3月30日晚間，碧桂園正式發(fā)布了其2024年全年業(yè)績報告。

一、慘淡的財報：虧損“收窄”背后藏著什么？

碧桂園2024年財報一公布，很多人被“虧損收窄”幾個字吸引。

數(shù)據(jù)確實乍一看挺唬人：?歸屬股東虧損328億，同比減少超80%?；整體凈虧損351億，同比縮水82.5%。

但仔細一琢磨，這更像是“矮子里拔將軍”——因為2023年碧桂園虧了整整1784億！

這是什么概念？

相當于每天一睜眼就虧掉近5個小目標，僅次于恒大2021年創(chuàng)下的6862億宇宙級虧損紀錄。

?說白了，2024年的“進步”全靠前一年的“爛攤子”襯托?。

打個比方，一個人去年摔斷了腿，今年改摔折胳膊，你能說他“身體變好了”嗎？

更扎心的還在后頭：?2024年總收入2528億，同比暴跌37%?。

核心原因很簡單——房子賣不動了！全年權益合同銷售金額只剩472億，同比腰斬再腰斬（下滑70%），連2021年巔峰期7588億的零頭都不到。

如果說房地產(chǎn)行業(yè)在過冬，碧桂園可能已經(jīng)凍到瑟瑟發(fā)抖了。

二、危險的資產(chǎn)負債表：95%負債率是什么概念？

比起收入和虧損，真正讓人后背發(fā)涼的是碧桂園的資產(chǎn)負債表。

先看幾個關鍵數(shù)據(jù)：

1、總資產(chǎn)1.04萬億?，看起來仍是龐然大物；

?2、凈資產(chǎn)513億?，但負債率已經(jīng)飆到?95%以上?。

?負債率超95%是什么水平？?

這個數(shù)字意味著，稍有不慎就會資不抵債。

?按這個節(jié)奏算賬：如果碧桂園每年虧300多億，賬上凈資產(chǎn)撐不過兩年就會變負數(shù)?。

更殘酷的是，?資產(chǎn)是彈性的，而負債卻是剛性的！

資產(chǎn)能夠以賬面價格賣去出嗎？

負債卻是實打實的數(shù)字，一分錢都不能少。

三、現(xiàn)金流告急：賬上現(xiàn)金只夠塞牙縫？

現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈，而碧桂園的血槽已經(jīng)亮起紅燈：

1、現(xiàn)金及等價物63.62億?：相當于一家中型房企的現(xiàn)金儲備；

?2、受限制現(xiàn)金235億?：這部分錢被監(jiān)管賬戶鎖死，專款用于保交樓；

3、短期債務2268億?：即便把能用的現(xiàn)金全砸進去，缺口仍高達2000億。

這就像一個人兜里只剩100塊，但信用卡賬單顯示欠了2萬——除非能借到新錢或讓債主同意延期，否則分分鐘暴雷。

碧桂園現(xiàn)在玩的就是這個“極限游戲”：一邊求著境外債權人接受?債務展期11.5年?（把還款拖到2035年），一邊靠著國內(nèi)“白名單”政策讓銀行對項目貸款睜一只眼閉一只眼。

但債權人也不是傻子！

境外重組方案提出?“把債務砍掉116億美元+利息從6%降到2%”?，甚至“削減90%的本金”，讓債權人哭笑不得。

有投資者吐槽：這方案就是告訴我，要么現(xiàn)在認栽拿最多拿回105，要么賭10多年后能拿五成——但那時碧桂園還在嗎？

四、保交樓：僅有的亮點

如果說這份財報還有什么亮點，可能就是碧桂園在?保交樓?上的數(shù)據(jù)：

2024年交付38萬套，近三年累計170萬套；

覆蓋全國242個城市，穩(wěn)居行業(yè)第一。

這確實不容易！

碧桂園能咬牙完成這個量，至少讓許多業(yè)主避免了爛尾樓的悲劇。

但背后的代價也很明顯：?把有限的資金優(yōu)先用于保交樓，導致其他債務更加捉襟見肘?。

不過話又說回來，保交樓是碧桂園續(xù)命的底牌。

只有讓買房人看到“樓還在蓋”，才可能維持最后一點市場信心——哪怕房子賣得再慢，也比徹底停擺強。

五、2025年戰(zhàn)略：畫餅還是真能翻身？

面對絕境，碧桂園給2025年定了三大目標：?保交付、穩(wěn)資債、保經(jīng)營?。具體措施包括：

1、繼續(xù)保交樓?：計劃完成21萬套交付，上半年全力趕工；

?2、砍費用求生?：行政費用砍27.4%，營銷費用砍40.2%（說明連廣告都打不起了）；?

3、搞點新花樣?：推廣建筑機器人、BIM技術，試水代建代管等輕資產(chǎn)模式。

這些策略看似對癥下藥，但現(xiàn)實問題一個比一個棘手：

1、房子賣不動?：2024年銷售額同比跌70%，2025年靠什么回血？降價？但降價會進一步拉低利潤，甚至引發(fā)老業(yè)主的不滿。

2、融資渠道冰凍?：境內(nèi)靠“白名單”展期只是緩兵之計，境外重組方案若談不攏，可能觸發(fā)交叉違約。

?3、團隊穩(wěn)定性存疑?：財報提到“維持核心團隊穩(wěn)定”，但行業(yè)寒冬下，高管和骨干員工流失幾乎是必然。

最值得玩味的是?“發(fā)展建筑機器人”?這個轉型方向！

碧桂園早年曾高調(diào)宣傳“未來要用機器人蓋房”，但現(xiàn)實是：工地上依然靠農(nóng)民工搬磚，機器人更多是宣傳噱頭。

在現(xiàn)金流吃緊的當下，這種燒錢項目能堅持多久？答案恐怕不樂觀。