不動(dòng)產(chǎn)處置在執(zhí)行程序中最為廣泛和常見(jiàn)，而不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值巨大、衍生爭(zhēng)議繁多、耗費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)、牽扯主體及利益廣泛，要在短短的六個(gè)月審限中順利完成變價(jià)，亟需提高“議價(jià)”機(jī)制使用的頻率。

2018年9月1日，《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問(wèn)題的規(guī)定》中明確了不動(dòng)產(chǎn)處置過(guò)程中，可以采取議價(jià)、詢價(jià)、委托評(píng)估三類方式確定不動(dòng)產(chǎn)拍賣參考價(jià)。經(jīng)過(guò)實(shí)踐驗(yàn)證：

詢價(jià)方式存在一些爭(zhēng)議，例如有部分不動(dòng)產(chǎn)大數(shù)據(jù)無(wú)法對(duì)比、詢價(jià)平臺(tái)之間數(shù)據(jù)差異過(guò)大、是否包含房屋裝修、裝修的價(jià)值多少等。

委托評(píng)估雖然數(shù)據(jù)相對(duì)準(zhǔn)確，但評(píng)估成本頗高，加重申請(qǐng)人預(yù)先支付評(píng)估費(fèi)的負(fù)擔(dān)，一旦房屋流拍，這筆評(píng)估費(fèi)也無(wú)法補(bǔ)償。且評(píng)估耗時(shí)較長(zhǎng)，會(huì)進(jìn)一步增加被執(zhí)行人法律文書載明的利息負(fù)擔(dān)，容易引起雙方當(dāng)事人的不滿。這種不滿情緒更易促使當(dāng)事人雙方對(duì)評(píng)估報(bào)告提出異議，導(dǎo)致案件推進(jìn)更慢、爭(zhēng)議更大、矛盾更激烈。

當(dāng)前，我國(guó)房屋市場(chǎng)價(jià)值比較透明，雙方當(dāng)事人對(duì)處置房屋的價(jià)值均有心理價(jià)位。所謂議價(jià)，就是在參考房屋市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上，雙方當(dāng)事人協(xié)商決定房屋價(jià)值、一拍價(jià)格、二拍價(jià)格。相比詢價(jià)、委托評(píng)估，議價(jià)在時(shí)間、成本、效率、化解矛盾等方面有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

一是議價(jià)流程短、成本低。相對(duì)于詢價(jià)、委托評(píng)估工作本身需要的時(shí)間以及送達(dá)詢價(jià)、評(píng)估報(bào)告后的異議期，議價(jià)能夠有效縮短流程和時(shí)間，減少爭(zhēng)議。執(zhí)行案件立案后，承辦法官會(huì)盡力聯(lián)系到雙方當(dāng)事人到庭，在第一次約談中就能確定標(biāo)的物價(jià)格，能有效避免因當(dāng)事人對(duì)拍賣價(jià)格提出異議而導(dǎo)致的流程折返。同時(shí)，與委托評(píng)估需支付昂貴的評(píng)估費(fèi)不同，議價(jià)完全基于雙方自愿，不需要支付任何費(fèi)用，諸如土地出讓金是否繳納、動(dòng)產(chǎn)是否納入處置范圍這些后期可能爭(zhēng)議的矛盾點(diǎn)，均可以在議價(jià)過(guò)程中通過(guò)協(xié)商解決。這樣一來(lái)，在保障申請(qǐng)人債權(quán)的前提下，切實(shí)減輕了雙方當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。

二是議價(jià)有利于清場(chǎng)交付。房屋清場(chǎng)騰退可謂是處置不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中的“老大難”問(wèn)題，財(cái)產(chǎn)權(quán)和生存權(quán)沖突非常激烈，尤其是在涉及“唯一住房”的場(chǎng)景中。如在執(zhí)行初始就采用議價(jià)方式，特別是法院在組織雙方溝通過(guò)程中：一方面可以充分了解標(biāo)的物情況，如該房屋是否是被執(zhí)行人的“唯一住房”、是否存在租賃、是否居住老人，幼兒等問(wèn)題，從而有針對(duì)性地做好清退預(yù)案；另一方面也能進(jìn)行釋法明理，若確定是被執(zhí)行人唯一住房，法院會(huì)依法在處置后預(yù)留安置費(fèi)。在安置費(fèi)保障的條件下，被執(zhí)行人既然接受了議價(jià)，也就做好了房屋被處置的心理預(yù)期，降低了對(duì)抗情緒，此時(shí)被執(zhí)行人一般都會(huì)做出自行搬離房屋的承諾，法院也會(huì)告知被執(zhí)行人拍賣進(jìn)程，保證處置過(guò)程公開(kāi)公正。

三是議價(jià)有利于矛盾化解。案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，往往意味著雙方矛盾已經(jīng)激化到了相當(dāng)程度。而由法院主持雙方協(xié)商議價(jià)，讓雙方當(dāng)事人共同到場(chǎng)，通過(guò)面對(duì)面溝通，為進(jìn)一步協(xié)商案件解決提供了便利條件，充分發(fā)揮了法院居中調(diào)解的作用。在確定標(biāo)的物價(jià)格的過(guò)程中，雙方互相退讓一步后達(dá)成一致，是雙方建立信任的第一步。實(shí)踐中，在成功議價(jià)的案件中，有相當(dāng)一部分在拍賣成交前，雙方通過(guò)協(xié)商達(dá)成執(zhí)行和解，進(jìn)而撤回拍賣申請(qǐng)；更有部分案件，在拍賣前被執(zhí)行人就已全部履行完畢義務(wù)。由此可見(jiàn)，議價(jià)為推動(dòng)后續(xù)案結(jié)事了提供了更大可能。

綜上所述，在實(shí)際承辦不動(dòng)產(chǎn)處置案件時(shí)，法官應(yīng)秉持積極態(tài)度，做到能聯(lián)系的均聯(lián)系、能議價(jià)的均議價(jià)。議價(jià)不僅為雙方當(dāng)事人建立了“溝通的橋梁”，而且節(jié)省了處置成本，縮短了處置時(shí)間，避免了因強(qiáng)制清場(chǎng)而耗費(fèi)大量的人力物力，成功化解社會(huì)矛盾、減少大量潛在的信訪問(wèn)題，為司法執(zhí)行工作的高效開(kāi)展提供了有力支持。

來(lái)源：梁溪法院

編輯：黃楓怡

審核：李思紅

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