最近，小易私信里，詢問二手房的粉絲，突然多起來了！

關(guān)注的焦點(diǎn)無(wú)非這么幾個(gè)：

1、賣家：房子掛牌了幾個(gè)月，看房的也有，狠狠砍價(jià)的更多，就是賣不出去！真是難買得很！

2、買家：在海口，買新房和買二手房，哪個(gè)更劃算？

今天，小易就嘗試回答粉絲這兩個(gè)問題。

01海口二手房，越來越難賣了？

回答這個(gè)問題前，我們需要先了解下二手房市場(chǎng)的基本面！

權(quán)威二手交易平臺(tái)貝殼數(shù)據(jù)顯示：

從今年2月開始，海口二手房的成交均價(jià)一直處于下跌狀態(tài)，已經(jīng)連跌了3個(gè)月。

均價(jià)從1月的1.57w/㎡一路跌到了4月的1.41w/㎡，累計(jì)下跌超過10%！

圖源：貝殼找房

越來越賣不上價(jià)，就是赤裸的現(xiàn)實(shí)。這種價(jià)格表現(xiàn)也實(shí)在讓人崩潰！

而從交易和新增掛牌情況來看：庫(kù)存還在迅速狂增！

我們同樣來看一組數(shù)據(jù)：1-4月，全海口貝殼平臺(tái)的二手住宅成交量為2170套，而掛牌量，達(dá)到了驚人的15203套！

算一下去化比例，僅有不到15%，剩下的13000多套，全部成為了庫(kù)存房源！

根據(jù)測(cè)算，整個(gè)海口的在售二手房存量，可達(dá)到數(shù)萬(wàn)套！

從這個(gè)角度來說，賣出一套二手房，真不是一件容易的事！

那么，在海口要賣出一套二手房，究竟需要多久？

什么才是影響成交周期的主要因素？

小易統(tǒng)計(jì)了貝殼找房真實(shí)的市場(chǎng)成交周期數(shù)據(jù)。

說實(shí)話，海口27個(gè)片區(qū)二手房的成交周期，差異相當(dāng)之大。

直接上圖：

從4月海口二手房成交周期來看，大致可以分成四個(gè)月內(nèi)、半年內(nèi)以及一年內(nèi)三個(gè)成交周期。

而且拿近期成交量TOP4的海甸島、遠(yuǎn)大、江東和海口灣來看，出了排名第四的海口灣，前三區(qū)域?qū)Ρ?月平均成交周期，都在拉長(zhǎng)。

圖源：貝殼找房

分別環(huán)比增長(zhǎng)了18天、28天和1天。

的確越來越難賣了。

首先，我們來看平均4個(gè)月內(nèi)成交的片區(qū)，也就是榜單的1-9名。

既包含了金盤、明珠、海口灣、白龍、和平南等生活便利的傳統(tǒng)老城區(qū)域，也有如觀瀾湖、西海岸南片區(qū)、椰海大道等城市界面較新的區(qū)域。

這些區(qū)域4月成交總量為135套，約占單月成交量的22%左右。

其中，椰海大道和海口灣片區(qū)成交相對(duì)集中，其他片區(qū)成交量比較平均。

小易留意到，海口灣片區(qū)，不僅占據(jù)了海口交通便利和海景的雙重優(yōu)勢(shì)，同樣也是掛牌房源大幅降價(jià)的集中區(qū)域，也是海口除少數(shù)頂級(jí)書包片區(qū)二手房外，房?jī)r(jià)在近一年中相對(duì)保值的區(qū)域之一。

圖源：貝殼找房

平均賣出時(shí)間在4個(gè)月-半年的區(qū)域也有9個(gè)，總成交套數(shù)高達(dá)308套，占比一半以上，是支撐全市二手成交的絕對(duì)主力片區(qū)。

其中，既有長(zhǎng)期霸榜成交套數(shù)榜單的海甸島，也有秀英紫園、江東等頂級(jí)書包所在片區(qū)。

出乎意料的是，海甸島作為全市二手房流通最多區(qū)域，平均成交天數(shù)高達(dá)174天，接近6個(gè)月。

一位業(yè)內(nèi)表示，海甸島盡管在餐飲、教育、生活便利度等方面占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但從成交群體看，以島外或新海南人為主，加上部分二手房房齡較久，掛牌量大，實(shí)際的銷售周期并不算快。

