“地王拍出當晚，我們門店就成交了兩套。”二手房經紀人劉陽邊說邊戴起電瓶車頭盔，準備出發帶看。3月末，這家中介門店所在的上海靜安區大寧板塊，宅地拍出樓面價92659元/平方米，成為單價地王。地王拍出的首個周末，這家中介門店新增了28組帶看預約。

近200公里外的杭州，錢江新城二期的一售樓處沙盤前，也圍滿了購房者?！案舯诘貎r都突破4萬元了，搖號概率會不會更低？”手持項目戶型圖的金先生正詢問著置業顧問——該項目周邊地塊在11個月的時間里，成交樓面價已上漲近1萬元。

今年一季度，中國核心城市的土拍情緒明顯升溫。上海、杭州成交的住宅用地分別以29.0%、43.3%的平均溢價率領跑全國，北京、成都等城市的地塊成交樓面價也創下新高。同時，部分遠郊或二三線城市的優質地塊，房企舉牌意愿也在增加。

據澎湃新聞統計，僅在3月25日至28日4天時間內，上海、杭州、成都的土拍市場就接連拍出5個地王。

4月16日，國家統計局數據顯示，3月份，一線城市新房價格環比繼續上漲，上海新房價格環比上漲0.7%領漲全國；杭州、成都環比均上漲0.5%位居其后。

樓市復蘇了嗎？

市場預期轉變了嗎？

杭州錢江新城二期的潮語映月軒售樓處內，人頭攢動。金先生和愛人已接連兩天到訪，“我從3月初才開始看房，一方面是感覺市場回暖了，我掛牌的房子沒有遇到傳說中的‘大刀’；另外就是旁邊出讓的地塊樓面價不斷攀升，以后沒有限價盤了?！?/p>

潮語映月軒所在地塊于2024年4月成交，樓面價3.2萬元/平方米。2024年12月，一路之隔的地塊樓面價升至3.76萬元/平方米。到今年3月，附近地塊樓面價已達4.18萬元/平方米。

交談中，金先生詢問項目銷售人員，“旁邊的地，比我們這個項目地價貴了將近1萬元吧？”

“地價上漲后，一些刪掉我微信的客戶又開始打電話來咨詢?！表椖繝I銷人員感慨，“之前有些客戶不著急，多個地王出來以后，購房情緒明顯緊張。”

去年10月，杭州全面取消新房限價。作為上城區唯二的限價盤，潮語映月軒的表現或是杭州新房限價項目的一個縮影。該項目前四期報名登記的購房者在400-500組。3月中旬項目加推，第五期報名的則超過1200組，成為錢江新城二期板塊首個拼社保的樓盤。

杭州西湖區的杭鐵萬科·云耀之城項目也是同樣場景，樓盤限價2.8萬元/平方米，周末項目日均到訪量150組至200組。銷售人員介紹，“今年2月，綠城在一路之隔拿了塊地，樓面價18477元/平方米，創云谷板塊新高。業內預測未來銷售價格在3.5萬元/平方米左右。”

杭鐵萬科·云耀之城項目

不只新房項目，二手房市場也泛起漣漪。

拱墅區湖墅板塊，中介門店里張經理正忙著和房東打電話：“您堅持不下調價格嗎？”

今年1月，板塊內一宗地塊被多家房企爭搶，溢價率達71%，6.48萬元/平方米的樓面價刷新杭州單價地王?！耙惶煺{整一個價”，區域內經紀人提到，地王誕生后，周邊次新房房東心態明顯發生變化，購房者也同樣買單?！昂缄字玫?、綠城馥香園等樓盤成交量開始增多，成交價回穩”。

杭州拱墅區湖墅地王

同樣情形也在上海上演。太平洋房屋大寧板塊一名經紀人提到，靜安區大寧板塊地王誕生后，一些原本觀望的買家開始出手，交易周期明顯縮短。與此同時，近1/3的業主選擇下架觀望，地塊旁邊的永樂苑、大寧瑞士花園等樓盤有業主上調價格。

