2025年，代建行業迎來大變局！

似乎一夜間，代建行業從“藍海”進入“紅海”，從早期10多家選手到如今超100家陸續涌入，從昔日高毛利，旱澇保收到如今微利甚至虧損，從過去高增長普漲到如今降速收縮分化：企業分化，增速分化、費率分化、模式分化、能力分化……2025年將成為代建企業的洗牌分化年！

大就一定強嗎？代建三大就是代建三強嗎？“拓展王”就是“代建王”嗎？低價競爭會是持久戰嗎？哪些企業會淘汰？誰又能成為黑馬？代建未來集中度是下滑還是再上升？

Part1
代建進入“低價、低利，高淘汰”新階段

整體看，2025年是代建行業“降速年、淘汰年、變局年”。

1，規模失速：從高速增長期進入“中低速”增長期。

過去3年，代建行業（ 2022年到2024年）迎來階段性“高速發展期”。

• 2022年，代建新增面積首破1億大關，達1.1億平米。

• 2023年，新增面積達1.7億平米，大增53%；

• 2024年，破2億關口，達2.2億平米，但增速下降到27%；

2025年，不少代建掌舵人預測——代建2025年將進入“低增長”階段。悲觀的看，2025年可能與2024年持平甚至微降。

最新克而瑞統計，2025年一季度，代建新增規模TOP20企業新增簽約建面同比僅增加6%，較2024年17%的增速顯著“失速”。

2，利潤走低：低費率低去化去化周期變長

規模失速的同時，代建利潤也在走低。

首先，“僧多”加劇競爭。一個肉眼可見的變化是代建企業2021年全行業僅30余家，2023年已超過90家，2024年更是超百家入局，“僧多”的格局讓競爭更加白熱化，很多代建新人為了生存開始低價拓單，代建費率持續下探，從早期5-6%降至2-3%，部分項目甚至低于2%，部分縣域代建項目更是出現0.8%超低報價。

其次，“粥少”。最近幾年地產下行，房地產土地出讓面積持續下降，代建需求總量放緩，比如24年土地新增規劃建筑面積增速僅3.0%，遠低于此前年均20-30%增速。

而在這其中，“低費率”的政府代建訂單占比上升，更是拉低行業整體利潤率。

其三，“利潤流失”。

在代建紅海時，一方面人工成本是剛性的，優秀代建企業需要投入更多資源維持服務品質和標準，導致成本較高；但另一方面地產下行期，房價走低，市場信心不足，最終銷售去化率下降，銷售周期延長成為常態……最終導致代建利潤開始持續下探收縮。

3，企業分化：頭部降速，中部提速，尾部淘汰

“能進的都進了，目前代建企業已處于飽和階段”，一位代建高管強調。

截止2024年，行業已有超100家選手入局，這其中百強超過80%都已布局代建，但是伴隨行業“僧多粥少利潤下探”，競爭從藍海變紅海后，企業分化和洗牌也同步開啟。

全局看，2024年百余選手新增拓展面積表現出“頭部降速、中部提速，尾部淘汰”的大分化。

中指院顯示，2024年代建不同梯隊新增規模開始大不同。

• TOP5企業新簽約規模1783萬平米，同比增3.5%；

• TOP6-20為640萬平方米，增速高達21.9%；

• TOP21-30為 171萬平方米，增長6.2%。

顯然，腰部企業增速顯著，頭部選手增長微弱，而類似仁恒一些代建選手也在選擇退出。

事實上，最新2025年一季度尾部企業承壓更為厲害。比如部分2024年一季度新拓維持80萬平米的尾部代建企業，2025年一季度均未有新項目入賬。

Part 2
代建無憂：短期承壓，但是長期向好

規模失速，利潤走低，行業洗牌……身在2025年，很多代建人擔憂代建行業是否見頂？頭部增長失速后是否會繼續下降？

1，行業處于“發展中期”：從2.2億平米到3億平米，還有50%上升空間

整體看，代建市場依舊沒有“飽和”或是達到行業高峰“拐點”。

一方面，眼下房地產市場屬于“超跌”，從18.2萬億超跌到9萬億左右，未來止跌回穩，行業修復回歸正常后，整個市場會恢復到10~12億平米常態。

另一方面，代建行業滲透率目前還處于中期，2024年代建滲透率修正后為12%左右，而12%對比歐美25%到30%成熟市場的終極滲透率，顯然，中國還有至少一倍上升空間。

