北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問個公租房的問題：北京有幾種公租房？我現(xiàn)在租的是東壩的，一居室2500元，不便宜。但我同事說他家親戚租的中關(guān)村，一居室才500元，為什么差距這么大？那種公租房怎么申請？

A：

1、先明確一點，您同事親戚租的房如果是500塊一個月，那這應(yīng)該不是公租房，而是廉租房。否則哪怕是單位的宿舍都不會這么便宜。

廉租房只面對北京戶籍的低收入家庭，條件很苛刻，具體的我不清楚，但至少是能領(lǐng)低保的標準吧。然后還得是名下沒有過房產(chǎn)記錄，沒什么存款和家庭資產(chǎn)的，同時人均居住面積在7.5平米以下的。如果申請人數(shù)多，那還會優(yōu)先配租給殘疾軍人+軍烈屬+市級勞模，或者是有其他榮譽和功勛的家庭。

廉租房的具體租金標準我也不知道。反正是很便宜，但一居室每月500塊好像也太便宜了，有可能是前些年的價格，現(xiàn)在怎么也得千把塊錢吧。但具體的我不知道，反正跟絕大多數(shù)家庭無關(guān)，跟非京籍的更無關(guān)。

2、北京有幾種公租房？樓房的至少是三種吧。最常見的就是您租的這種，覆蓋面相對最廣，租金標準是周邊同等小區(qū)的60-70%。廉租房也可以算，租金至少再低一半以上。

第二種是單位管理的公租房，大多數(shù)都是體制內(nèi)或央國企的，價格應(yīng)該和對外的差不多，只不過人家優(yōu)先而已，相當于單位宿舍。另外不少單位有自己的宿舍，很便宜，更不對外了。

第三種其實叫“集租房”，或者叫“保租房”，基本都是央國企的，由單位出資，在農(nóng)村集體用地上蓋的房，然后低價租給本單位職工。但其實類似于X產(chǎn)權(quán)或單位產(chǎn)權(quán)的公寓，不少都以一次性繳納20年租金的形式賣給員工了，價格基本是周邊同等小區(qū)的一半左右。

另外胡同平房+筒子樓不算公租房，絕大多數(shù)是“直管公房”，少部分“自管公房+代管公房”。租金標準我也不知道，前些年是幾塊錢一平，一間10多20平的小房百十塊錢吧，但居住條件非常差。

3、簡單就這情況吧。估計您能申請的公租房只有現(xiàn)在這一種，其他的都是有限定條件的，不對外。

僅供參考。

二

Q:

請問，我事業(yè)單位，妻子民企，北京戶口，我年入20萬穩(wěn)妥，妻子10萬左右不穩(wěn)定。兩娃（五歲三歲都是男娃），現(xiàn)住公租房（海淀學(xué)區(qū)，單位能協(xié)調(diào)很普通的學(xué)校）。

目前考慮買房，主要是覺得租房總不是長久之計，所以想最晚在二寶上學(xué)后買房。但也想先買了出租，以租養(yǎng)貸，您覺得這方案合適嗎？如果合適，請問海淀您建議哪里？預(yù)算為首付200萬左右，公積金貸滿，商貸看情況而定。

A：

1、既然是單位能解決孩子學(xué)位，那就沒必要再買海淀的了。當然這前提得是自己買房后，單位不要求退出公租房。所以還是先問清楚吧，看看單位的政策，確定公租房能保留再提前買。

另外您+孩子的戶口是在單位集體戶吧，妻子是也有京戶且在一起是嗎？買房后是否會被要求遷戶？都問清楚吧。

2、如果是以租養(yǎng)貸+用不上學(xué)位，那常規(guī)就是買在朝陽區(qū)，相對租金最高，價格走勢也大多不落后。

首付200+120=320萬，以這總價能對應(yīng)5/6000的租金，而120萬公積金的月供就是5000左右，能夠覆蓋。所以如果是想完全以租養(yǎng)貸，那用完公積金就甭再商貸了。否則哪怕是只貸100萬都得小5000的月供，租金是肯定覆蓋不了的，至少過個六七年等房租漲上去了才差不多。

