核心城市的價值重估、政策端的精準調(diào)控、市場端的預(yù)期修復、企業(yè)端的理性投資，正在共同構(gòu)建“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)躍升”的新發(fā)展模式。

◎ 文 / 馬千里

2025年一季度，土地市場突破三年沉寂，溢價率迎來大幅回暖，但與2019-2021年的高熱不同，本輪升溫呈現(xiàn)“核心城市領(lǐng)跑、優(yōu)質(zhì)地塊主導”的鮮明特征。在房地產(chǎn)行業(yè)逐步企穩(wěn)的背景下，這一變化既是穩(wěn)市場成效的顯性表達，也反映出市場向高質(zhì)量發(fā)展的長期趨勢。

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土地市場率先反彈

穩(wěn)市場成效迎來顯性表達

在行業(yè)止跌回穩(wěn)的發(fā)展大周期中，土地市場作為產(chǎn)業(yè)鏈的最前端，其回暖往往被視為政策成效的先行信號。2025年一季度土地市場的表現(xiàn)，正是這一邏輯的典型印證。

從供給側(cè)看，中央“穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型”的政策導向在土地市場得到充分貫徹。2025年一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積同比下降11.2%，但成交金額逆勢增長17.6%，核心城市高溢價地塊頻現(xiàn)。例如，北京、上海一季度成交的22宗宅地中，有7宗總價超50億元，且溢價率普遍超過10%，其中虹口區(qū)90億宅地溢價率更是達到38%；杭州核心板塊更是在5日內(nèi)兩度刷新樓板價紀錄。

量縮價漲的背后，是政策端通過優(yōu)化供給規(guī)模、換取高質(zhì)增量的成果：其一，收縮土地供應(yīng)，2025年1-2月，全國土地成交建面僅0.88億平方米，商品房成交面積1.07億平方米，土地交易量已然低于新房成交規(guī)模，近年來地方主管部門一再緊縮供地規(guī)模，2021年下半年至今，土地交易量平均每年下降22%，尤其是在2023年至今的27個月中，26個月全國土地成交建面同比下滑，其中16個月同比降幅超過20%，只有2024年1月因為春節(jié)錯期而同比上升；其二，供地清單進一步“提質(zhì)”，自2024年2月以來，全國成交土地平均容積率已經(jīng)連續(xù)14個月未超過2.0，譬如上周北京、杭州、成都供應(yīng)宅地平均容積率均低于1.6。其三，加速推進庫存消化，改善投資預(yù)期，通過收購存量商品房、閑置土地收儲騰挪優(yōu)質(zhì)土地資源。

政策端的另一大突破在于需求側(cè)改革。通過構(gòu)建“好房子”標準體系、降低容積率、強化配套要求等措施，新出讓地塊的產(chǎn)品力顯著提升，市場也更愿意以高價獲取高品質(zhì)地塊。以上海靜安寺協(xié)議出讓的袖珍宅地為例，其樓板價高達16萬元/平方米，并成為新的全國單價地王，反映出市場對高品質(zhì)地塊的價值共識。而各類限制性政策的解綁，以及金融支持和購房補貼的執(zhí)行，也在需求端進一步穩(wěn)住了交易流量，據(jù)國新辦披露數(shù)據(jù)，2025年初40個重點城市新房成交面積、成交金額同比分別增長了1.3%和7.1%。

政策與市場的雙向奔赴，使得土地市場成為行業(yè)信心修復的“第一站”。

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核心城市領(lǐng)漲

土拍高熱邏輯已不同于上一擴張周期

相比2019-2021年的上一輪土拍高熱期，2025年呈現(xiàn)出新的結(jié)構(gòu)性特征：核心城市取代三四線，成為土地市場高熱的主導力量。這一轉(zhuǎn)變折射出行業(yè)底層邏輯的變化：從擊鼓傳花式的量價擴張，轉(zhuǎn)向追求利潤和流量的確定性。政策端，在增存掛鉤、以人定地等機制下，只有人口流入、產(chǎn)業(yè)集聚的核心城市才能新增供應(yīng)優(yōu)質(zhì)土地資源；市場端，在經(jīng)過了近年的地價回調(diào)和市場調(diào)整之后，優(yōu)質(zhì)板塊的穩(wěn)定流速和利潤空間優(yōu)勢進一步凸顯，高溢價競拍也是對于這些抗風險板塊投資價值的體現(xiàn)。

2019-2021年上半年，土地市場的熱度主要由三四線城市驅(qū)動。以2021年一季度為例，三四線城市溢價率達18%，顯著高于一線的7%和二線的15%。彼時徐州、湖州溢價率甚至分別高達61%和45%，且成交建面躋身全國TOP15，其邏輯在于棚改貨幣化，再加上一二線城市執(zhí)行雙集中供地，三四線低價格基數(shù)效應(yīng)下迎來投資、投機性需求外溢。

2025年一季度，支撐土地市場熱度的動因截然不同。一線城市平均溢價率達17%，二線為21%，而三四線僅4%。京滬杭蓉等城市頻現(xiàn)超高溢價地塊：北京海淀兩宗總價90億+宅地溢價率分別達17.3%和25%，杭州蔣村低密宅地溢價率達到115%，成都金融城宅地溢價率高達106%。核心城市高熱的核心邏輯在于人地掛鉤機制深化下，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性被進一步放大。