按照代建成熟期估算，未來中國代建將有3億平米市場（10億*30%滲透率=3億平）。

而眼下2024年代建市場新增面積才在2.2億平米左右。

顯然，整個代建蛋糕看，未來代建行業還有50%左右增幅！

2，頭部還在“發展中期”：歐美日代建的今天，就是中國的明天

行業終局看，今天歐美日本的代建格局，就是中國代建的明天。

眼下歐美和日本房地產代建行業表現出三大共同特征。

其一，投資與開發（代建）分離，其二，滲透率在25%到30%左右，其三，頭部“代建三強”穩居行業50%左右市占率，行業集中度較高。

以美國為例，前三大代建企業（如Turner Construction、AECOM等）合計占據約40%市場。英國、德國等國的頭部代建企業（如Balfour Beatty、Hochtief）通過并購整合，市占率可達30%-50%；日本代建滲透率接近30%，其中代建三強“三井、住友、三菱”三大財團合計占據超50%市場份額。

同時，歐美日本“代建一哥”市占率都在30%上下。

對比之下，中國代建一哥綠城管理市占率連續9年在20%左右，這也說明，即使頭部代建企業，未來市占率還有成長空間！

3，對比歐美日，中國頭部代建企業市占率依舊有上升空間

眼下中國代建頭部企業或是代建三強整體市占率，兩個類別都存在“上升機會”。

其一，頭部企業的綜合優勢，產業鏈優勢、專業領先優勢會進一步帶來市占率提升。

其二，城投還會持續拿地（未來大多二三四線城市托底靠城投），中小房企恢復拿地（從眼下20%低占比提升到未來50%左右）

其三，很多過度擴張、低價競爭，短期主義的中小代建企業會在未來3、5年陸續淘汰出局。

所以，從頭部代建企業個體看，按照中國房地產市場10億平米基數，參照歐美日本30%滲透率，那么未來中國最大代建企業成熟期年度新增面積在9000萬平米左右（10億*30%*30%=9000萬平米）。

而截至目前，中國當下2024年新增拓展規模最大的綠管才3645萬平米，顯然未來代建龍頭至少還有2倍上升機會。

整體看代建三強組合市占率也有上升機會。

比如眼下代建一哥綠管市占率22%，加上第二名藍城、再加上金地，整個代建三強在35%左右，大概率會提升到50%。

Part 3
代建亂象：代建三大不等于代建三強

每年新拓訂單多、面積大，就意味著企業能力強嗎？答案是否定的。

大，不等于強。

規模不是萬能的。

客觀說，在行業初期，眼下對代建企業經營能力高低評價機制和指標并不完善。

1，三大≠三強，新增代建面積“水分大、口徑亂、失真”！

代建企業作為服務業，真正看的是“服務收入、利潤”高低，這才是代建企業經營能力高低最直接、最根本的體現。

但現實中，“代建營收，代建利潤”這些反映代建企業經營能力高低的指標，往往不會對外公開，目前第三方機構排行榜更多只是簡單依賴外圍數據，比如每年新增拓展面積去展示“規模排行榜”。

