

以昆山為突破口，站穩腳跟后再布局江浙滬，顯然是一種更穩健、審慎的選擇。

戰略布局講究一個穩扎穩打。

如何理解“昆山王”的含金量？

艷姐覺得有一個關鍵詞：奪冠。

2022年，中建七局地產昆山首個項目中建鹿鳴府上市，當年便在昆山創造了多個紀錄：

| 6月首開，10分鐘售罄，銷售額超8億；

| 7月二批次加推，同樣是10分鐘售罄，勁銷12億；

| 8月三批次開盤，1分鐘售罄，銷售超13億，創造昆山單盤銷冠；

| 9月初四批次加推，46秒售罄勁銷7.17億，刷新昆山單盤銷冠；

| 9月底五批次開盤，30秒售罄銷售額超7.5億，再次刷新昆山單盤銷冠，并刷新最快銷售紀錄。

也就是說，首個項目上市即5開5罄，當年累銷48億，總共用了不到23分鐘，平均1分鐘賣了2個億，而且直接刷新昆山單盤銷冠紀錄、最快銷售紀錄。

這樣的銷售速度即使放在現在的上海，也絲毫不遜色于頭部標桿房企。

同一年，另一個項目中建春景雅苑也取得不錯成績，全年銷售近26億。

也是在這一年，中建七局地產首次問鼎昆山全口徑銷售額、權益銷售額、權益銷售面積“三冠王”。

故事到這里還沒完。

2023年，中建七局地產憑借上面2個項目的持續熱銷，蟬聯昆山權益銷售額、權益銷售面積“冠軍”；

2024年，中建七局地產再次蟬聯昆山權益銷售金額、權益銷售面積“冠軍”。

至此，中建七局地產持續霸榜昆山銷冠，做實“昆山王”。

02

“昆山王”背后的4大硬核邏輯

不到2年便干到昆山的行業銷冠，創下2個紀錄，先后有3個項目問鼎年度銷冠……這樣的表現，完全超乎艷姐對中建系房企的傳統印象。

甚至很多同行驚呼：中建七局地產怎么突然之間就成為“昆山王”了？

中建七局地產的“昆山王”，在當下這個略顯沉悶的市場里可以稱得上夸張。但它又不只是中建七局地產的“勝利”，更多地是給到行業一個思考：

環滬樓市的購買力，其實并沒有消退，只是很多房企沒有找到正確的打開方式。

為什么偏偏是中建七局地產能逆勢領跑，走出獨立行情？

艷姐進一步拆解出4個關鍵詞：堅定聚焦深耕、精研主流產品、超越效果圖的品質兌現、極致的現象級操盤。

①堅定聚焦深耕。

從2020年進駐昆山以來，中建七局地產4年布局5個項目，總建筑面積近120萬㎡，總拿地金額近100億。在昆山這樣相對“小眾”的市場，保持1年落地1個項目，這樣的投資強度還是相當有魄力的。

