5月一二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，上海漲幅居百城首位。中指研究院發(fā)布報(bào)告顯示，5月，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.90%，其中上海在綠城·潮鳴東方等改善項(xiàng)目入市帶動(dòng)下，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.47%，漲幅居百城首位。二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.06%。三四線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.11%。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，我們是否會(huì)重復(fù)90年代日本地產(chǎn)之路呢？

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的一二線與三四線城市分化格局，雖與日本 1990 年代泡沫破裂后的表現(xiàn)存在表面相似性，但本質(zhì)上是城市化進(jìn)程、政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)差異共同作用的結(jié)果，從人口、經(jīng)濟(jì)、地產(chǎn)商住特性看，還并未真正步入日本化軌道。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化本質(zhì)上是城市化進(jìn)程 "時(shí)空壓縮" 的產(chǎn)物。當(dāng)前中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為 67%（不要質(zhì)疑我，這個(gè)住建部的數(shù)據(jù)），仍有 10% 的提升空間，而日本在 1990 年城鎮(zhèn)化率已超 90%，完全進(jìn)入存量博弈階段。這種差異導(dǎo)致：

（1）住房需求動(dòng)能差異：中國(guó)一二線城市仍在承接農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)的住房需求，尤其是一二線城市更為明顯，2025 年 1 月深圳新房成交近萬(wàn)套，同比增長(zhǎng) 60%（有政策性因素在里面，有專項(xiàng)資金置換），顯示核心城市需求韌性；而三四線城市因人口外流（2023 年全國(guó)人口減少 214 萬(wàn)）和產(chǎn)業(yè)空心化，住房供需失衡加劇，庫(kù)存去化周期拉長(zhǎng)至 28 個(gè)月。

（2）價(jià)格傳導(dǎo)機(jī)制：日本泡沫破裂時(shí)，東京等核心城市房?jī)r(jià)率先暴跌（1990-1993 年地價(jià)下跌 40%），隨后引發(fā)全國(guó)性崩盤。而中國(guó)當(dāng)前呈現(xiàn) "核心城市企穩(wěn)、邊緣城市調(diào)整" 的分化特征，更類似于美國(guó)舊金山與鐵銹地帶的差異，而非日本全國(guó)性衰退。

而且，當(dāng)下中國(guó)政府通過(guò)多維度政策組合主動(dòng)化解風(fēng)險(xiǎn)，與日本 "被動(dòng)應(yīng)對(duì)" 形成鮮明對(duì)比，這主要得益于美國(guó)和日本地產(chǎn)危機(jī)的深刻經(jīng)驗(yàn)，我們化債的時(shí)間點(diǎn)雖不能說(shuō)最佳，但也算比較及時(shí)：

比如房企債務(wù)處理：2024 年房企到期債務(wù)規(guī)模降至 7703 億元，較 2021 年峰值下降 40%，在政府和金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)下，房企通過(guò)融資協(xié)調(diào)機(jī)制（已審批 9350 億元貸款）和債務(wù)展期緩解流動(dòng)性壓力。

其次，居民杠桿控制及時(shí)：當(dāng)前居民杠桿率 63.8%（這個(gè)數(shù)字存疑，另有數(shù)據(jù)表明為72.4%?，主要是統(tǒng)計(jì)口徑差異），雖高于日本泡沫初期（59%），但低于其峰值（70%），且通過(guò)首付比例下調(diào)（最低 15%）和利率優(yōu)化（首套房貸利率 3.1%），將月供壓力控制在家庭收入 30% 以內(nèi)。

然后是供需兩端精準(zhǔn)施策：

先看需求激活：60 城試點(diǎn)房地產(chǎn)稅改革，首套房 100% 免征，二套房稅率降至 0.8%，疊加 "以舊換新" 補(bǔ)貼（杭州退稅換房、重慶農(nóng)房改造補(bǔ)貼），釋放改善性需求。而供給優(yōu)化方面：2025 年計(jì)劃竣工保障房 8 萬(wàn)套，收購(gòu)存量商品房用作保障房，同時(shí)嚴(yán)控三四線城市新增供地（去化周期超 24 個(gè)月城市暫停供地），從源頭改善供需關(guān)系。

