好久沒給大家聊樓市了，最近看到好些小伙伴想聽聽國(guó)內(nèi)地產(chǎn)，加上最近不少報(bào)道說是房?jī)r(jià)上漲了，那今天咱們就來聊聊國(guó)內(nèi)地產(chǎn)：為什么現(xiàn)在都在說房?jī)r(jià)上漲了？真實(shí)的樓市情況如何？樓市今年走勢(shì)會(huì)是什么樣？普通人要不要上車？

先來說說最近不少房產(chǎn)博主，以及媒體都在吹風(fēng)房?jī)r(jià)上漲。

這事根據(jù)堂主的觀察，有兩個(gè)原因。

第一個(gè)原因是最新的樓市數(shù)據(jù)出來了。

上周統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年3月份的樓市數(shù)據(jù)。

70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的有24個(gè)，比上月增加6個(gè)；

二手住宅環(huán)比上漲城市有10個(gè)，比上月增加7個(gè)。

這個(gè)數(shù)據(jù)看起來挺不錯(cuò)的，

但是，代表樓市風(fēng)向標(biāo)的四個(gè)一線城市，數(shù)據(jù)卻很不統(tǒng)一

一手房方面，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州則分別下降0.2%和0.1%。

二手房方面，北京、上海、深圳分別上漲0.5%，0.4%和0.3%，廣州則是下降0.2%。

所以整體3月份的樓市情況，個(gè)人對(duì)于三月樓市的看法，感覺一般吧。

若說真的漲價(jià)了吧，但其實(shí)也就那樣。

若說的跌了很多吧，但它又沒跌多少。

當(dāng)然了，這也符合“企穩(wěn)”的高層定調(diào)。

第一個(gè)原因是很多媒體報(bào)道的，而第二個(gè)原因，則是不少房產(chǎn)博主聊到的，

這些房產(chǎn)博主鼓吹樓市上漲的邏輯是這樣的——在中美關(guān)稅戰(zhàn)之下，國(guó)內(nèi)會(huì)降準(zhǔn)降息，然后就是大放水，結(jié)果就是樓市這個(gè)資產(chǎn)肯定會(huì)大漲。

說實(shí)話，堂主不太贊同這個(gè)邏輯。

降準(zhǔn)降息是一定的，這沒錯(cuò)。可降準(zhǔn)降息大放水之后，大水真的會(huì)流進(jìn)樓市嗎？

堂主認(rèn)為不一定會(huì)。

給大家看一下4月18日的央視新聞聯(lián)播，股市破天荒地放在樓市前面。

這是什么意思呢？

字面上的已經(jīng)很明顯了，就是要提振資本市場(chǎng)。

而我們的資本市場(chǎng)，是有5000多家的上市公司作為代表。

我個(gè)人的理解，這更深一層的含義，是長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，搞好企業(yè)或許比拉起樓市更有效果。

當(dāng)然了，這里不是讓你們進(jìn)入大A，只是說高層的想法現(xiàn)在是這樣的。

我們順著這個(gè)角度進(jìn)一步展開：

降準(zhǔn)降息大放水的目的，其實(shí)是為了給企業(yè)資金，讓企業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)、招更多的工人，提高工人的收入，只有最后大家收入提上去了，樓市才會(huì)漲。

所以大放水等于樓市會(huì)漲，這個(gè)邏輯不是完全成立的、

最重要的是中間兩環(huán)：企業(yè)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)和工人收入提高。

只要這兩個(gè)沒達(dá)成，都會(huì)影響房產(chǎn)博主所說的樓市上漲。

給大家再看一個(gè)數(shù)據(jù)，央行前段時(shí)間發(fā)布的《2024年支付體系運(yùn)行總體情況》

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年末，全國(guó)信用卡和借貸合一卡共計(jì)7.27億張，同比下降5.14%。

折算下來，減少了4000多萬張信用卡。

傳遞出來的信號(hào)很直接，就是居民 部門都在去負(fù)債。

這個(gè)趨勢(shì)不是說現(xiàn)在才有的。

從信用卡的角度來看，從2022年人均8.07張，然后一路下降，到2024年末人均7.27張。

這種居民負(fù)債，不是說短期形成的，要解決的話，只能是以年為單位。

居民現(xiàn)在都在去負(fù)債，樓市還能上漲？這是不符合現(xiàn)實(shí)情況的。

能完成“止跌回穩(wěn)”，已經(jīng)是非常了不起的成就了。

可能這時(shí)候有房產(chǎn)博主給你說，只有樓市上漲了，地方才有賣地收入，這就是土地財(cái)政，所以還得讓樓市漲起來才行。

堂主的老粉絲應(yīng)該知道，我之前聊過，現(xiàn)在地方的國(guó)資委，成立了不少投資基金，加大對(duì)資本市場(chǎng)的投入，不管是一級(jí)市場(chǎng)還是二級(jí)市場(chǎng)，我們能看到越來越多有國(guó)資背景的創(chuàng)投資金。