上海靜安區大寧地王

地價往往被視作房價的先導信號。58安居客研究院院長張波表示，地王的誕生通過“面粉貴過面包”的邏輯傳遞漲價預期，短期會刺激購房者提前入市，帶動成交量價波動。長期來看，地王顯示出核心城市優質地塊供應短缺與房企補倉需求的矛盾，也預示著出現地王的城市房價有結構性支撐。

房企為何要搶地王？

“去年底以來，更多房企選擇高溢價獲取優質地塊?！币晃魂P注土地市場的業內人士說道。

進入2025年，核心城市核心板塊的土地競拍激烈程度有增無減，甚至出現“面粉貴過面包”。同時，大房企重回部分二線甚至三四線城市尋找結構性機會，地塊競爭加劇。

重倉杭州的本土房企綠城中國相關人士表示，公司旗下項目外省客戶占據一定比例，這些外省購房者有些是被杭州“六小龍”等產業概念吸引來的。“杭州已經全面放開限購，我們接觸到很多溫州、臺州的客戶，他們看好像杭州這樣的熱點城市，為子女提前買房，也是做資產配置?！?/p>

官方披露的數據顯示，杭州已連續10年實現常住人口兩位數增長。2024年末，杭州市常住人口1262.4萬人，比2023年末增加10.2萬人。成都的常住人口規模已20年持續上漲，2024年年末常住人口2147.4萬，與北京（2183.2萬）人口規模比肩，而上海的常住人口超過2400萬。

“這輪地王有一個共性，基本都位于經濟發達的一線或新一線城市。”在中國社科院研究員、中國城市經濟學會房地產專委會主任王業強看來，這些城市產業結構多元，吸引了大量人口流入，尤其是高學歷、高技能人才，形成強勁的住房需求。

多位地產業內人士提及，核心城市采取多批次、縮量提質供地策略，將形成“優質地塊-高溢價成交-市場信心提振”的正向循環。

以上海為例，克而瑞數據顯示，今年以來上海加強核心優質區域的土地供應比例，年初預供地公告規模同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數高容積率項目均為城市核心地塊。

又如，杭州西湖區蔣村地塊成交樓面價達8.8萬元/平方米，地塊容積率僅1.1，板塊內超8年未有宅地供應；成都錦江區金融城三期宅地成交樓面單價沖破4萬元，板塊規劃利好較多。海淀區地塊的樓面價直接將北京宅地帶入“10萬元+”時代，地塊位于海淀區核心區，臨近中關村軟件園、上地信息產業基地，高科技企業聚集、職住平衡需求突出。

梳理高溢價拿地房企的表態，核心板塊與高素質地塊已成為頭部房企低風險配置的首選。

“比我們的預期還是低的，位置地段、低密度造就了地塊的稀缺性?！苯òl國際集團董事會主席林偉國談及競得的杭州“地王“項目時說道。這家公司3個月內已接連拿下北京、成都、杭州3個地王，耗資158億元。

政府的供地節奏也在一定程度上影響了房企的競拍熱情。綠城中國行政總裁郭佳峰透露，預計杭州今年全年70%左右土地會在上半年推出，大家擔心上半年不拿地下半年拿不到。

建發國際集團行政總裁田美坦也表示，據其觀察：多地政府供地策略上有所調整，更注重核心區優質地塊的供給，這些地塊抵抗風險的能力較強，自然會獲得更多的競爭，結果就是溢價率比較高。

更重要的是市場回暖帶來的信心。

“2024年第四季度至今，一系列利好政策推動下，部分城市房價止跌回穩，市場信心及活躍度提振，關鍵指標迎來修復。我們在成都、上海等拿了少數自操盤項目為了打造標桿；更重要的模式是開展多元合作，比如在杭州、長沙、北京、成都等不同項目和房企進行合作。”貝好家相關人員說道。