接著是最重要的豪宅拉升，提出 "好房子" 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，要求住房節(jié)能率超 65%、智能家居覆蓋率 80%10，推動(dòng)市場(chǎng)從 "規(guī)模擴(kuò)張" 轉(zhuǎn)向 "品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)"。上海綠城?潮鳴東方等高端項(xiàng)目入市，帶動(dòng) 了上海5 月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲 1.47%，印證品質(zhì)升級(jí)策略的有效性，至少?gòu)膬r(jià)格上是有效的。

從上述數(shù)據(jù)去看，當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具備日本泡沫破裂時(shí)缺乏的三大潛力：

（1）城鎮(zhèn)化紅利延續(xù)：

當(dāng)前戶籍城鎮(zhèn)化率僅 47%1、，未來(lái) 20 年約 1.5 億農(nóng)村人口將落戶城鎮(zhèn)，帶來(lái)年均 500 萬(wàn)套住房需求。

城市更新創(chuàng)造二次增量：2025 年計(jì)劃改造 500 個(gè)老舊小區(qū)，釋放約 2.8 萬(wàn)戶改善需求，同時(shí)通過(guò) "拆改留" 模式激活存量資產(chǎn)。

（2）經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換：

當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)中，綠色經(jīng)濟(jì)、人工智能等新動(dòng)能支撐居民收入增長(zhǎng)，OECD 預(yù)測(cè) 2023-2040 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng) 3%，顯著高于日本 1990-2010 年的 0.75%，為房?jī)r(jià)提供基本面支撐，而我國(guó)居民儲(chǔ)蓄率為 45%（這個(gè)數(shù)字是總數(shù)平均數(shù)，需要結(jié)合負(fù)債規(guī)模對(duì)比），比日本高 10 個(gè)百分點(diǎn)，為購(gòu)房提供充足資金儲(chǔ)備。

（3）最重要的是，我們的土地是公有制的，日本土地是私有制的！

土地公有制賦予政府更強(qiáng)的調(diào)控能力，2025 年專項(xiàng)債可用于土地儲(chǔ)備和存量房收購(gòu)，通過(guò)行政手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)供需。

我們?cè)賮?lái)聊聊未來(lái)趨勢(shì)判斷：

（1）核心城市價(jià)格企穩(wěn)：

如果經(jīng)濟(jì)情況發(fā)展良好，高收入人群持續(xù)擴(kuò)大，一線城市房?jī)r(jià)預(yù)計(jì) 2026 年前后企穩(wěn)，上海、深圳等城市因產(chǎn)業(yè)集聚和人口流入，可能復(fù)制美國(guó)舊金山 "急跌快漲" 模式，屆時(shí)城市人口結(jié)構(gòu)或?qū)?次洗牌。

其中，改善型需求成為主力。2025 年北京、上海改善型購(gòu)房占比超 60%，推動(dòng)核心區(qū)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

（2）三四線城市承壓：

人口外流和庫(kù)存高企（部分城市去化周期超 36 個(gè)月），可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)長(zhǎng)期陰跌。但通過(guò) "人地錢" 掛鉤機(jī)制（如遵義發(fā)放 1.32 萬(wàn)戶租賃補(bǔ)貼），部分城市或?qū)崿F(xiàn)軟著陸，但這類城市需要具有衛(wèi)星城特點(diǎn)，類似日本“京都房產(chǎn)圈”，國(guó)內(nèi)較為典型的城市是“嘉興”，北部是上海、南部是杭州和寧波，東部有海港，西部接蘇州，是很有可能“軟著陸”的城市，就看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)了。

（3）政策持續(xù)發(fā)力：

我國(guó)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將擴(kuò)圍至 60 城，通過(guò)差異化稅率抑制投機(jī)；保障房建設(shè)加速，2025 年計(jì)劃籌集 5 萬(wàn)套保租房，分流低端需求。

同時(shí)，房企轉(zhuǎn)型加速。頭部房企聚焦城市更新（如萬(wàn)科代建模式）和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，中小房企通過(guò) REITs 盤活存量，行業(yè)集中度持續(xù)提升。

所以，我的結(jié)論是：日本化擔(dān)憂過(guò)度，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)顯現(xiàn)！中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷從 "普漲普跌" 到 "分化發(fā)展" 的轉(zhuǎn)型，而非日本式全面衰退，整體而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整期，遠(yuǎn)未達(dá)到日本化的程度。