“地王熱、銷售火，央企?！?，2025年房地產開局看上去“特熱鬧”！

但其實全局看，又只是

“一小撮”的滾燙和大部分的“冰冷”！

一花獨 放 不是春， 百花齊放才是春 ，但眼下，看活躍房企，看活躍城市，看地王，看售罄，其實只是屬于極少數的“ 10 余個城市 +10 余家房企”的歡喜。

“先穩的”有且只有10余個城市。

即四個一線城市和10個左右強二線城市。即北上廣深，杭州、成都、西安、合肥、南京、蘇州等。大多普通弱二線和絕大多數三四線城市其實處于“庫存高、銷售難、賣地難”的境地。

活躍的房企有且只有10余家房企。

即幾家頭部央國企（如保利、中海、華潤、招蛇、綠城、建發、越秀、華發、金茂）以及幾家頭部民企（濱江、龍湖、偉星、邦泰）。幾乎90%以上的房企（尤其是民企）都喪失了投資拿地能力。

比如在剛過去的2025年一季度拿地，整個銷售百強有近七成房企是

0土儲入賬。

堪稱猛男的有且只有"TOP10房企。

數據說話，25年一季度TOP10房企總拿地金額（全口徑）近1775億，同比大幅增長162%，比如華潤置地、中海地產、招商蛇口拿地銷售比超過0.6（代表激進拿地），且金額同比漲幅均較大，分別大漲

92%、1768%和183%。

雖然新聞說的政策說的是全國房地產盡快止跌回穩，但市場能做到的也就這“10余個城市+10余家房企”。

眼下看，或是短期看

中國數萬家房企，真正活躍且能積極拿地的只有10多家房企了。

中國666個城市，真正已經止跌回穩回暖的只有10余個城市了。

總結看，2024年，2025年中國房地產已進入“10城+10企”高縮聚發展格局！

眼下房地產，只是少數人的希望，大多人的無望。

看上去樓市回穩的各種數據，其實也透露著行業基本面的“極寒”。

其一，房地產銷售的“重倉”已高度集中在11家房企身上。

2024年千億房企只有11家，但這11家房企在整個百強銷售額占比達到

51.1%

這也就是說2024年百強房企中，前11家房企的銷售額之和，超過了后面90家百強銷售額之和。相當于1:9的“勝出”，10%房企和，勝出了剩余90%房企和。

其二、拿地維度集中度更高，百強中TOP10房企占據了75%。

比如當下土地市場已經是央國企及頭部民企的主場，大多房企已不拿地，比如2025年一季度TOP10房企拿地金額占百強房企的75%！你品，你細品這集中度。

其三，站在城市維度，同樣高集中度的是前10大城市。

即2024年百強房企拿地前10大城市規劃建面，占拿地總面積比列高達70.9%。全國拿地城市已經高度集中和高度同質化，大家都往最牛的那10多個城市拿地。剩下的城市全是鄙視鏈。

同樣，2025年一季度，TOP20城市的住宅土地出讓金占全國比重提升到69%。而這個數據2024年全年為51%。

說明全國20個城市賣地就占到全國666個城市的“69%”。

顯然，當下中國房地產整個“焦點，熱點”已經高度聚焦在“10余個城市+10余家房企?！?/p>

不僅如此，這10余家頭部房企又在10余個熱點城市很多都拿下了多個城市銷冠或是成為領頭羊之一，越來越多頭部房企開始戰勝地方深耕多年的“地頭蛇”。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

比如地產一哥保利，在長三角，保利不僅是南京第一，蘇州第一，更是江蘇省第一；在大灣區，保利不僅是廣州第一，還是佛山第一，也是大灣區第一；在中西部，保利拿下成都權益銷售第一、西安權益銷售第一；

比如24年剛晉級為地產老二的中海更是擒賊先擒王，整體拿下深圳第一、北京第一、上海第一“即“三個一線城市”第一。

龍頭企業，不僅是全國數一數二，在重點省份，重點城市也數一數二。

而且在其他熱點城市市占率和話語權還在以肉眼可見的速度上升！

你以為這只是全國市場如此高集中，但其實單個熱點內部也是高集中度。

以深圳樓市為例，2024年TOP10房企銷售額占據全市52%，而TOP11~20房企僅占全市的15%，剩下的都是小不點的長尾袖珍房企。等于說，在超級容量一線城市，前10房企就占據了整個一線城市半壁江山，而在二線城市，當地10強甚至超過70%~80%。

老潘提醒，未來3、5年，這種全國乃至熱點城市集中度還會加強。

比如中海就表示： “美國和英國TOP3住宅開發商的市占率可達到22%~23%水平，目前中國TOP3市占率還不到10%，所以未來中海的市占率還會有很大提升空間。而當下乃至未來中海拿地核心都是聚焦在10余個城市（中海內部聚焦的4（一線城市）+14（強二線城市），市占率才3%左右，顯然未來中海在10余個城市是市占率還有提升空間！

更可怕也無奈的是，今天中國這10余家頭部房企戰略，拿地已高度趨同，即同質化。

即個個都認準這10余個核心城市進行拿地，而且投資策略都是“三核”，即這10多個核心城市的核心板塊，核心地塊，老潘簡稱10強房企都愛“三核”地塊，所以這也導致這10余個城市中，動不動就單價地王，總價地王，超百億地王。