而對(duì)于海甸島九小僑中、江東新區(qū)北師大書包房以及西海岸紫園片區(qū)書包房，因?yàn)閱蝺r(jià)或者總價(jià)偏高，盡管熱度很高，但具有支付能力的買家相對(duì)較少，成交周期較長(zhǎng)。

部分北師大二手書包房?jī)r(jià)格

最后，成交周期在半年以上的片區(qū)，主要包括龍昆南、國(guó)貿(mào)、遠(yuǎn)大、府城等9個(gè)片區(qū)。

其中龍昆南、國(guó)貿(mào)、府城等區(qū)域?qū)儆诤诵闹鞒菂^(qū)，生活交通便利，但普遍在售房源的房齡較長(zhǎng)，比如龍昆南片區(qū)，如昌茂現(xiàn)代花園、亞洲豪苑、四季華庭等小區(qū)，房齡普遍在20年左右或以上，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力遠(yuǎn)不及年份較新的周邊次新或10年內(nèi)房源。

此外，西海岸遠(yuǎn)大片區(qū)也值得一提。

作為去年以來片區(qū)成交量?jī)H次于海甸島的第二大區(qū)域，平均掛牌出售時(shí)間卻長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月之久，似乎讓人費(fèi)解。

原因主要有兩個(gè)方面：一是西海岸新房、二手房貨量相當(dāng)充足，選擇面寬。

二是在去年新房開打價(jià)格戰(zhàn)后，價(jià)格不斷下探，個(gè)別項(xiàng)目甚至形成二手房倒掛，不少考慮購(gòu)買二手房的客戶轉(zhuǎn)而購(gòu)買新房。

最夸張的，還是瓊山周邊板塊，平均銷售周期達(dá)到800天以上！當(dāng)然，這屬于極少的個(gè)例，在這里不做參考！

總體來看，海口二手房新增掛牌量遠(yuǎn)大于成交量，價(jià)格下行，成交周期拉長(zhǎng)將長(zhǎng)期存在。

至于粉絲朋友提出的第二個(gè)問題，

小易的建議是：如果是預(yù)算不高的剛需購(gòu)房，追求實(shí)惠可以選擇二手房；如果看重居住品質(zhì)，則可以考慮新房！

其實(shí)，兩者一直是相互博弈的左手和右手。

但實(shí)際上，新房卻擁有更多的市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)。

這話怎么講？

新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，尤其是產(chǎn)品力的內(nèi)卷更是透到了骨子里。

銷售或者最終交付之前，新房有太多可以加碼的變量！

比如，把裝標(biāo)做的更好，公攤更低，園林更美，價(jià)格更低，甚至贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位...只要利潤(rùn)范圍內(nèi)開發(fā)商可以接受，新房競(jìng)爭(zhēng)力可以最大限度增加。

對(duì)二手房的打壓顯而易見。

反觀二手房，幾乎除了掛牌價(jià)格還有室內(nèi)裝修，其他因素幾乎都是不可變的定數(shù)，大多數(shù)情況下，二手房去化，只能在價(jià)格上做文章。

所以，二手房?jī)r(jià)格承壓之下，加上部分二手房東急于變現(xiàn)，還是有撿到漏的機(jī)會(huì)。

對(duì)于預(yù)算充足的買房人，則建議盡量考慮新房。

行業(yè)高度內(nèi)卷催化下，產(chǎn)品的迭代非常快，選擇產(chǎn)品力強(qiáng)的新房，舒適性更高。短期內(nèi)出現(xiàn)功能損壞的概率更小。

從另一個(gè)角度來說，新房普遍比二手房的得房率更高，部分樓盤甚至已經(jīng)做到了100%或超100%的夸張得房率，相比二手房70%-80%的得房率，即使價(jià)格稍高，依然是劃算的選擇。

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