近年來，關于“香港地產巨頭內地囤地牟取暴利”的爭議屢見不鮮。從北京姚家園地塊20年漲50倍的案例，到上海、成都等地“蝸牛開發”的亂象，這些操作不僅推高房價、擾亂市場秩序，更暴露了土地監管的深層漏洞。隨著政策收緊與市場環境劇變，這場橫跨數十年的囤地游戲，是否終將迎來終結？

一、囤地暴利：從“黃金策略”到“灰色操作”

香港地產商在內地的囤地行為并非新鮮事。早在20世紀90年代，部分港資房企便以“長期持有、分期開發”為策略，利用早期低廉地價和政策寬松環境，將土地囤積數十年，待地價飆升后高價拋售或開發。例如，2001年某港企以7億元拿下北京姚家園地塊，直至2023年備案價漲至9萬元/平方米，利潤增幅超50倍。類似案例在上海、成都等地亦屢見不鮮，開發商通過“修改規劃”“分期開發”等名義規避“兩年未開發即收回”政策，甚至將學校用地轉為商業用途。

這種模式的成功，得益于早期地方政府為吸引外資而簽訂的寬松土地合同。例如，2005年廣東增城某地塊開發周期長達9年，期間未受處罰。然而，隨著土地資源日益稀缺，這種“以時間換暴利”的粗放模式逐漸成為眾矢之的。

二、政策圍堵：從“紙面規定”到“鐵腕執行”

盡管國家早有“閑置土地滿兩年可收回”的規定，但執行層面長期存在“雷聲大雨點小”的問題。潘石屹曾直言：“開發商囤地現象嚴重，根源在于政策執行不力。”近年來，這一局面開始扭轉。國土部門加強閑置土地清查，部分城市對逾期未開發地塊征收高額閑置費，甚至強制收回。例如，東莞厚街某項目因囤地95個月被罰7915萬元，釋放出監管趨嚴的信號。

更關鍵的是，地方政府逐漸摒棄“以地換GDP”的舊思維。2024年，香港置地因內地項目虧損宣布退出住宅開發領域，其上海“超級地王”項目雖豪宅熱銷，卻因非核心地段資產貶值導致巨額撥備。這折射出市場邏輯的轉變：單純依賴土地升值的暴利模式已難以為繼。

三、市場倒逼：從“囤地躺贏”到“合規求生”

當前房地產市場的深度調整，進一步擠壓了囤地套利的空間。一方面，內地房企資金鏈緊張，土地市場降溫，港資早年囤積的非核心地塊面臨貶值風險；另一方面，消費者對高房價的抵觸情緒加劇，輿論壓力迫使開發商加快周轉。

數據顯示，2024年多家港資房企在內地項目遭遇虧損，部分企業甚至拋售香港資產回血。這與過去“囤地即暴利”的黃金時代形成鮮明對比。李嘉誠曾宣稱“從未囤地”，但其旗下項目開發周期動輒十余年，如今這種策略顯然與“房住不炒”的主基調背道而馳。

四、未來展望：土地紅利褪去，合規發展成主流

囤地暴利時代的終結，既是政策與市場雙輪驅動的結果，也是行業走向成熟的必然。未來，房企需從三方面轉型：

• 精細化運營：告別“慢開發”套路，通過產品創新與效率提升獲取利潤；

• 政企協同：積極響應城市更新、保障房建設等政策導向，參與可持續開發；

• 風險管控：避免盲目擴張，聚焦核心地段與高流動性資產。

正如業內人士所言：“只有時代的房企，沒有房企的時代。”在“房住不炒”的基調下，合規與創新將成為行業主旋律，而那些仍試圖游走于灰色地帶的企業，終將被時代淘汰。

結語

土地是民生之本，而非投機之具。香港地產巨頭在內地的囤地亂象，既是一面折射行業積弊的鏡子，也是一記催生變革的警鐘。隨著政策鐵拳與市場理性的雙重作用，中國房地產行業正步入一個更透明、更健康的新周期。唯有敬畏規則、回歸本質，方能在這場變革中立于不敗之地。

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