截至目前，深圳已有16個拆除新建類城中村改造項目曝光。

除了大鵬白石崗片區(qū)項目由于恒大出險，從城市更新轉(zhuǎn)為城中村改造模式進行盤活外，其余15個項目大多數(shù)還處于前期招標的階段。

▲深圳首批城中村改造試點項目

其中，位于羅湖的螺嶺片區(qū)改造項目推進最快——已進行第三批確權(quán)公示，而且拆遷補償方案也已公布。

拆遷補償方案曝光！

螺嶺片區(qū)項目無“房票”選項

羅湖螺嶺片區(qū)改造項目是深圳推進最早、進度最快的城中村改造項目。

（注：因白石崗片區(qū)借由城中村改造模式盤活，在本文中未納入新立項城中村改造項目內(nèi)）

2024年5月底，啟動意愿征集；

9月，發(fā)布第三方前期服務(wù)項目采購公告；

10月，天健中標項目 第三方前期服務(wù)商。

12月，發(fā)布項目測繪成果復(fù)核服務(wù)采購公告；

2025年1月，天健中標項目合作方；

3月，項目第三批確權(quán)公示。

目前，拆遷補償方案（征求意見稿）也已公布。

由于深圳近期官宣探索房票安置制度，市場上有聲音稱，螺嶺片區(qū)有望成為深圳首個推出房票的改造項目，有網(wǎng)友笑稱，如果能置換到附近華潤湖貝或者益田御龍?zhí)斓氐姆吭矗埠懿诲e。

不過，@深圳買房計劃 在項目指揮部現(xiàn)場看到，螺嶺片區(qū)改造項目的拆遷補償方案只有兩種：產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償，并無“房票”選項。

插一句題外話，南山區(qū)2025年相關(guān)工作計劃中曾提及：“ 率先探索房票制度落地招商街道。”

回到螺嶺項目公布的補償方案上，產(chǎn)權(quán)類型分為5類：

經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的商品房，

經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的非商品性質(zhì)房屋，

已簽國有土地出讓合同/取得劃撥決定書/批準文件的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋，

屬于房產(chǎn)登記歷史遺留問題處理情形的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋，

屬于已征未完善出讓手續(xù)用地上的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記房屋、公共管理與服務(wù)設(shè)施用房。

其中，經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的商品房，

如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，住宅按建面1：1.2進行同功能置換，商業(yè)、辦公、工業(yè)類別則按建面1：1同功能置換；

選擇拿錢的，則按同功能產(chǎn)權(quán)調(diào)換前房屋評估價格補償，評估價值時點為2024年7月1日。

經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記的非商品性質(zhì)房屋，

如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，住宅按建面1：1進行同功能置換，商業(yè)、辦公、工業(yè)類別則按建面1：0.9同功能置換；

選擇拿錢的，同樣按同功能產(chǎn)權(quán)調(diào)換前房屋評估價格補償。

▲螺嶺片區(qū)改造項目搬遷補償方案（征求意見稿）主要條款

實探螺嶺片區(qū)

大多房屋老舊，另有一“爛尾”舊改

@深圳買房計劃 實探螺嶺片區(qū)項目當天，在指揮部舊址看到，部分業(yè)主正在公告欄看項目相關(guān)信息。

（ 備注： 項目指揮部位于東園坊的辦公新址于4月9日啟用，舊址暫未關(guān)閉）

“這圖上哪里是東升街？”一位大爺在改造范圍圖上搜尋，一旁的工作人員給他解釋。

還有業(yè)主在看確權(quán)公示的信息。

根據(jù)招標文件，螺嶺片區(qū)改造項目 范圍總占地約12.06萬㎡，包括東升街、花園坊、翠華巷、翠園村、黎明大樓、登高村、黎明小區(qū)、東郊街、翠園路、物資大院、賽龍大院、龍飛大樓、名陽閣、竹邊新村等區(qū)域，共有建筑物307棟，房屋2535套，現(xiàn)狀建筑面積約23.34萬㎡，其中住宅建面約19.73萬㎡，占比84.55%，現(xiàn)狀容積率約1.9。

▲項目改造范圍

雖然定位為城中村改造項目，但改造范圍中包含多個老舊住宅小區(qū)。

走進螺嶺片區(qū)，路上看到有推著嬰兒車的年輕媽媽，正在樓下跟鄰居聊天，公共廣場上有老人在下棋。

下午時分的菜市場，攤檔老板、買菜的客人進進出出， 生活氣息濃厚。

但螺嶺片區(qū)的大部分房屋，確實已經(jīng)十分老舊。

改造范圍內(nèi)，有的房子不僅老舊，且周邊環(huán)境也比較差，巷窄路臟。

值得一提的是，片區(qū)內(nèi)還有另外的改造項目在進行，為“東園坊舊城改造項目”，部分房屋已拆除。

公開資料顯示，該項目由嘉樂園置業(yè)主導(dǎo)推進，2018年其官微曾表示，要加快項目 拆遷談判進度，早日實現(xiàn)的拆除重建工作。

但自2019年四季度以后，東園坊舊城改造項目 不再被提及。

2023年， 東園坊項目傳出停滯、并且拖欠業(yè)主過渡安置費的消息，當時街道辦回復(fù)市民稱，已多次約談嘉樂園公司，要求其采取措施加快推動?xùn)|園坊舊改的實施進度，并按合同條款履行支付臨時過渡安置費用。

▲東園坊舊改范圍內(nèi)

▲東園坊舊改范圍內(nèi)

從實探結(jié)果來看，這個項目未見有施工動作，目前似乎還在停滯狀態(tài)。

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