北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

有點小困惑請教，21年底我1000w入手了領秀新硅谷B區最南排的兩居洋房，今年家里添了寶寶，當下的房子也住了三年多了，所以最近心思有點活絡看看市場。

幾方面原因：

1、今年北京不是刮了好幾場大風么，領秀的那個貼磚外立面有幾幢樓都掉皮了，貼磚屬于年年貼年年掉。聽說之前都是物業自己花收上來的物業費來維修貼磚，可能這兩年小區需要修繕的地方越來越多，所以在聯合居委會要求以后動公維修繕。

我擔心過幾年物業越來越拉垮，新硅谷不會也變成老破大吧，尤其是看到領秀A區均價已經比我們B區落后一萬了 （我猜是因為a區離13號線更近，高層更多可能更破敗？）。而且海淀我看放了不少新地塊，我感覺是不是也對房價有沖擊？

2、我們這上學沒啥好學校 也就是一個北外附校，感覺很一般。

3、這兩年經濟比較低迷，我看鏈家我們的估價在960w上下了（當時買的時候鏈家估價參考是1050w） 但是如果置換感覺整體成本會比高位的時候低一些，我們現在手頭有300w左右現金，當下領秀的貸還剩個100w多，壓力不算大。

當然了，現在小孩新出生，可能學區的考慮不太有必要，主要的出發點還是資產保值和優化吧，我們的工作是軟件園和航天城。所以位置還是考慮海淀偏西北這里。求章哥建議：新硅谷繼續持有風險大嗎？如果換有什么方向不？

A：

1、呵呵，在內地這種物業制度之下，越來越拉胯是必然的。所有物業都是剛開始幾年最賺錢，因為設施新，成本低，年頭越長需要維護的越多，但物業費漲的費勁，那品質就下降唄。之所以很多豪宅的保值性低，維護差是主要原因之一。

這到目前為止無解，除非是實行香港日本的甚至是美國那種物業（HOA）模式，否則只能是越來越拉胯，保值性也越來越弱，直到成為老破大，而且是“錯配”的老破大。但這都是長期的趨勢，三五年的無所謂，八年十年才明顯呢。

2、新地塊肯定有沖擊啊，尤其現在拿地的那些盤，必定沖擊現有的中高檔小區。因為前幾年的還好說點兒，都是限價項目，開發商又沒什么利潤，所以品質一般，絕大多數都是表面光，有影響也是暫時的。

而現在管理層對樓市的邏輯變了，督促著讓蓋“好房子”，也就是市場以改善客群為主。那開發商有了多賺錢的預期，品質就大概率回彈到十年前或20年前的水平，那現有的曾經的好房子就受沖擊了唄。

但這也沒那么快，真見到效果怎么也得三五年。前幾次都是這種情況，最典型的是2004年831大限前后的項目，2007-2006年交房那波，三年見效，五年明顯，2012年達到頂峰。

3、學校無所謂。雖然在入學高峰周期里沒占到便宜，但既然是高峰期快過去了，那在低谷期也不會吃虧。

4、從北京的平均租售比來說，房價大盤已經沒什么下跌空間了。朝陽區沒有學區溢價的房子，最低的租售比（普宅）都有不到400的了，500以下的很多，600以下的遍地都是。也就是租金收益率高過或接近銀行利率，那除非是還有特大的利空，至少是從租售比來說不會跌了。或者說是剔除各種溢價的基礎部分不會跌了。

5、短期沒什么風險，在我看來這跟其他老小區的走勢一樣，也就是在物業維護出現明顯下降之后，逐步走弱，很難再逆轉。但怎么也得八年十年，不可能在短期內受多大影響，除非有重大事故。

所以沒必要太糾結，這就跟人似的，無論誰都是年輕時提升最快，到了35歲也未必就走下坡路。但一旦出現“暮氣”的現象，那就先是減緩提升，之后越來越慢，直到泯然于大爺大媽們。但這除非是得重病或犯了重大錯誤，否則都是慢慢進行的，著急也沒用，自然規律就順其自然吧。

僅供參考。

二

Q:

咨詢一下孩子上學的事，中科啟元怎么樣？孩子是中科院子弟。

A：

1、中科啟元挺不錯的學校，能在中關村的民辦校都差不了。或者說在這幾年，能在中關村生存下來的輔導機構都必須是很強的，民辦校也至少不能差，否則沒人去。

中科啟元太具體的分數我沒記住，反正去年中考平均分610（海淀590），也就是孩子只要在年級中等，就能上個還不錯的高中。我剛查了一下，去年610對標首師大二附中。

2、既然是中科院子弟，那在能接受一年十來萬費用的情況下就選擇這里吧。本來就是中科院的，如果論行政級別的話應該是副局級呢。

3、也可以算個賬，九年制就算是每年10萬塊錢，九年90萬吧。如果把這筆錢看作學區房的溢價，那對標海淀平均300萬左右的房產。

區別是學費為每年支付，房子是這種占坑房一般都要全款。再有的區別是學費為不可收回的消費，買房則是損失和收回都有可能。

其他的各種教育費用都一樣，無論公立還是民辦都得同樣額外付出。

4、簡單就是這情況，中科啟元以中考成績來說，無論在東西海哪個區都是中上等。優勢是家長相對省心，不用為小升初著急；劣勢是多出了每年10萬的支出，和房子相比就看自己的選擇了。

