作者：余飛

01

杭州樓市，捅破了天花板

當年阿里帶熱了杭州樓市，現在deepseek是否又要帶一波？

3月25日，杭州新單價地王誕生。

當天，推出了四宗地，三宗位于核心區(qū)的濱江區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)，一宗位于外圍區(qū)的蕭山。

杭州本地國企濱江成為最大贏家，豪擲73.5億元包攬水電新村、錢江新城二期兩宗寶地。

其中位于濱江的西興單元地塊（水電新村板塊）， 經過72輪兇猛角逐，最終由濱江拿地，成交總價52億元，樓面價77409元/㎡，溢價率69.86% ，不僅登頂杭州最貴地價寶座，在全國 僅次于上海、北京、深圳。

也就是說，從最高地價角度來看，杭州已經位居內地第四城，超越了廣州。

不急，三天后的3月28日，才當三天的地王，又被掀翻了。

當天，杭州推出宗地塊，其中位于西湖區(qū)蔣村地塊，經過102輪競價，被建發(fā) 以34.35億元的價格摘得，成交樓面價88029元/平方米，溢價率115.39%。

成為杭州新單價地王。而且，一舉超越了深圳最高地價。

制圖：城市財經；數據：公開報道

濱江水電新村、西湖蔣村這兩塊地掛出來的時候，市場就預測了其大概率高價賣出，但沒料到會以捅破天花板的價格成交。

客觀來說，兩塊地的確優(yōu)質。

位出水電新村板塊，也就是現在的奧體濱江國際商務區(qū)， 城市陽臺、蓮花碗及錢塘江一線江景，為杭州第一梯隊的地段。

周邊圍繞的都是均價超10萬的樓盤，比如壹號院、金茂府。

最關鍵的是，這塊地是該板塊的壓箱底存貨。

按照目前的成交價，市場預估， 該項目將成為杭州新房價格的天花板，套均價格預計要幾千萬，將吸引到全省乃至全國的塔尖人群。

而西湖蔣村地塊，文一西路和崇仁路交叉口，斜對角就是西溪誠園，往南兩個路口就是西溪濕地，擁有西湖群山一線山景資源。

關鍵問題來了？濱江、建發(fā)為何敢拿？

02

濱江、建發(fā)的底氣何來

作為杭州本土的國企，濱江一直都是杭州地王的制造機。

去年杭州本土房企綠城制造的位于奧體板塊的單價地王，今年1月份就被濱江在拱墅區(qū)拍下的地塊中超越。

這一次，是濱江自己刷新了自己的紀錄。

濱江何來如此大的勇氣？

首先從財報角度來看，底氣并不總。

目前濱江集團尚未公布2024全年財報，只能看到去年前三季度的財報數據。

去年前三季度，濱江營業(yè)收入同比下降了12.09%，凈利潤下降了33.94%。 經營活動產生的現金流量凈額為-14.07億元，上年同期為278.95億元。

來源：濱江集團2024年三季度財報

有人總結說，這是濱江交出的最差的一份三季度財報。

而建發(fā)是廈門的國企，對于廈門來說，這也是一家地王制造機，之于杭州可是外來者。

從財報數據看，建發(fā)比濱江好不到哪兒去。

建發(fā)發(fā)布的業(yè)績預告顯示：

預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤（以下簡稱“歸母凈利潤”）為24億元至35 億元，與上年同期相比，將減少約96億元至107億元，同比減少約73%至82%。

來源：建發(fā)2024年業(yè)績預告

如此業(yè)績，居然敢于一而再再而三制造地王，只能落子到：

第一，杭州需要地王來調動市場氛圍。

第二，濱江、建發(fā)對杭州樓市有信心。

第三，杭州的豪宅不愁賣。

去年四季度以來，受一線城市行情拉動，杭州的房地產行情的確有了好勢頭。

數據層面上看， 10月份杭州市區(qū)（含臨安、富陽）共成交二手房9120套，環(huán)比漲幅高達51%，同比去年上漲了45%，創(chuàng)下19個月以來的新高，也是7年以來成色最好的“銀十”。

11月，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）共成交二手房10429套，環(huán)比10月的9120套增長14.4%，同比去年11月的8801套上漲18.5%，創(chuàng)下20個月來的新高。

進入2025年，整體行情也比去年好很多。

一二月份整個市場的成交量是大概在12000套，跟2024年比較起來大概是增長了30.8%，還是有一個明顯的增幅。

但分化，仍是杭州樓市的主流，旱的旱死澇的澇死是杭州以及北上廣深目前房地產行情最好的注腳。

錢江晚報披露，部分小區(qū)二手房成交價出現微漲：

比如“亞運村三兄弟”中，日耀之城環(huán)比漲幅4.18%，桂冠東方微漲0.04%，兩個小區(qū)簽約均價4.7萬元/㎡出頭；亞奧城2月份才有網簽記錄，二手成交均價50200元/㎡，已然高于前兩個小區(qū)。

世紀城非核心區(qū)有部分早些年交付的小區(qū)，因總價相對低，近月來成交量大，價格有所上浮。像春和錢塘，2月成交7套，均價環(huán)比漲8.3%；萬科大家世紀之光2月份同樣簽約7套，均價環(huán)比漲7.55%，順發(fā)美哉美城上月成交8套，成交均價環(huán)比漲5.87%。

錢江世紀城-亞運村一帶房價回漲，還帶動南側蕭山市北板塊房價，部分次新小區(qū)2月份成交價上漲，比如濱江新希望擁潮府，環(huán)比漲8.18%；保利潮起云上府，環(huán)比漲8.95%。