不過艷姐看到他們在昆山的進階路徑非常清晰：

堅定布局優質板塊。

像中建鹿鳴府，位于昆山城央的金鷹板塊；中建春景雅苑、中建熙悅雅園、中建熙和云庭、中建錦鳴雅居都位于昆山東部副中心的城東板塊。

一個是昆山行政、文化、商務中心，一個是GDP近2700億、占昆山半壁江山的經濟中心。

應該說，這里是昆山的優質地段。

在別人廣撒網搶地的時候，中建七局地產保持戰略定力，瞄準高質項目，出手就一定會鎖定優質區域熱門地塊。

②精研主流產品。

地段固然重要，但這只是基本門檻。在樓市高度內卷的昆山，我們看到中建七局地產在產品上發生了從內到外的蝶變，一個重要原因是，中建七局地產完完全全讀懂了客戶：

在放大“優質區位+優質資產”的價值的同時，為他們定制一套滿足精神共鳴和情緒需求的理想生活方式。

昆山首個項目中建鹿鳴府就是比較好的觀察案例。

中建鹿鳴府地處昆山主城，覆蓋住宅、商業、商務等復合業態，如何將城央的繁華與隱奢的生活深度融合，并成為引領區域的標桿？

中建七局地產的方案是：無界融合，重塑一個極具濃度的生活場域。

中建鹿鳴府實景

項目總建面約48萬㎡，4個組團，中央被市政道路分割。一般開發商的做法是各自把圍墻一圍，把景觀做的漂亮一點，就可以稱自己為高品質社區了。

但中建七局地產在設計之初就擯棄了這一傳統做法，而是巧妙地設計了一個600米長的空中生態廊橋，如同絲帶般絲滑地將分布在4個子地塊中的口袋公園、藝術廣場、空中秀場、科普花園四大城市生活空間串聯起來。

中建鹿鳴府實景

這樣做的結果，讓原本割裂的社區被柔性的串聯成為了一個整體。

更有巧思的是，他們在其中的3個住宅組團中，沒有采用傳統的套娃式造景，而是分別設計了不同的主題。

在社區內部的打磨上，中建七局地產也有很多這種無界融合的設計。

比如，未來感、公建化的立面，非常符合年輕人的審美。大面積玻璃搭配橫向和豎向挺拔線條，如同一幅立體的藝術作品，自然而然地融入了城市界面。

中建鹿鳴府實景

架空層的設計也非常有巧思，不同主題的空間場景與社區景觀互相交織，賦予社區更加豐富的功能屬性。

中建鹿鳴府實景

甚至還做了星空地庫的設計，在歸家的那一刻，滿屏的情緒價值撲面而來。

中建鹿鳴府實景

而這些就是你的日常所在——

讓身處都市繁華之中的客戶，也能感受到松弛而有儀式感的度假感。

③超越效果圖的品質兌現。

市場下行，成本優先心照不宣地成為了行業潛規則，降標、減配自然也就多了起來。

但在中建七局地產的交付現場，艷姐看到了他們做到了：

比效果圖更好。

這是中建春景雅苑的中央會客廳效果圖：

中建春景雅苑效果圖過程稿

整體來看也很不錯，規劃了不同的樹種，也做了景觀廊架和親水空間，一個非常標準的交付方案。

但是我們看到最后交付的場景是這樣的：

中建春景雅苑實景

當然，因為交付的時間是初冬，沒辦法做到綠樹茂密成蔭，但是肉眼可見場景的層次感更加多樣和豐富。

中央會客廳之中，中建七局地產通過一條700米的活力步道，串聯起景觀連廊、下沉式陽光草坪、亭臺水榭、兒童樂園等場景。你可以坐在會客廳里安靜地閱讀一本書，可以在鏡面水池旁和孩子一起嬉戲……這里就是客廳之外，極具生活濃度的的全齡社交生活聚場。

中建春景雅苑實景

而在業主最為敏感的室內，中建七局地產對品質的顆粒度則呈現的更為細膩。

來看下入戶大堂，實景呈現在我們眼前的是這樣的：

中建春景雅苑實景

寬度超10米的鋁板門頭、細膩而有層次感的入戶景觀體系……

你會發現品質交付以上的星級酒店的儀式感，才是中建七局地產真正想要做的。

最終，他們通過一整套體系化的精細打磨，給到了業主超越效果圖的兌現。

④極致的現象級操盤。

營銷策略是企業戰略的落地。在昆山能逢開必火，還能連續3年問鼎昆山銷冠，在當下的市場行情下非常難得。

艷姐覺得，中建七局地產的營銷打法非常精準，對整個行業非常有參考價值。

首先是借勢營銷，做足品牌調性。像在拿地、案名發布、示范區開放、開盤熱銷等節點，他們通過上線首席體驗官“鹿小七”、聯合迪卡儂跨界舉辦城市樂跑賽、吳冠中名畫展，以及萌寵等業主社群活動，精準的向新貴群體傳遞高端產品和企業品牌調性。