僅供參考。

三

Q:

咨詢您個問題，孩子在西城某部委，打算在海淀買個房。

1、現在是西城集體戶，買房后是不是遷出戶口。

2、 如果在海淀買房，是不是以后孩子入學只能選海淀政保，西城還有無機會。

A：

1、買房后是否遷走戶口主要看所在單位的態度，理論上如果自己不想遷，那單位也不能強制。但現實中很多單位每年都催著遷走，手段各不相同，就看自己是否扛的住了。反正是年年都清理，年年清理不干凈。

但也考慮好，即便是買了房也不遷走戶口，那有了小孩之后，還得看單位是否同意落戶？人家要是就不給辦手續也沒轍，孩子的戶口不在本區也一般不能入學。

2、政保更是得看單位了，強勢部委的大政保+有戶口就有可能有機會。某些單位的大政保都不用買房，或者說是不用房籍在本區，只要有戶口就行。

但普通政保就看單位的具體要求吧，有的是要求房戶合一，至少是都在本區，只是可以不在目標學區而已。但也有的單位是指標少，所以要求房戶都在目標學區才能參與首批搖號。

另外一般來說，各單位的政保都在本區，或者是集中于本系統之前的子弟校，能跨區政保的單位不太多。您這單位在西城，卻能讓員工參與海淀的政保，難度不小。

或者說也看到了海淀是什么政保吧？如果是小政保就意義不大了。因為人口趨勢是下降的，理論上有房有戶就大概率能進入對口校。那如果不能首批搖號頂級校，有沒有政保的意義不太大了。

3、總之還是問清楚本單位的規則吧，這沒有統一標準，看單位的態度和能量了。

僅供參考。

四

Q:

請問，我非京戶無房，社保滿足購房要求，我愛人京籍，她家在北京兩套房，一套老丈人住，一套我們住，我愛人占有其中一套房的一部分產權。目前我有300萬左右，手里的錢也沒有什么投資渠道，只能放在銀行，之前購買二套房成本太高，一直沒出手，現在政策放松了點，想再買一套。

當前情況下是買房合適，還是留著現金再等等。沒有上學需求，買了也大概率不會住。如果買房的話，您有什么好的建議嗎？

A：

1、是否買房看自己的理財渠道吧。如果有高于銀行利息+穩妥的渠道，那就沒必要買房，畢竟房子的流動性差，而且也有風險。

如果沒有合適的渠道，那現在能買到租金收益率接近或高于銀行存款利率的房子。理論上講這種房沒有下跌的空間了，長期的話大概率是租金和房價都跟隨通脹上漲。

2、或者說投資品三要素，安全性，收益性，流動性。安全性來講銀行存款和房子差不多，都挺安全的。收益性的話一般是短期銀行占優，長期房子占優。流動性的話是存款占優，房子很差。所以這就看自己更重視哪方面吧？

3、如果買的的話，那常規建議就是朝陽啊。如果是300萬左右的全款，那就在東五環外，現在能買到租售比500以下的，600以下的更有的是。

如果是貸款，那能買在四環外的朝青四惠一帶更合適。也能買到租售比差不多的，但流動性和價格走勢至少不弱，行情期的傳導排序肯定占優。

4、也可以等等，一看政策二看成交量。四月份成交量下降，小陽春基本結束。所以如果沒出臺刺激政策的話就等著，有了的話看成交量，持續上漲就趕緊做準備。明天430，先看明天是否出臺政策吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，孩子現在五年級下學期，之前一直想讓孩子上朝陽陳分，現在都說東城高中概率更高。想問一下，東城小升初從其他區買房過去有什么政策嗎？現在買，明年九一初中來得及嗎？都反饋和平里那邊初中沒有坑！打算買個占坑房，預算300-350，有推薦小區嗎？

A：

1、跨區小升初沒有特殊政策，買房落戶之后，正常辦理轉學籍的手續就行。東城的優勢就是相對公平，或者說是更靠運氣，理論上能享受和本區小學六年的同等待遇。

2、來得及，各區一般都是每年5月初接收材料，也就是還一年時間呢，怎么都夠用。

3、和平里的初中沒什么坑校了。之前的54和142算坑，但這幾年成績提升，雖然不能說很強，但也談不上坑校了，都中等吧。

4、占坑兒房就沒必要關注小區了，反正只是為了學位，那關注居住房源才更合適呢。在中介登記之后等出房吧，只要總價低+無硬傷就行，然后計算租售比，盡量選擇溢價率相對低的，保值風險小。

僅供參考。

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