市區樓市，有兩股勢力正在博弈。

去年只是苗頭，今年已經繞不過去了。

總價400-600萬，買南開or河東？

再直白點，買南開的天拖？西營門？還是買河東的老工大？后廣場？

想必很多買房人都在抉擇。

兩三年前，這個問題根本不存在。

即便假設提問，估計多數人脫口而出的是“選南開”。

現在不一樣了，既然是抉擇，也就是兩者均可。

為什么會出現這種博弈呢？

表面看，是河東有了不錯的產品供應。

實質是，天津城市發展出現重要轉折點——

“向河發展”與“背河發展”開始博弈。

伴隨而來，市區人口出現第二次大規模過河！

所有依河而生的城市，起初都是“背河發展”。

百年前的城市河流，主要承擔運輸功能，而非生活空間。

明朝天津設衛筑城，老城廂是城市原點、生活中心。

天津開埠后沿海河建設租界（今五大道），是商貿原點、經濟中心。

但當時工業區（棉紡廠、熱電廠）大多布局在海河東岸。

城市發展，自然會遵循兩個原則：

? 以生活重心、經濟重心為核心，不斷擴散；

? 防止洪澇災害，背河而生。

天津城市重心偏向西南的趨勢，百年前就埋下種子。

“背河而生”的慣性下，南開以老城廂為原點、河西以五大道為原點，向外環方向發展。

機關政要、大型公建、高校等，都集中在和平、南開、河西。

和平是絕對的核心，大家共識一致。

既然發展越來越遠離核心，那為什么不發展河對岸呢？不也是緊鄰核心的位置嗎？

這就是“向河而生”的原始驅動力。

2003年，是天津“向河而生”的萌芽。

海河兩岸啟動治理，從運輸功能轉變為生態景觀軸，打造城市天際線。

2010年后，海河橋梁竣工，河東出現中信城市廣場等一批豪宅。

這是第一次市區人口“過河”。

和平、河西的人愿意去河東買河景豪宅。

但當時僅停留在海河一線，河東、河北的二線仍需治理改造。

因界面差，無法繼續吸引和平、河西、南開的人過河。

所以，“背河發展”的慣性未停，或者說，“向河發展”還不夠堅決。

2020年以后，南開、河西的發展完全頂到外環線，已遠離和平近10公里。

這基本是城市核心區半徑的底線。

城市發展，必須要掉頭了。

疊加城市更新，河東二線崛起，于是“向河發展”聲勢漸高。

河東工大、后廣場的“獅吼”，就是“背河”到“向河”的轉折。

這是第二次市區人口“過河”。

和平、河西、南開的改善，因不愿去外環線附近，而掉頭選擇河東二線。

城市發展到一定階段，會自然產生對應的結果。

我們現在看到火熱的河東樓市，其實是“向河而生”的結果。

依河而生的城市概莫能外。

上海也經歷了從“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”到浦東陸家嘴的崛起。

武漢的武昌核心區飽和后，過江發展對岸的二七濱江。

杭州最終也要從“西湖時代”過江發展錢江世紀城……

別的城市走過的路，天津都要走。

從“背河發展”到“向河發展”，規律使然。

如果看懂了城市發展邏輯，就更能認清地段價值。

發展有先后、資源有強弱、共識有慣性。

南開、河西與河東、河北、紅橋的地段價值并不對等。

河東A≈南開B、河西B

河東B≈南開C、河西C

紅橋A≈南開B

紅橋B≈南開C

河西400-600萬的新盤都在新區，很難吸引到泛和平的改善。

由于“向河發展”已經開始，所以，核心區的改善更多會“左右為難”，要么南開、要么河東。

這才有了艱難的抉擇：

是選金茂泮湖滿庭、金地清峯上？還是選格調隱翠軒、格調觀麟花園？

南開的改善也如此：

是選金融街融府？還是選建投譽河苑？

已經有人開始糾結，是選鵬飛天一格？還是選南開凌莊子地塊？

為什么會這樣對比？

核心就在于從“背河”到“向河”之后，它們的地段價值相同。

房價不是由供應決定，而是由需求決定。

2024年，紅橋成交了13萬方的新房。

大概一半是賣給紅橋地緣改善，另外一半賣的是和平、南開的改善。

因為紅橋的A類地段，等同于南開的B類地段。

今年首開的格調觀槿花園屬于A類地段，基本等同于南開天拖、西營門的地段價值。

所以它的買房人大多是南開改善。

還有一個問題，為什么河東的C類地段與B類地段價差那么大？

路勁太陽城高層精裝2萬2，金茂泮湖滿庭小高層精裝3萬5左右。

因為河東的C類地段，吸引不到和平、河西、南開的買房人，只能吸引地緣和新天津人，這是另外一個“池子”。

所以，學會判斷板塊的支撐力了吧？

房價的核心在于能不能吸引到購買力。

在天津，得和平者得天下，得南開、河西A、B者得天下。