但更大的問題是，即使同樣的新增拓展面積，內涵水準質量差異也挺大的。

• 比如獲取住宅代建面積，與獲取文旅、公建、體育館項目，性質是不同的；

• 比如即使是同樣面積，有的是建造類，有的是二次改造類，產品屬性也不一樣；

• 比如拿一線城市代建項目，跟拿三、四線城市代建項目差異，也是很大的；

• 比如拿一個不能入場，不能開工的項目與拿一個健康良性的項目也是不一樣的。

未來代建行業一定會走向專業化、規范化，這也會帶來代建企業經營能力評價體系會逐步清晰化、顯性化和普及化。

2，反對單一規模論：“無效規模、低質規模、虛假規模”沒意義

代建行業發展，不能陷入單一“規模論”！

大，并不等同于強，也不意味著安全、長久。

在地產圈，恒大夠大，碧桂園夠大，但頃刻之間就倒下了。

在代建行業，一味追求規模大，尤其一時的新增面積大，合約面積大，并不意味你是代建真正龍頭，并不意味著你經得起時間的考驗。

比如眼下腰部和中小代建企業基于低價競爭策略，看似規模增速驚人，但同時也面臨一系列風險考驗。

其一，部分代建簽約“水分”很大。

比如有的訂單的確簽訂合約了，但這是一個舊改項目，簽完就沒下文了，后續推動其實根本無法啟動。

其二、很多協議只是個意向，但卻被計算為新增拓展面積。而規范的代建企業往往要求既要簽訂合約又要收到“首期款”才能確認新增面積。

其三、部分簽約面積是“無效面積”。

比如有些代建黑馬30%新拓展代建項目竟然無法“進場”，整個“簽約進場率”只有70%。

比如有些合約前期缺乏把關，或是過度承諾，最終后續因為利潤不足或是資源不足導致項目提前解約。

3，偽規模后遺癥：問題訂單，未來3年會面臨“經營大考”

一味的沖規模，尤其在前端訂單質量失守，最終會帶來什么后果？

基于短期生存和做大規模，在僧多粥少的代建行業，腰部代建企業和新入局者往往會不得已降低訂單標準和質量，拓展了較多“低價值訂單、問題訂單甚至虧損訂單”，最終也不可避免帶來后期大面積違約、解約，或者因為無法達到對賭去化條件，最終導致委托方與代建企業笑臉變黑臉而“雙輸”。

這也是2024年部分省份出現單個代建方解約率高達15%的無奈結局。

整體看，代建前端的“問題訂單，無效規模”，就好比房地產重資產開發錯誤拿地，最終都變成后期的“雞肋庫存、滯重庫存、無效庫存”，最終結局也只剩兩條路，要么砸在手里，要么壯士斷腕，虧得一塌糊涂。

一個房地產項目開發大概3年時間，而低價跑量、規模至上、問題訂單過多的代建企業，在行業下行和銷售受阻后，就很容易爆發一連串經營壓力和違約解約，最終導致口碑受損，企業甚至被淘汰出局。

眼下，正是腰部代建和新入局者“低價拓單、快速沖規模”的典型時期，這些大量新增代建訂單，也勢必在未來2、3年遭遇一連串的“經營大考甚至違約解約大考”。

Part4
代建洗牌后：誰能活下去，活得好？
1，剩者為王：洗牌后，代建只剩3類“幸存者”

眼下，代建企業百家爭鳴，但未來只有3類能活下去、活得好。

• 其一，頭部綜合型選手。未來只有頭部企業能活得好，走向全國化，綜合化，多業態，多區域發展。比如綠管、金地。

• 其二、細分專業型選手。即專注細分領域。比如醫療，商辦、TOD的細分市場龍頭。比如華潤置地的代建公司“潤地管理”則是專注“片區統籌開發運營”模式。

• 其三，區域深耕型選手。在單獨一個區域擁有獨特競爭優勢。

未來一個關鍵判斷是——代建行業，只有頭部企業才能活得好！

原因很簡單。

代建，本質屬于服務業，整個規模只有數百億蛋糕，并非巨無霸行業，而且代建沒有絕對的門檻和技術壁壘，所以代建行業最終很容易形成較高集中度，未來只有頭部的代建企業才能活得好，有話語權。