中建七局地產X吳冠中名畫展

一系列營銷動作，也讓中建七局地產的高端調性在客戶之間得到了爆發式傳播，在小紅書、抖音等平臺，收獲了非常高的流量，持續引爆市場熱度。

然后是高頻開盤，搶占市場話語權。昆山的市場容量相對較小，市場窗口稍縱即逝，十分考驗房企對市場節點的把握。但中建七局地產的市場嗅覺相當精準。

像中建鹿鳴府，100天之內5次開盤，最短間隔只有18天，持續積蓄市場熱度；在市場熱度不足時，通過多盤聯動以紅盤帶動紅盤，接力創造市場窗口實現快速去化。

這一套組合拳下來，我們看到中建七局地產在昆山，不僅收獲了市場地位、行業話語權，更收獲了用戶口碑。

或許，這才是震蕩行情下，房企撬動市場的正確打開方式吧。

03

全維度拆解

中建七局地產的“靜奢主義”

在這兩年已經卷成白熱化的新房市場，中建七局地產始終帶給給艷姐一種感受：

總有持續產出爆款產品的能力，無論市場如何變化，他都保持著“出手即爆款”的節奏。

他們的鳴系3.0迭新之作——中建錦鳴雅居，就是觀察中建七局地產產品主義的一個極好的樣本，他也以一盤回答了這樣一個問題：

如何用更高級的產品設計，真正帶給客戶高端人居體驗和未來美好生活藍圖？

中建七局地產的解題思路是：

靜奢主義。

這種靜奢主義，又可以進一步拆解為：打破區域改善產品的審美天花板、打造松弛精致的生活場域、打造超高得房率的純洋房社區。

①設計革新力：打破區域改善產品的審美天花板。

在中建錦鳴雅居的設計體系中，顏值是一個重要的衡量指標。

在立面的營造上，直線條的對稱式設計手法，線條棱角分明，整個建筑看上去硬朗挺拔，呈現出非常立體的審美結構。

中建錦鳴雅居效果圖過程稿

（非交付標準）

玻璃造型的屋頂、大面積玻璃和鋁板的組合，在視覺上營造出一種星級酒店般的豪華質感。

展示中心的設計靈感來自于蘇州博物館西館，不脫離粉墻黛瓦江南建筑的色韻，巧妙地通過對光的折射，整個建筑仿佛被溫暖的陽光充分包裹。

中建錦鳴雅居實景

大面積石材鋪設的景墻，在燈光的照射下，折射出絲綢般的柔和光澤，呈現出獨特的江南韻味，仿佛如一座藝術品佇立在城市之中。

公區的打造上，顏值同樣有很多看點。

入戶大堂做了精裝設計，墻面采用仿洞石，地面鋪設深灰色仿石材紋地磚，天花以金屬線條勾邊并搭配暖色燈帶，歸家的儀式感營造的相當在線。

中建錦鳴雅居南入戶實景

中建錦鳴雅居北入戶實景

中建錦鳴雅居實景

看到這里你會發現，這里既有富有張力和質感的公建化風格，又有江南園林般的俊秀內斂。

國際前沿的設計美學與江南，在中建錦鳴雅居實現了一次前瞻性地詩意對話。

②無界融合力：打造高能生活場域。

艷姐在前面提到，中建錦鳴雅居最稀缺的一點在于容積率僅1.45的純洋房社區。為了匹配這類高階人群的未來生活場景，他們竟然在社區打造了一個超大園林景觀，面積足足有：

37000㎡（非計入綠地率的面積，含地面硬裝、設施等）。

在這個超大的園林景觀之中，他們還將對人的關懷融入到空間設計，在歸家動線上，規制了“一軸五園”的游園景觀，設計了“水之庭院“、“運動輕氧”、“歸家前庭”、“兒童聚場”等沉浸式功能空間，營造出“移步異景，一景一情”的游園體驗。