不僅是拿地戰略趨同，“滿倉10余核心城拿地+領先的高端產品力+高效的系統運營力”，幾乎是這10余家頭部房企的統一經營動作！

10余家房企戰略同質化之外，另一個關鍵詞是分化。

正如招商管理層對當下全國樓市分裂的描述：

“現在樓市實際情況是，一些核心城市高端盤供不應求，甚至出現搖號和搶號現象，但一些三四線城市遠郊樓盤無人問津，去化困難?！?/p>

為何行業僅存的10余家戰斗力杠杠的房企，都齊刷刷集中在這10余個核心城市？難道剩下的省會城市、直轄市、其他二線城市都不值得頭部房企耕耘下注一點點嗎？（目前這些城市拿地都是當地城投在托舉，頭部房企已遠離。）

一個所謂9萬億的行業，為何只有10余城市、10余房企勉強撐得??？

這是一個值得行業深思的問題。

但同時它也是當下樓市真實狀態的一個“保真”觀察窗口！

其一，錢是不會騙人的。

人，不一定是最聰明的，但錢一定是最聰明的，最理性的。

當下10余家房企每家數百億的真金白銀都齊刷刷滿倉這10余個核心城市，這說明24年，25年的錢，認定了這10余城市樓市是最安全的，或者有利可圖的。

更值得品味、細品的是“重倉”，是“近乎100%滿倉”只在這10余城市出手。

最徹底如中海、越秀2024年全年乃至最近2025年一季度新增拿地幾乎都是75%、甚至超80%聚焦在4個一線城市拿地，而位列地產10強的濱江竟然將拿地金額94%押注在一個城市——杭州！

其二、房地產進入“10+10”的縮聚格局，這本身是樓市發展的特定階段一種畸形狀態或是一種極端安全策略。

這10余家頭部房企的同質化選擇核心邏輯是安全大于發展。

既在房地產“庫存總量過高，關稅貿易戰，經濟收縮，24年百強凈利率1%”等多樣背景下，唯有聚焦“經濟最強、產業最牛、人口最多、資源最強”的10余個城市，是能實現“安全、流速、規模、利潤”綜合目標的，是基本能應對2025年不確定性。

而至于被他們“拋棄的”其他城市，就未必了！

此刻，對全國房地產止跌回穩、對朋友圈各種回暖消息，要有清醒認知。

10余個城市回暖，絕不代表全國所有城市回暖。

90%以上三四線城市短期回暖沒戲，一則房子庫存最多的是三四線，很多去化周期甚至達到5年以上，二則人口外流的是三四線、產業弱、就業難、收入低的也是三四線。大多三四線樓市是“供多（庫存超多）需少（有效需求超少）”，而對比10余個熱點城市是“供少需多”，這是市場結構性的長期倒掛，不是短期普通救市能拯救能力挽狂瀾的。

熱點城市地王的出現，不是市場本身大熱了，而是頭部房企拿地策略高度同質化的爭搶結果，大部分是人為的而已。當然熱點城市底子不錯也是支撐。

部分城市新房價格攀升也不能冒然說市場回暖，只是核心板塊高端改善新盤銷售占比提升了帶來整個城市銷售均價的拉升。

當然也不要說10余個核心城市就安全了，其實即使這些最好最牛的城市，也只有少量優質板塊、核心地塊不錯。比如即使深圳的非核心板塊也依然到訪去化也極度不佳。

唯有“一二線核心地塊+好房子+牛品牌”三者組合在一起，才能催化一次熱銷。

下一步好的城市會更好。

比如廣州、杭州、成都都已經全面取消限購，而眼下伴隨關稅貿易戰和4月銷售下行，不排除后期深圳，上海，北京核心區域也會全面取消限購，真正向全國人民開放，如此以來，中國最優質城市樓市如同巨型抽水機，必然虹吸抽取全國所有二三四線城市的澎湃購買力。

好的房企會更好，10余家房企會更牛。

因為通過補充好地，強力融資實現“增量優化”，帶動頭部房企總量庫存結構和利潤池雙雙優化，越來越好。而剩下90%以上房企沒錢拿地或是拿不到地只能無奈去庫存而現金流越來越緊張……未來正應了黃奇帆的著名預判，中國的開發商數量太多了，比全世界開發商加起來都要多，未來90%會消失。

3月，金三來了，地產人開心；但4月，銀四沒來，銅四卻來了。

數據說話。

3月是金三，比如全國重點50城新房環比升52.5%；而4月(截至4月14日)全國重點50城新房日均成交環比降38.6%。同時，就連重點20城二手房，日均成交環比也開始下降14.8%。

下滑原因當然有很多，一則需求端2024年四季度以來積壓的需求釋放差不多了，二則4月新房供應面積環比下降34%，三則超預期的中美關稅貿易戰讓老百姓對經濟和收入預期開始擔憂，購房開始延遲或觀望，所以4月下半個月也大概率不樂觀。

行業還是有好消息的，因為

2025年4月底或是5月地產大救市，又或將出現！

一則4月本身就是每年政策出臺的窗口期，比如24年4月底ZY就糾偏提出去庫存是樓市破局關鍵，而后517大救市就來了。

今年有兩大力量會倒閉新的救市大招。一個是4月銷售數據下滑的會比較難看，所以政策上需要呵護和加固止跌回穩的救市成績單；二則今年應對中美關稅貿易戰需要“穩內需”、“強內需”，而且刻不容緩，而地產作為中國最大內需市場，所以，穩地產，救銷售，救市必要性和緊迫性是客觀存在的。

一句話，4月銷售數據越不好，地產救市新招就會越快到來！

就在昨天，國務院總理李強強調：“當前和今后一個時期，我國房地產市場仍有很大的發展空間，要進一步釋放市場潛力，促進房地產市場平穩健康發展?！?/p>

信號來了，你品，你細品……

來源：地產總裁內參

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