道華婚姻家事律師團

婚姻繼承家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

十年專注·大宗財產類 婚姻家事法律服務

廣東道華律師事務所，唐云虹律師，道華婚姻家事律師團，深圳知名離婚訴訟律師 ，專業遺產繼承糾紛律師，廣東、深圳十大婚姻家庭律師事務所，專業處理：大宗疑難離婚調解/法院訴訟、房產小產權房產分割、遺囑遺產繼承糾紛、遺囑公證、離婚財產分割、離婚后財產糾紛、離婚/婚內協議 、撫養權爭奪、遺囑繼承糾紛、法定繼承糾紛、土地房產繼承、農民房拆遷繼承、遺囑訂制、遺囑效力認定等等非訴、爭議等。服務區域：深圳福田 南山 羅湖 龍崗 寶安 龍華 光明 坪山 大鵬 鹽田

導語：2011年和2021年，王先生的父母相繼過世，留有包括王先生在內的三個兒子，王先生的兩個哥哥都長期生活在香港。王先生的母親在生前留下了一份遺囑，將一套在深圳市龍崗區布吉的一套價值千萬的房產繼承給自己的一個孫子。但在2021年老人家去世后，在不動產登記中心人員的告知下才知道，因遺囑指定的繼承人是香港戶口，房產要通過遺囑來辦理繼承過戶十分困難，且該繼承人目前在香港居住生活，其表示并無繼承該遺產的需要。王先生在2022年找到惠州的一家律師事務所尋求幫助，但因該律師對深圳的房產政策不了解，導致房產繼承的問題一直拖延到2024年都未有進展。2024年8月，王先生找到道華婚姻家事律師團，唐云虹律師憑借多年繼承領域的辦案經驗迅速確認繼承方案，自接受王先生委托至王先生拿到房產證的全過程僅耗費13天，圓滿實現了王先生的需求。關鍵詞：深圳房產繼承 繼承權公證 遺囑繼承 法定繼承

一、案情回顧

王先生的父母分別在2011年和2021年相繼過世，一共有包括王先生在內的三個兒子，王先生的兩個哥哥都長期生活在香港。王先生的母親在生前留下了一份遺囑，將一套在深圳市龍崗區布吉的一套價值千萬的房產繼承給自己的一個孫子。

2021年，待老人百年之后，王先生帶著該遺囑前往深圳不動產登記中心想要將房產過戶，在不動產登記中心人員的告知下才知道，因遺囑指定的繼承人是香港戶口，房產要通過遺囑來辦理繼承過戶十分困難，且該繼承人目前在香港居住生活，其表示并無繼承該遺產的需要。王先生在2022年找到惠州的一家律師事務所尋求幫助，但因該律師對深圳的房產政策不了解，導致房產繼承的問題一直拖延到2024年都未有進展，最后，該律所建議王先生通過訴訟的方式處理房產的繼承。

王先生認為訴訟需要有原被告，整個訴訟流程又十分費時，還容易導致家庭成員之間產生間隙，最終找到位于深圳本地的道華婚姻家事律師團，尋求解決之道。

二、爭議焦點如下

道華律師接受委托后，全面梳理案件細節，迅速發現案件關鍵點：

1、房產是否是小產權房？

首先，要明白深圳的小產權房為什么無法辦理過戶登記，要清楚深圳的小產權房均系沒有合法的產權證書、即是未經允許自行建造的違法建筑，因此無法在深圳的不動產登記中心進行登記。而我國《民法典》明確規定不動產產權的權屬以登記為準，因此，時至今日，沒有房產證的小產權房在深圳仍是無法過戶的房屋。因此，要判斷房產是否屬于“小產權房”，最關鍵的就是判斷房產是否進行了不動產登記，是否有產權證明等等。

然而，道華律師經過與王先生溝通后發現，王先生在惠州委托的律師因為對深圳的房產政策缺乏了解導致其判斷和處理方式有著方向性的錯誤：王先生父母生前購買的這套位于布吉的房產雖然是住宅，但已經在購買時進行了登記并取得了房產證，屬于深圳的“紅本房”，該房產實際上是王先生父母的合法財產，可以通過繼承的方式將房產進行過戶登記，并非無法過戶的“小產權房”。

