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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

最近被中介頭子貝殼給震驚了，自從貝殼去年到今年連續(xù)在一二線城市狂砸資金大范圍拿地之后，這個早期沒什么人關(guān)注的中介大佬開始進(jìn)入大眾視野。

從前面小編獨家報道過安居客情況之后，就有不少貝殼的中介留言討論，這下好了，貝殼在房產(chǎn)中介壟斷的地位再次無人撼動了，躺著賺錢時代來了。

但是事實真的如此嗎，2025年4月15日，貝殼找房因一則財報數(shù)據(jù)登上風(fēng)口浪尖，2024年公司營收同比增長20.2%至935億元，凈利潤卻同比暴跌30.9%至40.66億元。

資本市場的反應(yīng)迅速而猛烈。2024年財報發(fā)布后，貝殼港股單周暴跌18.7%，市值蒸發(fā)超500億港元；全年股價累計下跌21%，市盈率縮水至25倍。

而與此形成強烈反差的是，董事長彭永東與聯(lián)合創(chuàng)始人單一剛的薪酬連續(xù)三年逆勢狂飆，40個億的凈利潤，老大一個人拿了7億的薪酬。

貝殼創(chuàng)始人左暉去世后，接任者彭永東和單一剛的高薪情況備受矚目。2021年彭永東年薪847.8萬元，2022年升至4.75億元，2023年更是漲到7.13億元。

單一剛在2021年薪酬為685.3萬元，2022年達(dá)3.55億元 ，2023年則有5.29億元，薪酬漲幅驚人。

大家原本很多開發(fā)商的人根本看不起中介的，如今中介的高管薪酬直接吊打頭部房企了，不對比不知道，對比絕對嚇一跳。

在降薪、裁員的房地產(chǎn)大環(huán)境下，以2023年為例，龍湖集團(tuán)董事長陳序平的總薪酬和股權(quán)激勵累計接近5000萬元，僅為彭永東薪酬的7%。

前萬科董事會主席郁亮自愿放棄2023年度獎金，只領(lǐng)取稅前1萬元月薪。就連保利發(fā)展作為行業(yè)一哥4000億的營收，劉平的待遇也僅僅499萬。

小編看到這個數(shù)據(jù)也著實被驚嚇了一陣子，原來干中介這么賺錢的么，在房地產(chǎn)市場和賣房中介行業(yè)中，貝殼和旗下鏈家具有較強的市場地位。

貝殼手握全國約50%二手房交易量，2024 年總交易額達(dá)3.34萬億。二手房國內(nèi)市占率為28.6%，貝殼這種極度壟斷的行業(yè)調(diào)性也讓開發(fā)商非常頭疼。

貝殼之所以能夠橫行中介這么多年，還是得益于其創(chuàng)始人的獨門絕技。左暉創(chuàng)立的ACN合作網(wǎng)絡(luò)作為一種制度創(chuàng)新，可以把整個經(jīng)紀(jì)人服務(wù)鏈條細(xì)化，根據(jù)經(jīng)紀(jì)人在各個環(huán)節(jié)的的貢獻(xiàn)率進(jìn)行分傭。

這不僅使分傭機制趨于均等化，也能更大限度地促進(jìn)跨店合作，一定程度上遏制了利益分割中“人性的惡”，資源整合邏輯意識非常強烈。

因此，從經(jīng)營角度來看，貝殼這種運營模式的領(lǐng)先加上本身國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)增量的急速發(fā)展，貝殼在前面幾年成為了現(xiàn)象級行業(yè)巨頭。

在新房交易領(lǐng)域，貝殼的強勢地位使其在傭金點數(shù)上愈發(fā)強硬，新房傭金大約為4%左右，會依據(jù)房源優(yōu)劣調(diào)整，主導(dǎo)權(quán)完全在貝殼方。

