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大家好，我是地產高富帥。

最近被中介頭子貝殼給震驚了，自從貝殼去年到今年連續在一二線城市狂砸資金大范圍拿地之后，這個早期沒什么人關注的中介大佬開始進入大眾視野。

從前面小編獨家報道過安居客情況之后，就有不少貝殼的中介留言討論，這下好了，貝殼在房產中介壟斷的地位再次無人撼動了，躺著賺錢時代來了。

但是事實真的如此嗎，2025年4月15日，貝殼找房因一則財報數據登上風口浪尖，2024年公司營收同比增長20.2%至935億元，凈利潤卻同比暴跌30.9%至40.66億元。

資本市場的反應迅速而猛烈。2024年財報發布后，貝殼港股單周暴跌18.7%，市值蒸發超500億港元；全年股價累計下跌21%，市盈率縮水至25倍。

而與此形成強烈反差的是，董事長彭永東與聯合創始人單一剛的薪酬連續三年逆勢狂飆，40個億的凈利潤，老大一個人拿了7億的薪酬。

貝殼創始人左暉去世后，接任者彭永東和單一剛的高薪情況備受矚目。2021年彭永東年薪847.8萬元，2022年升至4.75億元，2023年更是漲到7.13億元。

單一剛在2021年薪酬為685.3萬元，2022年達3.55億元 ，2023年則有5.29億元，薪酬漲幅驚人。

大家原本很多開發商的人根本看不起中介的，如今中介的高管薪酬直接吊打頭部房企了，不對比不知道，對比絕對嚇一跳。

在降薪、裁員的房地產大環境下，以2023年為例，龍湖集團董事長陳序平的總薪酬和股權激勵累計接近5000萬元，僅為彭永東薪酬的7%。

前萬科董事會主席郁亮自愿放棄2023年度獎金，只領取稅前1萬元月薪。就連保利發展作為行業一哥4000億的營收，劉平的待遇也僅僅499萬。

小編看到這個數據也著實被驚嚇了一陣子，原來干中介這么賺錢的么，在房地產市場和賣房中介行業中，貝殼和旗下鏈家具有較強的市場地位。

貝殼手握全國約50%二手房交易量，2024 年總交易額達3.34萬億。二手房國內市占率為28.6%，貝殼這種極度壟斷的行業調性也讓開發商非常頭疼。

貝殼之所以能夠橫行中介這么多年，還是得益于其創始人的獨門絕技。左暉創立的ACN合作網絡作為一種制度創新，可以把整個經紀人服務鏈條細化，根據經紀人在各個環節的的貢獻率進行分傭。

這不僅使分傭機制趨于均等化，也能更大限度地促進跨店合作，一定程度上遏制了利益分割中“人性的惡”，資源整合邏輯意識非常強烈。

因此，從經營角度來看，貝殼這種運營模式的領先加上本身國內房地產行業增量的急速發展，貝殼在前面幾年成為了現象級行業巨頭。

在新房交易領域，貝殼的強勢地位使其在傭金點數上愈發強硬，新房傭金大約為4%左右，會依據房源優劣調整，主導權完全在貝殼方。

部分房源為快速清盤甚至給出過10%的高額傭金，還常要求開發商“快傭”，即優先支付部分傭金才幫忙推廣，這給資金緊張的開發商帶來了沉重負擔。

貝殼每單交易抽取12%-18%的平臺費，門店還需按月繳納系統使用費。據媒體報道，2024年廣州南沙區新房傭金抽成比例上調至23%，導致加盟商利潤銳減30%。

如今整體行業下行，貝殼繼續這種玩法，把各大開發商逼上絕路，顯然是不可持續的，加上很多暴雷房企，估計傭金也很難收到了。

隨著左暉的去世，貝殼也迎來了彭永東時代，從打工人變成了老板，42歲的彭永東接棒貝殼董事長，同時還繼續擔任CEO。

后面不久，左暉家族信托將17.2%的投票權，交給了彭永東和單一剛控制的“百會合伙”。

就這樣，彭永東變成了“老板中的老板”，管理層有了控制權，也有了“自定薪酬”的權力。理想主義者下臺，資本游戲也在這個時候開始了。

上臺這幾年，彭老板把自己的年薪提高了幾倍不說，在內部也開始極簡策略，近50萬的中介大軍對于貝殼來說，仍然是一筆不小的運營成本。

2024年貝殼營業成本同比激增25.8%，其中房屋租賃服務成本暴漲121%，外部分傭及內部薪酬成本均增長超11%。

于是乎，貝殼開始對中介小哥動刀了，社交平臺上關于經紀人對貝殼的吐槽很多。貝殼“吸血”基層經紀人，有些社保公積金福利也存在基本保障問題。

現在很多中介圈都在呼吁劉強東進軍地產中介，畢竟人家大東哥把自家外賣員都滿額五險一金的福利保障。

至于早期貝殼中介傭金的問題，如今也沒那么舒爽了，平臺越來越大，加盟商越來越多，平臺收成也肯定增加，拿到中介經紀人身上的肯定越來越少。

在極度壟斷的大環境下，貝殼是營收看起來越多越多，但是具體經紀人拿到的越來越少，公司賺錢能力越來越差，但是高管腰包越來越鼓。

除去內部動刀減負，貝殼在業務層面也開始加大其他類型投入，近兩年猛推新房及家裝家居和租賃房業務算是一種利潤填補與平衡。

去年開始，貝殼更直接下地準備干活了，準備搶自家兄弟的飯碗，不完全統計，去年到今年，貝殼已經耗資幾十億在一二線瘋狂拿地。

雖然貝殼一再申明自己不做開發商，但是嘴巴這么說，但是身體從來不聽使喚，從龍湖萬科等頭部房企直接挖了一個排的編制，確實是要自己先操盤項目了。

貝好家首席執行官徐萬剛曾向媒體解釋說，自主操盤主要是為了更好地“驗證”C2M產品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2業務模式”的信賴。

不過如何真的把這一模式實際運用到未來，單憑貝殼這一個理論階段的框架，或許還未到火候，因為房地產開發如今已經逐漸進入了精細化運營時代。

總體而言，房地產好的時候大家干什么都無比舒爽，一旦市場下行各種幺蛾子都出來了，還是那句話，沉淀專注+用心才能夠真的穿越周期。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業經歷，14年以上地產行業沉淀，關注地產戰略布局，產品運營，持續研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創業者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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