中建錦鳴雅居效果圖過程稿

（非交付標準，以最終交付為準）

未來，這里也將是業主休閑、聚會、運動、社交的專屬場域。

中建錦鳴雅居實景

通過這些設計，你會發現，這里的建筑、景觀、功能空間被自然地融為了一體。讓人可以安靜下來的同時，更愿意走出室內，參與到社區活動中，有更多的鄰里社交空間。

并最終成為一個極具生活濃度的場域。

③空間營造力：打造超高得房率的純洋房社區。

市面上很多項目在宣發時，都會強調大面寬、大收納、大空間，但往往忽視了客戶最關注的舒適度、私密性，甚至得房率。

然而，中建錦鳴雅居幾乎推翻了市場對于戶型設計的固有印象，真正從客戶痛點和視角出發，柔化客廳與陽臺邊界，打造了在整個區域內都堪稱六邊形戰士的神戶型。

中建錦鳴雅居170㎡戶型美學樣板間

（非交付標準，以最終交付為準）

這么做的好處，在將客廳、陽臺無縫鏈接，最大化室內采光的同時，還極大的提升了整個空間的可能性。

未來，這里可以是家庭的健身空間，也可以是孩子的游樂空間。

中建錦鳴雅居建面約170㎡戶型示意

（實際交付戶型結構以報批圖紙為準）

像上面這個建面約170㎡的戶型，LDKB一體化，帶來約43㎡的家庭社交空間，尺度感非常闊綽；4開間朝南，約16.3米南向面寬+寬約9.1米貫通式寬景陽臺，在保證采光的同時，能享受到更純粹的景觀視野；3個臥室都做了全尺寸飄窗設計，或者作為收納，或者閱讀休閑，功能性、實用性非常強。

中建錦鳴雅居建面約203㎡戶型示意

（實際交付戶型結構以報批圖紙為準）

而在建面約203㎡的戶型中，這種空間的尺度感被進一步放大。約50㎡的家庭社交空間；南北雙陽臺的設計；4.5開間朝南，甚至還做了一個南向衛生間；南向9.2米寬的跑道級陽臺……室內空間顯得更加清爽、尺度感更強。

而且必須要強調的一點是：

在這個容積率僅有1.45的項目之中，中建七局地產并沒有選擇傳統的高低配做法，而是做了一個純粹的7-10層的洋房社區。

這意味著，整個項目都做到了無連廊設計，每一個戶型都實現了真正的南北通透，甚至在建面約170㎡、203㎡戶型做到了獨立電梯廳的效果。

中建錦鳴雅居實景

這一套體系化的設計思路下來，它的得房率得到了顯著提升，像170㎡戶型的空間實得率遠超市面上同類產品。

中建錦鳴雅居170㎡戶型美學樣板間

（非交付標準，以最終交付為準）

這些從客戶痛點出發的創新，每一個點拎出來都足夠扛打，但如此高密度地集中在一個產品中，卻可以營造出極好的空間場景體驗，給到客戶更多的生活可能性。

看到這里，你或許能看明白中建七局地產的產品進化邏輯：

通過設計的深度酒店化，把酒店的度假氛圍引入居住空間，在繁華都市中創造一種獨一無二的松弛感和度假體驗。

而這些，也正是中建七局地產 靜奢主義的最直觀表達。

結語

艷姐始終認為，不管行業如何變化，只有始終對市場保持敬畏，對客戶飽含真誠，才是穿越周期的武器！

再回頭看中建七局地產在昆山的霸榜，更像是水到渠成的必然。

進入一座城，便深耕一座城 ，這家低調的中建八子，始終在沉下心，去和城市的每一塊土地對話。

去讀懂每個城市，以及每個人的美好生活。

3個月前，他們還在上海拿地，首次落子上海。

中建七局地產會不會持續刷屏華東？我們也拭目以待！

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預約品鑒中建錦鳴雅居

主編：張艷

責編：Eric

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