2、有遺囑的情況下，能否通過法定繼承的方式繼承房產？

根據我國《民法典》第一千一百二十三條的規定“繼承開始后，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理”，那么，在本案中因王先生母親確留有遺囑，房產是否必須按照遺囑繼承的方式來繼承呢？實則不然，在實踐中，因許多遺囑人在起草遺囑時多為其單方制作，許多遺囑的內容和形式往往會與法律規定相駁，反而使繼承人們在辦理繼承時增加了阻礙。

對此，唐云虹律師指出：除第1123條外，本著民事意思自治的原則，《民法典》的第1132條規定亦載明“繼承人應當本著互諒互讓、和睦團結的精神，協商處理繼承問題。遺產分割的時間、辦法和份額，由繼承人協商確定”，這意味著在全體繼承人均對遺產的分配協商一致并同意的情況下，即使存在遺囑，法律并未禁止繼承人們通過法定繼承的方式對遺產進行分配。

3、屬于夫妻共同財產的房產，在兩繼承人都已去世的情況下，該如何處理房產份額的繼承？

我國目前實行的是夫妻共同財產制，即夫妻雙方在夫妻關系存續期間取得的財產屬于夫妻雙方共同所有的財產，雙方各占有50%的份額。本案中，雖然案涉房產登記在王先生母親名下，但房產購買于夫妻二人結婚之后，該房產依法屬于兩被繼承人的夫妻共同財產，且王先生父親生前并未留下遺囑，則本案是被繼承人實際上為王先生父母二人。因此，要保證該房產能夠100%完成繼承，必須分別對王先生父母二人所有的房產份額進行處理才能保證房產能夠順利完成過戶登記。

三、辦案經過

道華律師根據案件核心點，根據王先生盡快辦理過戶的需求，迅速為委托人量身定制方案，通過繼承公證的方式，僅13天助王先生完成產權過戶，取得房屋的100%產權。

（一）接受委托當日，唐云虹律師帶領婚姻律師團隊迅續確定解決方案。

受托當日，經過跟王先生的詳談后，唐云虹律師梳理清楚其家庭成員的構成，除王先生母親指定的那一位繼承人外，被繼承人的法定第一順位繼承人為王先生和他的兩個哥哥三人，并了解到其他三人均愿意放棄繼承該房產后，憑借豐富的婚姻繼承辦案經驗，迅速判斷出本案可以通過法定繼承的方式進行繼承過戶。

次日，唐云虹律師及其團隊前往不動產登記中心及公證處了解公證繼承和繼承過戶的具體流程以及需要的文書材料和證明材料后，向王先生提供了兩個方案并詳細分析利弊：

1、按照一般繼承過戶手續來辦理，需要等待至少6個月的排隊時間，成本最低；

2、通過公證繼承，即辦理繼承權公證取得公證書后，憑借公證書即可前往不動產登記中心辦理過戶登記，需要一筆公證費用的成本，從辦理公證至取得新的房產證需要7日左右的時間。

最終，出于希望能夠盡快解決這個拖延了兩年之久的難題，王先生選擇了通過公證繼承完成過戶的方案。方案確認后，道華婚姻家事律師團立刻展開工作。

（二）確定繼承方案后，唐云虹律師帶領婚姻律師團隊采取行動，制定縝密有序的操作方案，逐一擊破核心難題，落實繼承方案。

1、在確認王先生一家人均同意將房產分配給王先生個人，并且各繼承人都愿意配合辦理公證手續的前提下，道華律師團隊迅速起草好王先生兩個哥哥對于案涉房產的《放棄房產繼承權聲明》，通過三個繼承人中的兩位繼承人明確放棄對王先生父母兩人名下各50%房產份額的繼承權的方式，保證王先生依法通過繼承權公證的方式，作為房屋唯一的繼承權人取得100%的房產份額。同時，為讓兩份放棄聲明的效力得到進一步的加強，在王先生辦理繼承權公證的同時，同步將兩份放棄繼承聲明也作公證，保障公證書能有效發揮作用的同時有效避免了王先生一家以后有可能發生的爭議風險，維護了家庭的穩定與和諧。