而對眼下腰部中型代建企業，未來只有兩條路——要么生，要么死。

即要么成為頭部，要么被邊緣化。

短期看，“低價跑量、規模優先”是新入局或腰部代建企業的短期生存策略。

• 對于新進入或腰部企業，快速擴大規模仍是搶占市場空間、提升行業話語權的關鍵策略；

• 而對已具備品牌和規模優勢的頭部代建企業，精細運營、全價值鏈優化更利于利潤提升。

當下代建行業處于發展中期，但也基本形成代建“三強”引領（綠城管理，潤地管理，金地管理）的格局。

• 比如綠城管理憑借上市、產品等先發優勢；

• 比如金地管理憑借代建戰略先行，價值創效的經營優勢，

• 比如潤地管理憑借華潤置地資源優勢和區統籌開發運營經驗優勢。

整體而言，代建三強市占率一方面遙遙領先，另一方面也在動態變化。

首先，三強鼎立的格局已經基本形成。

數據說話，比如從前端新拓展面積市占率看，2024年“代建三強”新簽約面積市占率為37.5%，占據份額超過市場三分之一；而以中端代建項目的銷售力來看，2024年，代建三強企業的銷售規模約占整體銷售規模的57.7%，超過半壁江山。

在一個超100家代建選手中，僅僅3家頭部企業就占比超過三分之一到二分之一業務蛋糕，這也證明代建“三強鼎立”格局已經顯現！

其次，代建三強市占率會動態變化，眼下短期下降也是現實。

比如2024年頭部TOP3企業集中度同比2023年減少7個百分點。而2025年一季度TOP3新拓面積占比再次降低7個百分點。

為何下降？核心來自兩方面：

一方面，眼下頭部三強自身規模基數較大，加上代建行業從高速增長期步入中低速增長期后，頭部三強新增面積增速面臨下行壓力；另一方面，腰部和新進入央國企規模基數偏低，他們短期規模至上，低價擴張，更容易實現規模暴增，分流市場份額。

在這個邏輯下，未來沖規模的腰部企業或頭部央國企新手，可能會憑借資源和身份優勢，不排除對未來代建10強甚至代建三強排名產生挑戰或“移位”；但另一方面，5年之后的代建三強，又大概率會在如今5到8家代建頭部企業里誕生。

其三，不用悲觀，長期看，頭部代建市占率又會上升！

盡管短期內市占率可能下降，但長期來看，頭部企業通過技術賦能（如AI應用）、全周期服務能力、供應鏈及非住宅代建等差異化優勢，仍可能重新鞏固和提升市占率。

尤其在行業未來深度洗牌出清，尤其很多中小代建企業退出后，頭部企業市占率又會重新“站起來”。同時，在下一輪深度洗牌后代建頭部市占率比例將會超過現階段，比如“代建三強”甚至超過50%。

一位代建大佬表示：“未來代建市場競爭會更激烈，但也會更公開透明。全國化布局的頭部企業，到底誰做得更好，誰專業性更強、誰能帶來真正價值，誰的服務更好，未來都會非常清楚。尤其未來中小民企逐步恢復拿地后，比如提升到50%占比后，他們尋找代建核心邏輯就是為了賺錢和盈利。基于這個訴求，他們就會尋找頭部代建企業，一則適合長期戰略合作，二則頭部企業品牌靠譜，專業靠譜，而且過往業績也驗證過了。”

小結

代建行業已行至山腰

未來3到5年更是代建行業的關鍵分化洗牌期

甚至將決定代建行業未來10年、20年的基本格局。

在未來3到5年的深度洗牌和超級分化中，誰能持續為委托方創造增值價值，擁有領先產品力，卓越經營力和高兌現的服務力，誰就能獲得“更可觀、更穩定、更持久”的增長！

來源：地產總裁參考，本文已獲授權，對原作者表示感謝！

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