除了傳統意義上的市中心，部分遠郊也存在結構性機會。今年4月，龍湖集團聯合體以溢價9.55%、總價15.37億元競得上海奉賢新城一宗商住地塊。龍湖集團上海公司人士介紹，“拿地最直接的原因是龍湖奉賢新城項目觀萃拿地7個月‘三開三捷’，接近清盤。”

郭佳峰介紹，“去年浙江省內三四線城市的土地競拍見不到大型央國企，今年他們看到了我們在這些區域項目獲利頗豐，也忍不住一起來競爭?！?/p>

市場回穩信號正向更多城市擴散。南京、天津、長沙、鄭州、沈陽、蘇州等城市的優質地塊，在今年的土拍市場中，房企的舉牌意愿也在增加。

長期關注土地市場的研究人士認為，地王的出現將重塑市場價格體系，隨著限價退出舞臺，新房的定價將和二手房并軌回歸市場，對于高溢價拿地的企業而言，如何用好的產品打動購房人成為一大功課。

買房的時機到了嗎？

地王已經成為街頭巷尾的話題，記者走訪中，連地王旁農貿市場內的門衛大爺都能直接報出地塊位置和價格。

但是，地王出現并不意味著城市房價整體回升。杭州貝殼研究院監測數據顯示，3月份調價記錄的房源中，88%的房源降價，相較2月份91%的比例減少，反映市場整體以價換量主基調未變，但也折射出部分業主心態的異動。

中介門店之中，仍有購房者在猶豫：“心里還有點打鼓，就怕買了之后房價還會下跌?！?/p>

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池認為：“房價走勢是一個重要考慮因素。但房價本身是市場供求關系的反映，隨著宏觀經濟周期以及供求關系變化出現漲跌是正?，F象，如同買股票一樣，購房人很難買在最低點。當前正處于市場谷底，對于剛需和改善性需求，如果不接受租房，可以入市。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，“近期購房政策寬松程度堪稱歷史之最，剛需和改善性需求可以根據實際情況考慮入場。”

當前，首套房、二套房最低首付比例統一降至15%，是自2000年以來二套房首付比例的最低值；房貸利率也降至歷史低位。

稅費政策方面，全國范圍內，購買家庭唯一及第二套住房，不超過140平方米的按1%繳納契稅；購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

澎湃新聞梳理了近十家房企管理層的表態，觀點普遍集中為：房地產行業經歷三年半深度調整，相信已經度過了最困難的時期。隨著供求關系改善及政策持續發力，市場的信心正在恢復之中。

4月16日，國家統計局數據顯示，3月份，一線城市新房價格環比繼續上漲，二手房價環比由降轉漲；二三線城市房價環比總體降幅收窄。具體到城市層面，上海新房價格環比上漲0.7%領漲全國；杭州、成都新房價格環比均上漲0.5%位居其后。二手房方面，杭州二手房價格環比上漲1%，漲幅位居全國第一；北京、上海二手房價格環比上漲0.5%及0.4%排第二、第三。

此前統計局的一份調查顯示，2月70個大中城市部分房地產開發企業和中介機構中，預期未來半年新建商品住宅價格保持穩定或者上漲的受訪從業人員比例為71.8%，比上月上升2.8個百分點，市場機構預期總體穩定。

“去年以來各地出臺了多項樓市優化政策，一部分購房者覺得市場可以就買了。但因為出了地王，讓原本不打算買房子的人殺進來投資，目前來看是不現實的。”一名地產分析師說道。

多數觀點認為，這一輪“地王”主要集中在核心區域和熱點板塊，對整體市場的影響有限。當前地王疊加“小陽春”行情有助于提振市場信心，但能否持續成交放量且價格企穩仍需時間檢驗。

“至少在漲價預期未被證偽，即這些高溢價地塊項目的開盤去化兌現之前，短期市場仍將保持謹慎偏樂觀的態勢?！币晃环康禺a業內人士說。