2025年京滬深杭二手房市場熱，4月掛牌量增速放緩，豪宅掛牌占比升，剛需剛改仍為主力，后市或震蕩，剛需交易周期或拉長。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年以來，二手房成交熱情不減，據CRIC監測數據，2025年一季度30個重點城市二手房成交同比上漲2成以上，增幅顯著好于新房。而當前火熱的成交行情能否重燃二手房業主掛牌積極性，熱點城市中新增掛牌房源有存在哪些結構性分化特征呢？

01

4月京滬深杭二手掛牌量增速放緩
深杭同環比跌幅1-2成

為了更好的分析3月以來二手房業主心態變化，我們主力聚焦了二手成交熱度較高的北京、上海、深圳、杭州等核心一二線城市，從CRIC監測的四城新增掛牌套數來看，2025年一季度基本都呈現出逐月遞增態勢，4月前13日業主掛牌積極性顯著下降，環比2025年3月日均都出現了回落，同比來看，北京、上海分別增長20%和51%，而深圳、杭州下降11%和8%。

02

京滬杭千萬豪宅業主掛牌積極性穩中有增
深圳不升反降

從新增掛牌套數總價段來看，2025年以來京滬杭高改和豪宅業主掛牌積極性穩中有增：北京呈現穩態特征，總價800-3000萬和3000萬以上占比持穩14%和0.5%左右；上海、杭州則呈現出明顯上揚態勢，尤其是2025年4月以來總價800萬以上新增掛牌量占比達到了2025年以來高點。而深圳則呈現出明顯差異化特征，僅總價800萬以上各面積段占比均出現了不同程度的回落，高端業主掛牌積極性不升反降。

從面積段來看，與以上結論基本類似，北京、上海、杭州雖然160平以上面積段新增掛牌量占比均不足10%，但是從月度變化趨勢來看，基本呈現出持穩或穩中有增態勢，僅深圳一城顯著回落。

目前來看，豪宅出現短期掛牌量上升，我們認為業主心態可能存在以下變化：一是高位套現的避險心態：一方面一線城市核心豪宅長期被視為抗跌資產，但當前宏觀經濟增速放緩、房地產行業整體調整，部分房東認為豪宅價格可能已觸及階段性高點，選擇在高位套現以鎖定收益。另一方面房地產稅試點預期、遺產稅傳聞等政策不確定性增加持有成本，尤其是多套房持有者傾向于提前減持高總價資產，避免未來政策沖擊。二是流動性需求驅動下的優化資產配置，全球加息周期下，海外資產（如美元資產、海外房產）收益率吸引力上升，房東可能拋售國內不動產以置換更高收益或更安全的境外資產。三是“賣舊買新”的置換需求，近兩年來以上海為代表的核心一二線城市新房豪宅供應大爆發，產品力持續升級，隨著四代宅、高得房率、高裝配標準的優質豪宅入市，也客觀上使得部分豪宅客戶將置換需求前置。

03

京滬深杭總價100-500萬房源占比約6成
仍是新增掛牌主力

而對于剛需剛改項目業主而言，當前仍為新增掛牌主力，京滬深杭總價100-500萬房源占比基本都在6成左右，不過從月度變化情況來看，占比有小幅回落態勢，以杭州為例，總價100-300萬元新增掛牌量占比由2025年2月的52.4%降至2025年4月的47.52%。

從面積段來看，北京、上海、杭州三城70-120平面積段新增掛牌量占比均呈現出穩中微降態勢，和總價段表現相對一致，深圳則呈現出顯著的結構性分化，70-90平新增掛牌量占比持增，90-100平小幅微降，100-120平則呈現出持穩走勢。

目前來看，面積段70-120平、總價段100-500萬剛需剛改房源占比6成仍為掛牌主力，主要源于這類房源基本也是2000年以來新房市場供應主力，存量基數較大；近期這類房源新增掛牌量占比由小幅微降態勢，也可見剛需剛改業主觀望情緒加劇。

04

京滬深中改業主掛牌需求持穩
總價500-800萬房源占比2成

對于中高改業主而言，掛牌需求則呈現出相對穩定態勢，2025年以來月度波動并不算太大，京滬深三城總價500-800萬新增掛牌量占比基本都持穩在20%左右，而杭州因房價與京滬深仍有差距，占比持穩10%，總體來看，這部分業主心態較為平穩。

從面積段來看，北京、上海、深圳三城120-160平面積段新增掛牌量占比均呈現出持穩態勢，杭州略有不同，120-140平面積段整體新增掛牌量占比約2成左右。

總體來看，2025年以來京滬深杭二手房市場保持高熱，業主掛牌熱情穩中有增，4月以來掛牌量增速放緩，主要出現了以下結構性變動：一是豪宅市場表現出較高韌性，總價800萬以上房源新增掛牌占比攀升，業主受避險套現（鎖定收益、規避房地產稅預期）、置換升級（優質新房入市）及海外資產配置驅動加速出貨，而深圳豪宅掛牌逆勢回落，反映城市間高端購買力分化；二是剛需剛改市場仍為掛牌主力，但京滬深杭占比小幅下滑，業主觀望情緒加重；三是中改房源掛牌穩定性凸顯，京滬深占比持穩20%，業主掛牌積極性較前期基本持平。

基于當前不同城市二手房業主掛牌心態轉變和各城市二手房成交結構特征，預判后市，我們認為，短期來看京滬深杭二手房市場還將延續震蕩行情，高改和頂豪掛牌小幅增長，有望刺激成交放量，成交占比或將延續穩中有增，而增幅大小還將受到新房高改和豪宅盤供應影響。而從剛需盤來看，主要取決于業主讓利幅度，因掛牌基數較大，若無顯著價格優勢，交易周期或將進一步拉長，市區和遠郊老破小都將面臨不小的去化壓力。（來源：克而瑞地產研究）