如果房產堅持不降價，而買房者堅決不購買，最后結果如何？

為啥開發商寧可房子賣不出去，也不愿意狠心降價呢？

這背后原因可多了。首先是成本在那兒擺著。從2018年到2024年全國平均地價漲了四成三（43%）

蓋房子的材料貴了兩成六（26%），工人的工資也漲了三成一（31%）。就拿某個有名的開發商在杭州的項目來說，一平方米的綜合成本已經到13500塊了要是按現在大家期望的價格賣那可就直接虧本了。

而且，房企欠的債也讓他們不敢輕易降價。到2025年2月中國前一百名房企平均欠債率高達78.3%，光有利息的債就有9.2萬億。真要大降價，現金流一斷，就可能引發一連串的債務問題。

2024年已經有28家有點規模的房企出了債務問題，占了上市房企的15.7%。剩下的誰也不想步后塵，寧可慢慢賣，也不想賤賣。

開發商心里的小算盤也是個關鍵。這么多年，房地產調控政策來來回回變了好幾次，開發商都養成了一種“等政策救市”的習慣。從2024年下半年開始，各地確實也出了一些“松綁”政策，比如降首付、放寬限購限貸、給買房補貼什么的。全國已經有超過160個城市推出了各種各樣的買房支持政策，所以開發商就更堅信，只要熬過這個冬天，政策的春風總會吹來的。

與此同時，買房人的想法也發生了根本性的變化。首先是人口結構變了，買房的需求也跟著變。2024年中國出生人口降到862萬，是1949年以來最低的，人口自然增長率頭一次變成了負數。國家統計局的報告說，現在的家庭越來越小，平均一家從2000年的3.46口人減少到2025年的2.84口人。這意味著對大房子的需求小了，想換好房子的人也沒那么積極了。

買房人的錢包壓力也不小。2025年頭三個月，全國老百姓人均可支配收入實際漲了3.2%，可同期的基本生活成本卻漲了4.1%。在一線城市，不吃不喝買套房大概要23年，二線城市也要16年，這可比國際上公認的合理水平（5-8年）高太多了。有調查顯示，想買房的家庭里，有六成多（63.5%）的人覺得現在房價還是太高，起碼得降個兩成才會考慮。

更重要的是，買房人的投資想法變了。過去20年，中國房地產平均每年能賺12.7%，比別的投資渠道強多了。但從2021年開始，好多地方房價都跌了，房子不再是“穩賺不賠”的香餑餑了。2024年全國住宅租金回報率平均才1.86%，還不如三年期國債的利息高。當投資價值不行了，純粹為了住而買房的人又因為價格太高不敢下手，市場需求自然就大幅萎縮了。

買房人觀望的背后，還有對未來生活方式和價值觀的重新思考。有個調查說，35歲以下的年輕人里，有五成八（58.3%）的人更愿意“先租后買”或者“長期租房”，還有兩成半（25.7%）的人明確表示“不會把所有積蓄都砸在房子上”。“新家庭、新生活”的觀念正在形成，“有房才算安穩”的老傳統也在慢慢變淡。

在這場開發商和買房人的“拉鋸戰”里雙方都在等對方先松口。那么，要是這么僵持下去，最后會怎么樣呢？從數據和市場規律來看，有幾種可能的結果：

一種可能是開發商扛不住，被迫降價。現在開發商手里的庫存壓力山大，截至2025年3月，全國待售的商品房面積有6.92億平方米，按現在的速度得賣上將近兩年（22個月）才能賣完。開發商每個月都得付貸款利息、員工工資和各種開銷，壓力非常大。有分析師估算，現在排名前50的房企，平均每個月固定支出占了銷售額的8.7%，要是房子一直賣不動，大概有三成五（35%）的房企會在半年到九個月內資金鏈斷裂。一些三四線城市的項目其實已經開始降價了，降幅有15%-25%，個別項目甚至降了快三成。這種降價潮可能會慢慢往二線和一線城市蔓延。

另一種可能是市場長期冷清，形成新的平衡。要是開發商和買房人都能挺住現在的觀望狀態，市場可能會長時間成交量很低，形成一個新的價格平衡點。比如日本，房地產泡沫破了以后，調整了快30年，房價總共跌了四成多。中國可能不會那么慘，但市場調整期拖長到三五年是很有可能的。在這個過程中，房價可能會慢慢降個10%-15%，成交量保持在低位，直到供需關系再次找到平衡。

還有一種可能是政府加大干預力度。房地產牽扯的行業太多了，直接和間接拉動經濟的比重大概有22%，對財政收入的貢獻也接近三成。要是市場一直這么冷下去，政府可能會出臺更給力的救市政策。現在已經有跡象了，2025年1月的中央經濟工作會議就把“化解房地產風險”列為六大任務的頭一條。之后，好幾個部委聯合發文，提出了包括增加保障房、設2000億救助基金、允許開發商債務展期等16條具體措施。

最后一種可能是市場結構性分化更厲害。不同城市、不同類型的房子，走勢可能會完全不一樣。一線城市和那些發展好的二線城市，因為不斷有人涌入，地也少，房價可能短期調整后又會穩住；而那些人口往外流、庫存又多的三四線城市，房價調整可能會更猛。同樣，學區房、地鐵房這些稀缺資源可能還能保值，普通的住宅降價壓力就比較大了。這種分化已經能看出來了——2025年頭三個月，一線城市新房價格環比降了1.2%，二線城市降了2.7%，三四線城市平均降了4.5%。

說到底，這場開發商和買房人的博弈，沒有誰是絕對的贏家，市場最終會自己找到一個新的平衡點。房價不可能永遠脫離它本身的價值，當價格和價值差得太遠的時候，調整只是早晚的事兒。不管是開發商硬撐著，還是買房人等著，都是市場自我調節的一部分。對咱們普通人來說，最重要的是根據自己的實際需求和經濟能力，做出最適合自己的決定，別盲目跟風，也別恐慌。

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