3、確定以租養(yǎng)貸那就是320萬總價，月供5000也應(yīng)該不影響生活。再增加100萬那就是增加5000月供，幾年內(nèi)是至少做不到以租養(yǎng)貸的。而且年入30萬就是月入2.5萬，每個月1萬左右的月供雖然不是太多，但倆孩子呢，教育費用不會太低，考慮好。

4、總之如果是320萬，或者是400萬左右吧，那常規(guī)就是朝陽東五環(huán)，找到租金收益高的房子不難，有的是。但還是自己先把這幾個問題搞清楚吧，一是戶口，二是公租房，三是孩子學(xué)位，四是月供和生活費。

僅供參考。

三

Q:

請問，本人在軍博附近上班，孩子明年上學(xué)，八百萬預(yù)算，一直糾結(jié)買羊坊店還是月壇。月壇單價高，房子太小，看好了鐵東小區(qū)，學(xué)區(qū)又稍微一般。章哥能幫忙出出主意嗎？

A：

1、我一般只能從保值角度說兩句而已，而您這是預(yù)算角度的問題，外人不好建議。買任何商品都會遇到這種情況，品牌、檔次、質(zhì)量等因素最終都歸結(jié)到價格，只能自己權(quán)衡。

2、要不就計算租售比吧，這代表著性價比，也能評估一下溢價部分的風(fēng)險。雖然不能以此來決策，但總歸是數(shù)字，能幫助更理性的選擇。

可以讓當?shù)刂薪樗?，也可以評估出租金后自己算。用總價除以預(yù)估租金，哪個數(shù)值低就說明居住的性價比越高，中間相差的部分也就是溢價的差距。另外如果看的都是老房，那北京現(xiàn)在的平均值是550或600左右，超出的都是溢價值。

3、其他的沒建議，學(xué)區(qū)只能家長定，房子的居住體驗也只能看自己的感受。

僅供參考。

四

Q:

請問，我家孩子在北京工作，在二環(huán)邊有套一居室，五年前買的260萬買的，現(xiàn)在價格沒變。我在石家莊有一套小兩居價值70萬，有存款120萬，退休了想到北京跟孩子同住，互相有照應(yīng)。

現(xiàn)在沒想好的是否把這兩套房都賣掉，然后再貸一些款（孩子國管公積金），仍然買在南二環(huán)外，但在東城區(qū)，500余萬能買兩居室。但因為孩子目前剛結(jié)婚還沒生孩子，東城和豐臺區(qū)同樣戶型要差200萬，是否值得？

另一個方案是我單獨買，也是用孩子的名字貸款，能買豐臺區(qū)300多萬的小兩居，然后讓他們住這套，我去住一居。但這樣的話如果生下孫子，上學(xué)時還要賣房在東城區(qū)買學(xué)區(qū)房。您覺得哪個方案合適？

A：

1、我要建議肯定是第二個方案啊。剛結(jié)婚還沒生孩子，那就算現(xiàn)在買了學(xué)區(qū)房，等用上學(xué)位也至少七年之后了。而所有學(xué)區(qū)房都是有溢價的，500多萬的房子雖然未必達到200萬，但150萬以上是正常。那這150萬在這七年里是發(fā)揮不了任何價值的，就算保值沒風(fēng)險，那也等于是無息存款，是沒有任何收益的。劃算嗎？

2、另外現(xiàn)在豐臺和東城區(qū)同樣的房子有這么大的價格差，就因為是入學(xué)高峰期，所以學(xué)區(qū)溢價高。而明年之后就是高峰期結(jié)束轉(zhuǎn)入低谷期，到時候這溢價是否能保值就得看政策了。再者永外學(xué)區(qū)到目前為止的學(xué)區(qū)質(zhì)量不算太強，在高峰期之后的保值就更多了一些風(fēng)險。

還有一點，剛結(jié)婚，小兩口是否愿意和老人同住啊？反正我剛結(jié)婚時是愿意單住的，有了孩子之后，忙不過來了才和老人一起住的。

3、總之要是我的話肯定不在這會兒買學(xué)區(qū)房，買了也用不上，何必耽誤七八年呢？房子是用來住的，還是先多考慮自住吧，孫輩上學(xué)的事兒到時候再說，或許會有更多的選擇。

僅供參考。

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