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熱度從核心城市逐步擴散

更多城市優(yōu)質(zhì)板塊迎來多點開花

作為本輪調(diào)整周期中的“模范生”，北京、上海、杭州、成都以更為穩(wěn)定的去化率、持續(xù)低位的消化周期，在行業(yè)止跌回穩(wěn)進程中始終先人一步，2025年1月土拍熱度即居高不下，出現(xiàn)溢價率20%以上的90億土拍成交（北京），50%以上的超高溢價率（杭州、深圳、成都）。

如果說2月8日鄭州金水區(qū)宅地87%溢價還只是個例，那么自2025年2月下旬以來，隨著越來越多城市出現(xiàn)高總價高溢價地塊，土拍熱度的擴散之勢已然明確。

寧波、濟南、沈陽、武漢等城市亦出現(xiàn)局部高熱。例如，渾南區(qū)迎來了暌違已久的高溢價土拍，一宗低密宅地以17.5%的溢價率成交，該地塊容積率1.2，經(jīng)過60輪競拍，由中海以6.9億元競得，成交樓板價7050元/平方米，目前地塊附近高品質(zhì)住宅在售均價在1.6萬元/平方米左右。凸顯企業(yè)對于改善型需求的信心，以及對低密產(chǎn)品的強烈偏好。

這一趨勢反映了穩(wěn)市場成效的梯度傳導。“模范生”優(yōu)質(zhì)投資機會固然極好，但在供給規(guī)模的控制下，京滬杭蓉等城市的投資機會仍然無法滿足企業(yè)的投資需求，從而引導房企向次核心城市潛力板塊布局。另一方面，控庫存導向下的供地策略，進一步放大了優(yōu)質(zhì)地塊的吸引力（如降低容積率、強化配套）。如寧波鄞州、沈陽渾南、蘇州湖西地塊容積率均不超1.6，要么是自身素質(zhì)極為突出，如武漢青山濱江、泉州東海宅地坐擁江景/海景，且生活配套完善，具有明確的發(fā)展預(yù)期。

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展望

本輪土地熱度復蘇的可持續(xù)性

2025年土地市場的升溫，有望在政策、市場、企業(yè)三方合力下的長期趨勢：

1.供給側(cè)改革深化：存量盤活與增量優(yōu)化并進

中央“以存量換增量”的機制將持續(xù)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)。2025年2月，廣東發(fā)行304億專項債用于回收閑置存量土地，成為2025年全國首例發(fā)行專項債收購閑置土地的省份，此外，湖南岳陽、河南開封、浙江金華、江西吉安、廣西貴港、吉林四平等地也已陸續(xù)發(fā)布公告，公開征集社會閑置土地進行收儲。

另一方面，進一步優(yōu)化土地供給，2025年初預(yù)供地總建筑面積同比下降47%，但核心城市供地質(zhì)量顯著提升。例如，上海閔行江川紫竹即上新了兩宗容積率僅為1.01的產(chǎn)城宅地，起拍價3.5萬元/平方米，對標低密別墅售價普遍在10萬元/平方米以上，將填補板塊內(nèi)高端低密改善需求缺口；北京首次提出“彈性供地”，將商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模從300公頃調(diào)整至240-300公頃，進一步強化稀缺性。

2.地方積極出臺穩(wěn)市場政策，驅(qū)動土地市場持續(xù)復蘇

2025年兩會定調(diào)穩(wěn)樓市、建設(shè)好房子促轉(zhuǎn)型，核心城市穩(wěn)市場政策也一再加碼，2025年以來北上廣深均發(fā)布了5次以上的穩(wěn)市場政策，主要涉及公積金政策優(yōu)化、稅費補貼、鼓勵高品質(zhì)住房建設(shè)等方面。

典型如南京把握新房房價指數(shù)三連漲、消化周期回落至18個月以內(nèi)契機，3月31日出臺了房七條，準聚焦住房消費全鏈條，通過政策組合拳構(gòu)建多維支持體系。兩日之后，南京土拍市場即迎來了積極的反響。珠江路袖珍宅地拍出了43.4%的溢價率，以4.43億元成交，由杭州長住集團競得。該地塊是南京主城稀缺宅地，且自然景觀、教育資源豐富，成交價3.8萬元/平方米，周邊高端二手房掛牌價在6.5萬元/平方米左右。

3.企業(yè)投資意愿回升，國央企主導行業(yè)發(fā)展新格局

2025年一季度，新增土儲百強房企貨值同比增長17.8%，金額同比增長42.2%，建面同比增長5.1%。投資百強總量三個指標均同比回正，企業(yè)投資積極性筑底回升。從房企角度來看，頭部房企持續(xù)強化對高能級城市優(yōu)質(zhì)土地資源的戰(zhàn)略性增儲，重點地塊參拍企業(yè)數(shù)量增加且出價競爭激烈。市場集中度進一步分化，頭部房企、國央企依托資金優(yōu)勢加速優(yōu)化土儲，而中小型房企受制于流動性壓力持續(xù)收縮投資半徑。這種投資格局預(yù)計將驅(qū)動優(yōu)質(zhì)土地資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，行業(yè)集中度或?qū)⑦M入新一輪提升周期。

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結(jié)語

2025年土地市場的升溫，本質(zhì)是房地產(chǎn)行業(yè)從規(guī)模驅(qū)動轉(zhuǎn)向質(zhì)量驅(qū)動的必然結(jié)果。核心城市的價值重估、政策端的精準調(diào)控、市場端的預(yù)期修復、企業(yè)端的理性投資，正在共同構(gòu)建“總量可控、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)躍升”的新發(fā)展模式。隨著土地端的熱度向銷售端傳導，行業(yè)有望在2025年迎來真正的企穩(wěn)回升，并為長期健康發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）