2025年一季度，房地產市場呈現止跌回穩的積極態勢。

隨著政策大力支持和居民住房需求的釋放，市場修復明顯，房地產市場出現新特征。

1、二手房成為市場回暖的主要動力

二手房交易活躍度顯著高于新房，成為市場回暖的主要動力。

2025年1-3月，北上廣深新房網簽面積同比上漲6%，北上深二手房網簽量同比上漲45%，北上深二手房成交占比達64%。

北京2025年3月二手房日均成交682套，同比增長34%，相較2024年12月的高點下降10%；2025年3月上海二手房日均成交947套，同比增長45%，較2024年12月的高點下降1%；2025年3月深圳二手房日均成交227套，同比增長52%，相較2024年12月的高點下降28%。相比之下，新房市場整體動能趨緩，從2025年3月一線城市新房日均成交套數來看，北京相較2024年12月高點下降9%，上海、廣州、深圳則下降28%-58%。

二手房交易是居民置換鏈條中的重要一環，其率先回暖可帶動房地產市場整體復蘇。二手房價格穩定，會改善購房者信心，推動整個房地產市場止跌回穩。

二手房銷售也存在分化。

核心區次新房、有獨特教育資源、交通便利、租售比高的二手房價格相對穩定，去化周期短；而部分房齡較老的房源因居住品質較差、戶型功能缺陷等原因，去化周期較長。以北京為例，據鏈家數據截至2025年3月末，二手房掛牌中20年以上房齡的房源約占54%、無電梯房源約占35%、六環外房源占比17%，這些高庫存房源與市場需求錯配，導致去化緩慢。

性價比成為二手房去化的關鍵因素，定期存款利率、國債利率都是購房者參考和比較的因素。北京各價格段二手房中成交量較高的小區，租售比接近或超過3年期定期存款利率，進一步凸顯市場理性化趨勢。

2、新房市場有韌性

一線城市高品質新房韌性十足。一線城市中優質新房項目持續熱銷，如上海壹號院二批次2025年1月開盤，據項目宣傳海報顯示，當日銷售66億元；北京海淀功德寺兩項目2025年3月開盤，據項目宣傳海報顯示，開盤成交超150億元。兩項目均為均價超10萬/㎡的改善項目，憑借不可復制的區位溢價、高品質的產品、核心資產抗通脹預期的金融避險屬性等優勢實現熱銷。銷冠在用的盤客神器，點擊了解AI智能工牌PRO

高品質住宅更受購房者青睞。購房者從“有房住”轉向“住好房”，安全、舒適、綠色、智慧成為重點關注。多個城市通過出臺設計新規、技術要點等技術指引，將引領住房建設品質邁入新階段。根據我們調研，按照新規設計的項目更具有銷售優勢，受購房者認可。

2024年深圳市出臺新版《建筑設計規則》，修訂了包括避難層、機房等公共空間不再計入公攤；計一半面積的陽臺進深可超過2.4米；凸窗進深從0.6米增加到0.8米等內容，使得住宅的使用率有了提升空間，居住體驗更加舒適；北京市推出《高品質商品住宅設計導則》和《平原多點地區“好房子”規劃管理技術要點（試行）》，優化了居住舒適度，為購房者提供了更優質的選擇；廣州啟動“智慧+品質”住宅建設試點，要求開發企業從安全與耐久、舒適與健康、節能與環保等六個方面達到一定標準。

當高品質住宅成為標配，將改善購房者對房屋品質的預期，有助于提升購房者對新房的偏好。VR沉浸式看房，打動客戶加速成交，點擊了解

新房與二手房市場功能分化，形成互補格局，助力市場企穩。

新房市場中，主力客群為置換、品質改善的購房者，大戶型、科技住宅供應占比的提升，降低首付比例、認房不認貸等政策加速了改善需求釋放。二手房市場中，低總價、小戶型房源成交占比擴大，是剛需置業主要渠道。

從供給結構來看，新房改善供給不斷增加。2024年北京新房供應中，120平方米以上戶型占比達47%，提升9個百分點，90平方米以下戶型占比僅22%。上海120平方米以上戶型同樣占比提升至35%，較上一年度增長10個百分點，90平方米以下戶型占比僅10%。2025年1-3月，北京120平方米以上戶型供給占比進一步提升達49%，90平方米以下戶型占比僅11%；上海120平方米以上戶型同樣占比提升至40%，90平方米以下戶型占比僅11%；廣州、深圳新房供應結構變化較小，以60-90平方米與90-120平方米戶型為主力。

從成交面積段分布來看，北京新房市場中改善性置業需求持續釋放，2024年120平方米以上戶型成交占比提升至41%，較2023年提升4.7個百分點。上海市場呈現相似趨勢，2024年該面積段占比達33%，較上一年提升7.4個百分點。二手房成交結構中，北京、上海、深圳90平方米以下戶型成交占比分別達64%、65%、65%，凸顯高房價背景下首置需求的剛性支撐。廣州市場則呈現差異化表現，90平方米以下和90平方米以上戶型占比相近，分別為55%和45%。2025年1-3月，北京、上海新房120平方米以上戶型成交占比分別維持在40%、33%，廣州、深圳新房大戶型成交占比有小幅減少，分別減少1-2個百分點。