當(dāng)然了，現(xiàn)在地方賣地收入還是大頭，但總不能一直賣地的吧，這道理你懂我懂，高層更懂。

高層的態(tài)度早就明牌了，樓市你穩(wěn)住就行了，不要大跌就好。

接下來聊聊樓市的趨勢(shì)，這里以廣州為例，因?yàn)樘弥鲗?duì)廣州樓市比較熟悉，最近還陪朋友去看了新盤，所以就以廣州作為例子，說說我的觀察。

我最大的感受就是，新產(chǎn)品對(duì)舊產(chǎn)品的降維打擊。

這種沖擊，不僅僅是對(duì)于剛需市場(chǎng)，就連廣州的豪宅市場(chǎng)也不能幸免。

廣州的豪宅區(qū)，集中在珠江新城，我了解到的情況是現(xiàn)在珠江新城的豪宅都在降價(jià)了，而且降得比較猛。

這一波廣州樓市的降價(jià)特點(diǎn)是這樣的，最先是剛需降價(jià)，比如近郊區(qū)，都已經(jīng)降了好幾年了，然后是市區(qū)的房子，現(xiàn)在已經(jīng)傳導(dǎo)到珠江新城的豪宅區(qū)了。

所以資產(chǎn)價(jià)格奔潰的時(shí)候，沒有人能幸免，不過是時(shí)間問題。

珠江新城很多年沒有新地塊了，都是二手房。

因此上面堂主說的是二手房情況。

而在新房方面，就是對(duì)二手房的降維打擊。

這里的新房說的是采用廣州新規(guī)的房子，而不是那些還沒賣出去又不是新規(guī)的樓盤。

什么是新規(guī)的房子？就是使用率達(dá)到120%、130%的房子。

這個(gè)文件兩年前2023年底出臺(tái)的《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》。

里面說了：將住宅套內(nèi)半開敞空間半計(jì)容的比例由原不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%。

啥意思呢？簡(jiǎn)單來說就是容許開發(fā)商通過擴(kuò)大飄窗去提高房子的使用率。

在2024年廣州出讓的地塊中，有些是在地塊出讓文件中，表明使用率去到130%。

今年2025年的出讓地塊，這種已經(jīng)是出讓地塊的標(biāo)配了。

有一說一，市場(chǎng)吹風(fēng)的時(shí)候，堂主其實(shí)沒什么感覺。

因?yàn)槲抑耙沧鲞^一期聊現(xiàn)在所謂的第四代住宅，就是恒大20年前就在珠江新城就搞過，陽(yáng)臺(tái)很大那種，比客廳還大那種，后續(xù)維護(hù)成本太高，市場(chǎng)口碑很一般。

但是前段時(shí)間我去看了一個(gè)剛需盤的130%使用率。

說實(shí)話，堂主有被震驚到。

他一個(gè)75平的房子，能做到三房一廳，主人房還能帶浴室那種，而且他不是所有多出來的都加到陽(yáng)臺(tái)，而是每個(gè)房間的飄窗都增加了。

最終的效果是什么呢？

75平的房子，130%的使用率，所以最后實(shí)際使用率是75乘與130%，等于97.5平。

那么現(xiàn)在這個(gè)數(shù)據(jù)放到二手房市場(chǎng)，都知道最近十年的房子，公攤是20%到30%，我們?nèi)€(gè)中間25%。

那么97.5除于75%，等于130.

這是什么意思？

也就是使用率130%新規(guī)的75平房子，相當(dāng)于二手房130平的房子。

如果你是最近十年買的房子，面對(duì)這樣的新規(guī)產(chǎn)品，毫無疑問，在產(chǎn)品上是沒有任何優(yōu)勢(shì)。

簡(jiǎn)直就是兩個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品。

這點(diǎn)其實(shí)也是側(cè)面解決了“天下苦公攤久矣”的難題，你要取消吧，那么已經(jīng)買了房的業(yè)主，肯定不答應(yīng)。

于是廣州就搞了新規(guī)產(chǎn)品，側(cè)面解決了公攤問題。

可能有小伙伴說了，堂主我是最近這幾年買的房子，面對(duì)這樣的新規(guī)產(chǎn)品，怎么辦？

還能怎么辦？涼拌唄！！！

時(shí)代要推陳出新，那免不了有人要承擔(dān)代價(jià)的。

這里堂主說的是廣州的情況，其他城市我不清楚，也不知道你們那有沒有推出新規(guī)產(chǎn)品。

廣州這個(gè)新規(guī)其實(shí)還是挺值得注意一下的，雖然地段配套依然重要，但這種新規(guī)產(chǎn)品的沖擊肯定很大，大家不要一上來就噴，堂主也不是要鼓吹樓市，

因?yàn)槲沂侨タ戳吮P的，每個(gè)房間和客廳的飄窗部分變多了。

你還真別看不起，人家實(shí)用面積是實(shí)打?qū)嵶兌嗟模@你沒辦法反駁。

再次強(qiáng)調(diào)，不是說要讓大家去買新規(guī)房子。

只是想告訴大家，新規(guī)推出后，本來二手房就存量很高很難賣，那現(xiàn)在更加難麥了！

換個(gè)角度來說，如果你想買二手房的話，你砍價(jià)的空間又變多了！！

去年有小伙伴私信堂主，我建議是直接20%-30%砍。

現(xiàn)在，我覺得還能砍得再狠一些。

對(duì)于樓市，堂主還是持觀望的態(tài)度。

還是之前的觀點(diǎn)：居民部門的負(fù)債沒下去、工資性的收入沒上去，那其他的就是表面富貴。

我是堂主，希望內(nèi)容對(duì)你有所幫助，我們下期再見