當然，降價仍是杭州樓市的主流。這一點，可以從三個方面來看。

首先，貝殼杭州研究院數據顯示，2月二手住宅成交均價2.95萬元/㎡，環(huán)比降3.4%， 主要是剛需板塊不少小區(qū)二手房價格還在下跌。

比如上城丁橋板塊的武林九里、灣上風華，2月成交均價在26900元/㎡、20870元/㎡，環(huán)比跌幅分別為6.27%、9.1%。次新小區(qū)芳菲之城，二手房成交均價33400元/㎡，環(huán)比微降1.76%。

二手房價集中在“1字頭”的臨平區(qū)，2月份降價小區(qū)比例占比6成，超過一半的小區(qū)房價下跌。 其中位于臨平山北的都市港灣，2月份房價跌至萬元以內，成交均價9900元/㎡，環(huán)比1月份跌幅9.84%。

其次，從國家統計局披露的房價數據來看，杭州的新房與二手房價格仍在跌：

新房價格環(huán)比下跌0.1%，二手房價格環(huán)比下跌0.2%。

最后，外圍區(qū)的臨安仍在發(fā)放購房券推動市場成交。

3月18日，臨安區(qū)房地產管理協會又聯合多家開發(fā)商推出“暖臨安家”購房補貼活動，將向廣大購房者直接發(fā)放購房消費券，金額為每人1萬元。

所以，杭州目前的房地產市場的底色可以用兩個詞概括：分化、降價。

所以，杭州仍需要地王調動氛圍。

整體來說，濱江與建發(fā)帶有很重的賭的成分，但作為國企，責任在身，也沒辦法。

不過，濱江與建發(fā)拿下的這兩塊地，未來打造的是豪宅，而豪宅在長三角是不愁賣。

畢竟，浙江有錢人太多了， 而且杭州吸引的客戶是整個浙江乃至長三角客戶。包郵區(qū)的有錢人太多了，這也是上海去年豪宅大賣的核心因素之一。

胡潤研究院最新發(fā)布的2024年百富榜數據顯示，中國擁有50億元身家以上的富豪1094人，相比去年減少了不少。

這1094人，居住在包郵區(qū)的人數最多。其中上海112人、杭州68人、寧波27人、蘇州25人、無錫12人、南京11人、溫州11人、紹興11人、嘉興10人、南通5人。

浙江富甲天下，古有“錢塘自古繁華”，今有浙江省被欽定為全國第一個也是唯一一個共同富裕示范區(qū)。

這些都是豪宅，和普通人無關。

那么，與普通人相關的市場，杭州今年會怎么樣？本號的觀點是，仍難扭轉。

03

杭州樓市，仍難扭轉

過去兩三年，杭州在托底樓市上其實是疲于奔命。

杭州樓市最高點在2016年，當年賣出了2327萬平方米的商品房，之后一路下調，2021年再迎小高潮，賣出了2236萬平方米。

然而2022年急轉直下，只有1394萬平方米，相較于2021年減少了37.7%。2023略有增長。

2024年降至1038萬平方米，創(chuàng)十年來新低。

制圖：城市財經；數據：杭州市統計局

去年5月份，杭州全面解除限購，創(chuàng)造了短暫效益，將二手房的成交量8000+多維持了三個月。

但 8月份堅守不住，二手房成交量跌破7000套至6688套。

整個三季度來看，成交規(guī)模創(chuàng)近五年同期新低，且三季度參與登記買房的客戶環(huán)比縮減49.1%，市場購房信心明顯不足。

土地端，三季度杭州市區(qū)土拍收金210億元，同比下降63.9%，規(guī)模創(chuàng)近兩年季度新低。9月土拍溢價率下行至10%以內，遠低于7、8月份，房企拿地熱情也在走低。

去年四季度之后這波行情的確很火熱，但更多的是政策調動下，更多的人在降價解套，而不是忙著漲價。

這一點，第二部分列出的國家統計局披露的杭州房價數據，以及杭州本地媒體錢江晚報的報道，都在佐證。

杭州這座城市這幾年調整的邏輯，有兩個方面：

第一，和一線城市類似，杭州也不缺購買力，之所以調整，是大環(huán)境之下的信心和預期缺失。

第二，杭州高企的房價遠遠超越了這座城市本身的購買力。

杭州房價泡沫太大。這座城市被坊間稱之為炒房第一城，因為加杠桿太厲害。

從2016年到2021年，杭州開啟了瘋狂上漲模式，不僅將亞運會的紅利提前透支，而且嚴重透支。

2020年杭州房價最高峰時，作為近郊的未來科技城成交價七八萬一平，學區(qū)房最火的時候，大名鼎鼎的文鼎苑成交單價高達12.7萬元，更別說奧體濱江這一塊了，杭州房價的天花板，房價統統炒到10萬+。

從各城市的居民杠桿率來看，杭州是炒房最瘋狂的城市，早就取代深圳，成為了炒房第一城。

所以，要想回答杭州樓市局勢是否扭轉，只要搞清楚以上導致杭州樓市調整的兩個因素是否改變。

答案是，一個都沒變。

國家統計局公布的前兩個月經濟樓市數據顯示，當下的宏觀環(huán)境、就業(yè)預期、經濟預期都沒有改變。

同時，杭州的房價與杠桿率仍在高位。

所以，無論從哪個角度來看，都看不出杭州樓市有重燃的可能性。

調整仍會是這座城市今年的底色，只不過分化特點更明顯而已。

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