新房與二手房市場的功能分化，本質是供需兩端精準適配的必然結果，一二手房置換鏈條的通暢可以助力市場企穩。

3、市場聯動修復

新房成交回暖激活土拍，形成正向循環。隨著新房去化提速，開發商現金流將有所改善，補庫存需求隨之上升，核心地塊競拍熱度攀升。同時，地方政府也調整商品住宅用地供應結構，加大了優質地塊供應，疊加房企聚焦主流城市戰略，共同推動土拍結構性升溫。

今年以來，北上廣深等一線城市及杭州、成都等強二線城市房地產市場熱度較高，與之對應的土地市場熱度提升。2025年3月，北京、杭州土拍市場分別拍出住宅單價地王，溢價率達28%、115%。2025年一季度各地住宅用地土拍溢價率普遍回升，北京土拍平均溢價率提升至11%、上海和深圳分別為29%、70%，顯著高于2024年溢價水平，杭州、成都等房地產市場恢復較快的核心城市，土拍溢價率也提升明顯，分別達43%、27%，反映了房企對市場信心的增長。

4、政策支持是關鍵

政策紅利仍在釋放。

其中，放松限購非常重要。核心城市房地產市場表現優于其他地區，主要因為過去核心城市住房交易在限購上有嚴格的限制，其政策強度與執行力度、執行時間均遠超三四線城市。如針對非戶籍購房者的社保年限要求，一線城市普遍設定年限要求較長。2024年926后，一線城市才大幅放松限購限制，調控晚于三四線城市，故至今仍處于政策紅利期。2024年四季度一線城市新建商品住宅銷售面積環比增長45%。其中，廣州全面放開限購，深圳縮小限購區域，兩地新房銷售面積同比分別增長69%和124%，市場修復速度明顯快于其他城市。上海外環外限購政策相對寬松，外環外的新房成交成為市場主力，四季度外環外新房成交量占比全市的79%。二手房市場，一線城市在限購放松后二手房成交量持續處于高位，2025年春節后北上深二手房成交量相較去年同期恢復更迅速，市場熱度持續性強。

城中村改造助力市場回穩。當前房地產市場庫存高企，通過貨幣化安置+房票安置等方式，擴大了居民可選擇范圍，城中村居民可直接到現有的商品房市場選擇合適的房子，有利于消化存量商品房，助力房地產市場止跌回穩。同時城中村改造可以調節土地供應結構。當前購房者的購房需求回歸城市核心區，而大量新房集中在市郊，造成住房供需錯配，核心原因是城市的核心區域缺少可供應的土地。城中村改造盤活存量土地和核心區低效能土地，整理推出核心區土地，有效調整土地的供需格局。

多個城市已推出房票安置，去庫存有望加快。四個一線城市均已推出房票安置，2024年1月，廣州市正式印發《廣州市房票安置實施方案》，成為首個實行房票安置的一線城市。同年，上海市金山、青浦兩區推出《房票安置實施辦法》開始實施房票安置。2024年7月，北京市通州區發布關于房票安置的征求意見稿。2025年3月深圳市住建局印發《關于規范城市更新實施工作的若干意見》，其中提到建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。據中國建設報公眾號，鄭州自2024年10月底啟動房票安置以來，截至2025年1月9日，已累計核發房票2.37萬張、150億元，通過房票銷售商品住房130萬平方米，商品住房庫存減少明顯。據中房報福建公眾號，廈門房票政策實施以來，截至2025年2月25日，累計開票金額66.4億元，4個月使用率86%，撬動購房金額100.3億元，去化面積31.7萬平方米。

本輪市場復蘇是需求主導的結構性修復，市場仍需政策呵護。

房產是居民資產重要組成部分，關系老百姓切身利益。穩住樓市，有助于穩定預期、激發活力，推動經濟持續回升向好。同時房地產市場是內需的重要組成部分，在當前復雜的國際貿易形勢下，穩定房地產市場對于緩解外部沖擊，增強經濟的內生動力和韌性，有著不可忽視的積極作用。

一是可以進一步地因城施策調減限制性措施。居民購房需求釋放的三大條件，是影響市場冷熱的直接變量。三大條件包括有購房資格、有購房能力、有購房意愿。購房資格很重要，主要由限購等因城施策措施影響，一線城市仍有限購放松空間，如進一步擴大非限購區域，以及縮短限購所需的社?；騻€稅繳納年限。

二是可考慮取消二手房交易中的個人所得稅。目前，一線城市出售二手房時，若滿足“滿五唯一”條件可免征個人所得稅，但出售滿五不唯一的二手房時，需繳納出售計稅價格與房產原值、轉讓過程繳納的稅金差額的20%，或者按出售計稅價格的1%繳納個人所得稅。這一政策限制了部分改善性需求的釋放。在退稅優惠方面，對現住房出售后1年內重新購買住房的納稅人給予退稅支持。二手房市場是保障房地產市場健康循環的關鍵環節，它不僅能為新房市場釋放需求空間，還能滿足不同層次購房者的需求。尤其是對于有改善居住條件的家庭來說，“賣一買一”的置換需求應得到大力支持。取消個人所得稅將放寬置換的挑選時間，降低交易成本，為居民置換住房提供有力支持，從而進一步促進房地產市場的良性發展。

6、風險提示

房地產市場超預期下行風險。對政策解讀偏差。調研樣本有限，不足以反映市場主體。數據可得性局限。歷史經驗的適用性受限，導致政策及數據推斷存在偏差。海外政策不確定性。

來源：夏磊觀察，本文已獲得授權，對原作者表示感謝！

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