部分房源為快速清盤甚至給出過10%的高額傭金，還常要求開發(fā)商“快傭”，即優(yōu)先支付部分傭金才幫忙推廣，這給資金緊張的開發(fā)商帶來了沉重負(fù)擔(dān)。

貝殼每單交易抽取12%-18%的平臺費，門店還需按月繳納系統(tǒng)使用費。據(jù)媒體報道，2024年廣州南沙區(qū)新房傭金抽成比例上調(diào)至23%，導(dǎo)致加盟商利潤銳減30%。

如今整體行業(yè)下行，貝殼繼續(xù)這種玩法，把各大開發(fā)商逼上絕路，顯然是不可持續(xù)的，加上很多暴雷房企，估計傭金也很難收到了。

隨著左暉的去世，貝殼也迎來了彭永東時代，從打工人變成了老板，42歲的彭永東接棒貝殼董事長，同時還繼續(xù)擔(dān)任CEO。

后面不久，左暉家族信托將17.2%的投票權(quán)，交給了彭永東和單一剛控制的“百會合伙”。

就這樣，彭永東變成了“老板中的老板”，管理層有了控制權(quán)，也有了“自定薪酬”的權(quán)力。理想主義者下臺，資本游戲也在這個時候開始了。

上臺這幾年，彭老板把自己的年薪提高了幾倍不說，在內(nèi)部也開始極簡策略，近50萬的中介大軍對于貝殼來說，仍然是一筆不小的運營成本。

2024年貝殼營業(yè)成本同比激增25.8%，其中房屋租賃服務(wù)成本暴漲121%，外部分傭及內(nèi)部薪酬成本均增長超11%。

于是乎，貝殼開始對中介小哥動刀了，社交平臺上關(guān)于經(jīng)紀(jì)人對貝殼的吐槽很多。貝殼“吸血”基層經(jīng)紀(jì)人，有些社保公積金福利也存在基本保障問題。

現(xiàn)在很多中介圈都在呼吁劉強東進(jìn)軍地產(chǎn)中介，畢竟人家大東哥把自家外賣員都滿額五險一金的福利保障。

至于早期貝殼中介傭金的問題，如今也沒那么舒爽了，平臺越來越大，加盟商越來越多，平臺收成也肯定增加，拿到中介經(jīng)紀(jì)人身上的肯定越來越少。

在極度壟斷的大環(huán)境下，貝殼是營收看起來越多越多，但是具體經(jīng)紀(jì)人拿到的越來越少，公司賺錢能力越來越差，但是高管腰包越來越鼓。

除去內(nèi)部動刀減負(fù)，貝殼在業(yè)務(wù)層面也開始加大其他類型投入，近兩年猛推新房及家裝家居和租賃房業(yè)務(wù)算是一種利潤填補與平衡。

去年開始，貝殼更直接下地準(zhǔn)備干活了，準(zhǔn)備搶自家兄弟的飯碗，不完全統(tǒng)計，去年到今年，貝殼已經(jīng)耗資幾十億在一二線瘋狂拿地。

雖然貝殼一再申明自己不做開發(fā)商，但是嘴巴這么說，但是身體從來不聽使喚，從龍湖萬科等頭部房企直接挖了一個排的編制，確實是要自己先操盤項目了。

貝好家首席執(zhí)行官徐萬剛曾向媒體解釋說，自主操盤主要是為了更好地“驗證”C2M產(chǎn)品解決方案的落地能力，增強合作方對“1+2業(yè)務(wù)模式”的信賴。

不過如何真的把這一模式實際運用到未來，單憑貝殼這一個理論階段的框架，或許還未到火候，因為房地產(chǎn)開發(fā)如今已經(jīng)逐漸進(jìn)入了精細(xì)化運營時代。

總體而言，房地產(chǎn)好的時候大家干什么都無比舒爽，一旦市場下行各種幺蛾子都出來了，還是那句話，沉淀專注+用心才能夠真的穿越周期。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關(guān)注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進(jìn)步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進(jìn)步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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