2、在我國，辦理繼承權公證的需要的文書證明材料除了遺產的相關權屬材料外，還需要提供繼承人與被繼承人的親屬關系證明，而王先生的父母均是20年代的老人家，一方面，因年代久遠，許多諸如結婚證、繼承人們的出生證明等證件材料都遺失了；另一方面，除王先生外的兩位繼承人均已是香港居民，其戶籍身份登記無法在被繼承人的戶口本上體現。

根據王先生的情況，唐云虹律師憑借豐富的繼承領域處理經驗，建議王先生向兩位被繼承人的戶籍所在地派出所申請兩位被繼承人的家庭成員證明，通過當年的戶籍登記檔案證明三位繼承人是兩位老人的親生子女，并同步找到兩位與被繼承人同村的親戚作為證人，證明兩位老人家的夫妻關系和子女關系，通過兩方的證據及證人相互輔助佐證，有效解決了親屬證明材料缺失的問題。

最終，在唐云虹律師與公證處的充分溝通下，王先生順利籌備好公證所需的文書材料。

（三）在接受委托的第4日，道華律師團隊攜王先生一家人前往公證處辦理公證。

在與公證處確認所需材料并預約時間后，道華律師團隊攜同王先生一家以及兩位證人于9月2日前往公證處，因在唐云虹律師的指導下，公證的前期溝通、材料準備等工作均已籌措完備，同時，道華團隊全程在場協助三位繼承人以及兩位證人與公證員之間的對接，全過程總計耗費兩個小時，最終順利地完成了兩份公證。

9月9日，即接受委托的第11日，王先生順利取得了兩份公證的公證書。

（四）預約當天，前往不動產權登記中心辦理房屋繼承與過戶手續，并順利取得新房產證。

9月9日當天，在確認收到公證書后，道華律師立刻向福田不動產登記中心預約了第二天的不動產過戶登記，并陪同王先生在不動產登記中心窗口辦理完成房產公證繼承過戶手續。9月11日，即接受王先生委托后的第13天，王先生順利取得新的房屋產權證明書。

五、唐律說法

2021年《民法典》開始施行，其中規定了“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力”，但在實踐中，繼承人因繼承取得房屋所有權的，雖自繼承開始時發生效力，但受歷史和政策等客觀因素影響，現實中存在許多未能及時辦理產權轉移登記的情況，聯系到本案，因涉及到有遺囑、繼承人中有香港居民、前期委托的惠州律師不了解深圳地方政策等原因，在母親去世后3年都沒有辦理過戶登記，在繼承與確權的道路上困難重重。

唐云虹律師指出，本案的關鍵點在于遺囑因現實因素無法執行的情況下，如何通過法定繼承的方式快速完成繼承和過戶。一方面，在本案的情況中，王先生一家之間親人的關系和睦，對房產的繼承均無爭議的情況下，就無需通過訴訟的方式確定繼承權；另一方面，因繼承事宜拖延的時間越久，就越難以處理，王先生的案件中，因多方原因拖延了3年之久，導致房產一直空置無法得到有效的管理和維護，而隨著時間的推移，在過戶手續上也可能會發生調整，導致未來若想進行過戶可能會面臨更多的困難，因此，通過公證繼承的方式，快速取得能夠被不動產登記機構認可的公證文書從而辦理過戶，是能夠最快解決繼承過戶的方案。

因此，在有繼承需求時，就應當委托本地專業的繼承領域律師團隊全程協助處理，從制定專屬的繼承方案到實際實行時的文書材料、溝通協調的全過程保駕護航，才能保障被繼承人奮斗積累了一生的財富能夠得到順利的傳承。

六、相關法律法規索引

《中華人民共和國民法典》：

第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

第二百一十四條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。

第二百三十條因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

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